Если Вы успешно справились с преддоговорным периодом покупки квартиры, а именно, нашли что, за сколько и у кого покупать? То как раз время закрепить успех договоренности. А именно покупателю дать «первую» сумму продавцу, а продавцу эти деньги получить и в ответ «заморозить» недвижимость в продаже.
В практике существует две формы передачи денежных средств в такой ситуации, в качестве задатка и в качестве аванса. Аналогичны ли они?
В соответствии с ч. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Исходя из понятия задатка, можно выделить несколько его функций: платежная функция, так как задаток – часть суммы от цены по договору, которую уплачивает покупатель. Вторая функция – обеспечительная, ведь задаток передается в качестве обеспечения исполнения обязательств и третья функция – доказательственная. Так, соглашение о задатке доказывает намерение сторон заключить договор купли-продажи недвижимости в дальнейшем.
В соответствии с ч. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Отметим, что такое соглашение может быть «юридически» связано с договором купли-продажи, так и может являться самостоятельным документом, однако, обязательно должно содержать указание на то обязательство, в обеспечении которого уплачивается задаток, сумму задатка, условия о порядке и сроке передачи задатка, о случаях возврата и иные условия по усмотрению сторон, но не противоречащие законодательству.
Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Помимо этого, вышеуказанной статьей установлено еще одно последствие – сторона, виновная в неисполнении договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Заметьте, что добросовестный покупатель, давший задаток, весьма застрахован от денежных потерь.
Определение аванса законодательством не предусмотрено, однако, оно встречается в нормах ГК РФ, в частности в ст. 735 ГК РФ «цена работы в договоре бытового подряда определяется соглашением сторон и не может быть выше устанавливаемой или регулируемой соответствующими государственными органами. Работа оплачивается заказчиком после ее окончательной сдачи подрядчиком. С согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путем выдачи аванса».
Важно заметить, что в законе определено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком и нарушения норм о форме соглашения о задатке, такую сумму принято считать уплаченной в качестве аванса. (п.3 ст. 380 ГК РФ).
Исходя из того отмечаем, что, и задаток, и аванс – некий платеж, засчитываемый в сумму, которую сторона по договору, например, покупатель должна будет уплатить в будущем.
Но заметим вот что, во-первых, для соглашения о задатке установлена письменная форма, а для аванс форма не установлена, как и условия его возврата, в связи с чем аванс, как правильно, проблематично вернуть. Во-вторых, при оплате задатка и составления соглашения о задатке необходим либо договор купли-продажи, либо предварительный договор, в свою очередь, аванс может быть оплачен в счет будущих платежей и по незаключенному договору.
Вывод о различии задатка и аванса очевиден. При намерении совершить сделку купли-продажи недвижимости, в частности покупателям, мы советуем использовать все-таки задаток, ведь с ним больше гарантий добиться исполнения договора и не остаться «в минусе».
А квалифицированные специалисты в Объединенных Юристах подготовят Вам соглашение о задатке.
https://www.ulc.ru/oformlenie-dogovorov-nedvizhimost-sostavlenie-dogovor-po-nedvizhimosti/
Васильева Яна,
юрист, специалист по судебной защите
группы Объединённые Юристы.