Как известно, доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 5 лет, подлежат налогообложению, согласно ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ). Установлена налоговая ставка в 13 % от стоимости, указанной в договоре для налоговых резидентов Российской Федерации и 30% для тех, кто налоговым резидентом Российской Федерации не является.
Поэтому продавцы, чтобы избежать меньшей суммы налога, предлагают занизить стоимость в договоре купли-продажи недвижимости, а остальную сумму предлагают отдать под расписку.
Для покупателя не блестящая перспектива, согласитесь?
Сделки, нарушающие требования закона, могут быть признаны недействительными.
Согласно ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
Важно отметить, что недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий. В связи с этим и на основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Вывод из вышеуказанной нормы никак не обрадует покупателя, ведь при заниженной стоимости в договоре покупателю получится вернуть в судебном порядке только ту сумму, которая предусмотрена договором купли-продажи.
Безусловно, полученная расписка подтверждает факт передачи оставшейся суммы, однако, в случае признания сделки недействительной, оспоримой и т.д., возврат денежных средств по расписке в судебном порядке достаточно сложно доказать и нет никаких гарантий, что покупатель вернет полную сумму, указанную в расписке, учитывая, что в суде вряд ли оценят схему уклонения от налогообложения.
Неплохая схема для мошенничества.
Еще одним риском покупателя в такой ситуации будет являться и то, что, когда купив недвижимость по заниженной стоимости, вы, владея менее 5 лет, соберётесь ее продавать, то разница между будущей реальной ценой недвижимости и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной, поэтому и вам придется занижать стоимость, чтобы избежать большой суммы налога.
Итак, покупка недвижимости по заниженной стоимости в договоре – сомнительное дело. Но минимизировать риски можно! Во-первых, необходимо досконально проверить «юридическую чистоту» сделки, которая включает в себя как проверку недвижимости, так и основания ее приобретения, непосредственно проверку продавца. Во-вторых, правильно оформить договор купли-продажи, а именно предусмотреть условия договора, основываясь на нормах ст. 421, ст. 461 ГК РФ, ну и текст расписки, получаемый от продавца, тоже имеет значение.
Если вы собираетесь покупать недвижимость по заниженной стоимости в договоре, настоятельно рекомендуем обращаться к квалифицированным специалистам! Специалисты в Объединенных Юристах не раз справлялись с такой непростой задачей!
https://www.ulc.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-sdelki-s-nedvizhimostyu/
https://www.ulc.ru/juridicheskoe-soprovozhdenie-sdelok-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-kvartiry-doma-uchastki-pomeshhenija-v-Moskve-i-Moskovskoj-oblasti/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы