Вообще-то я свой канал замыслила немного не так. А вот так:
Доброго времени суток. Меня зовут Людмила, я уже давно работаю с недвижимостью. Я постараюсь провести обычного человека, не юриста и не риэлтора, и по продаже квартиры, и по приобретению жилья так, как я бы работала с близким мне человеком. С близким человеком, честно и бесплатно. Потому что моя близкая подруга решила продать квартиру и уехать в другой город. И я поняла, что денег с нее взять не могу, а работать бесплатно - тоже не могу. И я предложила подруге, что я буду рядом. Буду рядом на каждом этапе, с самого начала и до самого конца, и буду объяснять, что делать, как делать, зачем и почему. Как понять, сколько стоит твоё жильё. Где будут вешать лапшу на уши риэлторы и агенты, где - банки, где - продавцы или покупатели. Чего опасаться и как избежать этих опасностей. Я буду объяснять, но делать подруга будет САМА. И тут я увидела, что все то, что кажется мне проще пареной репы, для людей, далеких от продажи недвижимости - темный лес. Поэтому и пришла в голову мысль описать этот процесс. Если хотите, можете стать одним из этих друзей.
Но иногда непосредственно в работе случаются моменты, когда вижу - надо вотпрямщас, по горячим следам и с конкретными примерами, потому что потом забудется и будет "суха теория, мой друг".
Пожалуй, чаще всего мне приходится работать именно с ипотекой. И само собой, с главным кораблем ипотечного плавания - Сбербанком. Тем Сбербанком, который клиенты чаще всего выбирают по старой памяти, что это банк государственный, а стало быть - надежный. (Секрет для маленькой такой компании:
По поводу надежности банка я спорить не буду, но вот по поводу методов работы этого банка...
Всем известен популярный и разрекламированный Домклик. (Тут, пожалуй, наиболее доступно объясняется основное, что можно увидеть на Домклик). Сервис, безусловно, очень удобный, и ни один банк пока еще таким сервисом не обладает. Я сейчас не буду говорить о достоинствах Домклик. Они есть, их много, очень много! Мало какой банк может прежложить огромный перечень услуг, и эти услуги полезны и нужны. Но при этом Домклик обладает и перечнем услуг, вскрывающим ваши кошельки, пользуясь недостаточным пониманием клиентов сути услуг.
Ипотечный менеджер банка будет предлагать вам различные услуги. С немалой, надо сказать, стоимостью.
Так вот, дорогие мои, половина этих услуг может смело быть послана лесом, в баню, пешее эротическое путешествие. Как вам позволит ваше воспитание и знание "французского".
Короче, половину предлагаемого сотрудником банка можно настойчиво ОТКЛОНИТЬ. Будут навязывать - просите представиться ПОЛНОСТЬЮ, дескать, сейчас вы это ФИО запишете и будете звонить на горячую линию банка. Узнавать, насколько обязательно использование вами этих самых услуг. Это, кстати, можно сделать. Ссылка с телефонами горячей линии городов ТУТ. Ибо дозвониться просто на любую горячую линию - я вам сочувствую...
Так вот, недавно "мой" дом на Домклик выбрал покупатель. Всё шло своим чередом, но покупатель, как часто бывает, на риэлторе сэкономил. Домклик назначает день сделки, участникам сделки приходят СМС и прочие оповещения. Открываю личный кабинет партнера и вижу...
Так вот, первоначально сумма была БОЛЬШЕ. Больше, чем 30 486 рублей. Потому что тут еще было:
- 2500 тысячи за "Пользование онлайн поликлиниками Москвы".
Вот скажите мне, зачем покупателю жилья черт знает где эти онлайн поликлиники Москвы? Этот клиент Сбербанка в Москве-то ни разу не был! Да ладно бы еще если б сотрудник банка объяснил клиенту, что это за услуга-то! По факту она в перечне выбранных услуг совсем не так называется, она как-то хитрожопенько так называется. Типа "медицинская защита". Только вот Я знаю, что эта хитрожопенькая медицинская защита ничегошеньки не защищает! Я знаю, а клиент сбербанка - нет! Спрашиваю этого своего покупателя: "Вы собираетесь пользоваться онлайн московскими поликлиниками?" Покупатель удивлен и обескуражен. С какого перепугу ему эти московские поликлиники и почему я ему задаю эти вопросы? Ну раз Вы эти услуги готовы оплатить, значит собираетесь этими услугами воспользоваться? Или просто так платите 2,5 тысячи?
Оказалось - просто так. Просто сотрудник банка перечислил услуги, и оказалось, что это клиент их САМ ВЫБРАЛ. Оказалось, что клиент также САМ ВЫБРАЛ услугу "Проверка квартиры на юридическую чистоту" стоимостью 12 000 (ДВЕНАДЦАТЬ ТЫСЯЧ) рублей. Это в нашем регионе. В других может быть дороже.
Итого, считайте сами, 30468+2500+12000= 45 тысяч рублей...
У МОИХ клиентов оплачиваются необходимые две-три услуги: страхование жизни, страхование залога да... Да и всё, пожалуй. Если надо, на конкретных примерах из личной практики потом расскажу, почему необходимо страхование жизни. К сожалению, не только потому, что сразу же процент по ипотеке вырастет на единицу, если жизнь не застраховать.
Например, есть такая незаменимая услуга как "Проверка квартиры на юридическую чистоту".
Так вот, на мой взгляд, за 12 000 рублей клиент банка получит данные, отраженные в выписке ЕГРН. Если кто-то получал данных больше, напишите мне, я свое мнение по этому вопросу изменю.
ЕГРН любой человек, АБСОЛЮТНО ЛЮБОЙ, может заказать посредством, например, вот этого сервиса. Я заказываю выписки ТУТ. Стоимость выписки - около 100 рублей. Ну, в среднем. Потому что я часто заказываю еще и переход права, а это аж 139 рублей. Заказать такую выписку может каждый, и это законно. На основании данных выписки ЕГРН вы и сами можете составить предлагаемое правовое заключение.
Домклик обещает сделать проверку квартиры на юридическую чистоту за три дня. Качественная проверка за три дня НЕ МОЖЕТ БЫТЬ выполнена. За три дня можно только выписку из ЕГРН получить, если не очень торопиться.
Могу объяснить, что может сделать риэлтор и что делает банк.
Вот задайте вопрос сотруднику банка, какие документы в подтверждение того, что квартира на эту самую юридическую чистоту проверена, в какие организации банк делает запросы и какие подтверждающие документы проведения этой самой проверки, которая у нас в регионе стоит 12000 рублей, банк вам может представить? Пусть даже это будут документы в электронном виде. Но если вами эта услуга оплачена, должен же быть акт выполненных работ? Имеете же вы право знать, делался ли запрос в нарко- и психдиспансер? Каким образом клиент был проверен на банкротство? Ниже ссылка на запись разговора с сотрудником банка. Этот разговор меня веселит и удручает одновременно.
Мне ни один сотрудник банка ничего вразумительного ни разу ответить не смог. Всё, что делает банк, по-моему - заказывает выписку ЕГРН по объекту. Может быть, расширенную.
В подтверждение моих слов прослушайте по ссылке разговор с подобным сотрудником ДО КОНЦА. Особенно ценна для меня рекомендация сотрудника банка все-таки обратиться к риэлтору... Тогда за что - 12 тыщщ, если все-таки подите к риэлтору?
Честно скажу - далеко не все пункты риэлтор проверить сможет. Например, информацию по задолженности по другим банкам - нет. Но эта информация закрыта для всех, в том числе и для Сбербанка. Но получается, что риэлтор сможет все-таки собрать больше информации, чем банк?
Я могу объяснить, например, что может сделать риэлтор для проведения такой проверки. Получить от собственника квартиры нотариальную доверенность на право сбора документов для проведения сделки по переходу права собственности, с этой доверенностью отправиться в БТИ и заказать расширенную выписку по объекту в том случае, если документ-основание - договор приватизации. В этой выписке будет отражено, кто именно был прописан на момент приватизации в квартире, кто в приватизации участвовал, кто - нет и по каким причинам. Готовится эта выписка около недели. Если надо срочно, надо заплатить за срочность. Тогда выписка будет готова на следующий день.
Например, в квартире зарегистрированы на момент приватизации бабушка, дочь и несовершеннолетняя внучка. В приватизации участвовали только бабушка и внучка. А куды дочь делась? А вот он, собственноручно написанный отказ от приватизации! Тогда все ясно и вопросов нет.
А вот если участвовала только бабушка, и она-то квартиру и продаёт... А остальные члены семьи где? Это уже - следующий вопрос. Но не постучится ли в вашу отремонтированную квартирку через пару лет выросшая внучка, которую так в правах в свое время ущемили, что теперь-то без жилья останетесь вы... А в выписке ЕГРН эти данные никак не отражаются. Ну никак...
Этот пункт проверки - абсолютно законный. И официальный. Стоит эта справка не более трех тысяч рублей. Я этот документ своему клиенту предоставить могу. А банк? Ну скажите мне, клиенты Сбербанка, кому банк предъявлял документы, подтверждающие достоверность полученных сведений, кроме "Правового заключения №***"? Где банк берет подтверждающий документ о дееспособности продавца? Если все так легко и просто для банка, то почему банк в определенных случаях требует, чтоб банку предоставили справки из психдиспансера, взятую в этом самом психдиспансере ножками, например? Обыкновенные бумажные справки с синими печатями и подписями, сделанными шариковой ручкой? А эти справки онлайн что-то никто не получал на моей памяти.
Перечень "услуг", предоставляемых банком, пройдя по ссылке выше, видели. Как одно понятие подменяется другим и по факту проверять нечего...
Пунктов для этой самой проверки много. Иногда, только начав, мой клиент предпочитает отказаться от выбранной квартиры. Иногда - рискует. Но мой клиент ЗНАЕТ, в каких моментах он рискует. Как-нибудь расскажу, как сталкивались мои клиенты и я с собственниками, выписанными в дом перестарелых. И как мне в руки попадала очень сомнительная доверенность, выданная якобы одним из собственников. Это будут другие истории, чуть позже. Я ж не умею коротко.
А пока... А пока покупатель моего объекта после моих вопросов ему смог отказаться от "проверки квартиры на юридическую чистоту" и "онлайн поликлиник Москвы". А от электронной регистрации - не отказался. Ну это его выбор, покупателя моего объекта. А со своим клиентом я бы до МФЦ ножками дошла и договор купли-продажи спокойно сдали бы. И заплатил бы мой клиент госпошлину в размере 2000 рублей. И тысячу за подготовку договора купли-продажи. Но три же не восемь? И выписка из ЕГРН была бы у него на пару дней позже, но с полноценными синими печатями Росреестра на договоре купли-продажи.
А может, я просто человек очень старой формации. Люблю синие печати с подлинными подписями синей шариковой ручкой на бумажных носителях. И не люблю, когда моим клиентам втюхивают онлайн пользование Московскими клиниками.