Приветствую всех на моём канале «Квартира в столице» и сегодня поговорим об эскроу-счетах в долевом строительстве. Пока эта тема поугасла в обсуждениях, потому что идёт переходный период, и большинство застройщиков работает по старой схеме, да и эпидемия коронавируса внесла свои коррективы. Но как только всех переведут на счета эскроу- недостатки этой схемы многие прочувствуют на себе.
Итак, что же за слово такое «ЭСКРОУ»? Переводится оно как условное депонирование. В свою очередь, депонирование - это блокирование, удержание денег на счёте до момента выполнения определенных условий их перевода контрагенту (в нашем случае - застройщику) с предоставлением в банк подтверждающих документов-оснований. Отсюда и слово депозит-всем известное.
1. Эскроу-счет очень похож на вариацию безотзывного аккредитива
Но и имеет ряд существенных отличий! Начнем с того, что эскроу-счет застрахован в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей, в то время как аккредитив не страхуется от слова- «совсем». Так что теперь при возможном отзыве лицензии у банка, а это в последнее время происходит довольно часто, вы можете быть спокойны за свои, либо взятые в ипотеку деньги в размере до 10 миллионов. И напомню, что максимальная сумма возмещения по обычному депозиту составляет 1млн. 400 тыс. рублей при условии, что банк является участником системы страхования вкладов.
2. Перейдем к порядку открытия и закрытия счета эскроу
В отличие от аккредитива, который является двусторонним: «Покупатель-Банк», эскроу-счет трехсторонний: «Дольщик-Застройщик-Банк». И прежде, чем получить статус участника долевого строительства, будущему дольщику необходимо заключить договор участия в долевом строительстве с застройщиком- ДДУ, как его упрощенно называют (договор долевого участия). Затем этот договор подлежит регистрации в Росреестре, и только после этого три контрагента: Банк, Застройщик и Участник долевого строительства (дольщик) заключат договор на открытие счета эскроу. В этом договоре Участник приобретает дополнительный статус Депонента, Банк становится Эскроу-агентом, а Застройщик- Бенефициаром, т.е выгодоприобретателем..К тому же, если дольщик возьмет ипотеку, то получит и третий статус- Заемщика. Т.е станет Участником долевого строительства, Депонентом-владельцем счета эскроу и Заемщиком-должником по ипотеке. Причем взять ипотечный кредит под эскроу-счет можно только в том банке, который кредитует застройщика, если конечно тот не строит на свои средства.
Если же дольщик, он же участник долевого строительства в какой-то момент времени до завершения строительства решит закрыть счет эскроу, то сначала ему будет необходимо расторгнуть договор участия в долевом строительстве с застройщиком, затем погасить запись о регистрации договора в Росреестре и только после этого всеми тремя сторонами можно будет закрыть эскроу-счет.(ст.15.5 ФЗ №214)
3 .Договор счета эскроу заключается на срок не более 5 лет
Об этом гласит статья 926.1 ГК РФ. Если срок в договоре не указан, то он автоматически считается пятилетним. В то же время срок размещения денежных средств не может превышать 6 месяцев от срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации застройщика (ст.15-5 ФЗ 214). Правда, продлевать договор никто не запрещает. К чему приведёт такое продление, я надеюсь, вы понимаете..
Как платил ипотечник проценты, так и будет платить в ожидании постройки дома, а если расторгнет договор с застройщиком и закроет эскроу-счет, то потеряет все выплаченные проценты банку-за пользование кредитом.
Вообще, как я понимаю, смысл счета эскроу- прикрутить будущего покупателя к строящемуся объекту, и к банку его кредитующему. А пока остановимся на основных понятиях об эскроу-счете.
4. Эскроу-счёт может быть закрыт банком в одностороннем порядке, если Вы в течении 3-х месяцев не внесли на него необходимую сумму, что вполне логично.
5. Условия перевода денежных средств с эскроу-счёта застройщику
Важной и хорошей особенностью этих условий является то, что застройщик для получения денег обязан выполнить два условия: предоставить в Банк разрешение на ввод в эксплуатацию И сведений Росреестра, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. Почему этот союз «И» так важен? Не единичны были случаи, когда между вводом в эксплуатацию и регистрацией в Росреестре дома проходили полгода и год. По каким-либо причинам застройщик не предоставлял полный пакет документов для регистрации, и в результате дольщики не могли прописаться, то есть получить постоянную регистрацию, устроить детей в детский сад, хотя они уже приняли квартиру по акту «приема-передачи» и заключили договор с управляющей компанией. То есть дом был уже сдан. Но не зарегистрирован в Росреестре. Теперь же застройщик не получит денег, пока не сдаст дом и не зарегистрирует хотя бы одну квартиру или нежилое помещение в этом доме.
6. Вознаграждение банку не выплачивается
Но и проценты на сумму денежных средств, находящихся на эскроу-счете не начисляются (ст.15.5 п.4 ФЗ 214). Да банк сам себя двукратно вознаградит, пока Ваши деньги лежат там без процентов и он использует их по своему усмотрению. Здесь недостаток вывернули наизнанку и представили достоинством!
На этом плюсы эскроу-счета практически исчерпаны, и начинается целый ряд минусов:
7. Как депонирование, то есть удержание ваших денег на счете -
а это и есть основная функция эскроу-счета может выступать обеспечением обязательств застройщика перед дольщиками?! А именно так счет эскроу позиционируется законодателями. Где здесь взаимодействие, если финансово до момента сдачи дома они никак не связаны? Они- это застройщик и дольщики, или если правильно их называть- участники долевого строительства.
8. Деньги дольщиков не работают, они лежат в банке, вернее как бы там лежат.
Заключается договор долевого участия, хотя на самом деле участия никакого нет. Застройщик строит на свои, либо взятые в кредит деньги у банка. В то же время ипотечный заемщик должен платить проценты за пользование кредитом, пока эти деньги лежат на счете эскроу. Дольщику же, положившему свои личные деньги на эскроу-счет за пользование его деньгами банк проценты не платит. Причем Ваши деньги буквально на второй день после открытия эскроу-счета могут отдать в потребительский кредит, либо какой угодно, прокредитовать ими вашего или другого застройщика на срок действия Вашего договора- Вы это никак не проверите. А если взяли эти деньги в ипотеку- будете платить проценты весь срок депонирования, как бы за пользование, просто за строчку в банковской таблице. Если же положили свои личные деньги- то не увидите процентов, которые могли бы получать на обычном депозите: т.е. налицо упущенная выгода, причем при возможной задержке строительства никаких компенсаций не предусмотрено, никаких пени, как это было по старой схеме от застройщика вы не получите, а уж от банка тем более. Просто заберете свои деньги, когда надоест ждать постройки дома. Почему вероятнось задержки постройки возрастет? Смотрим следующий пункт..
9. Законодательная отмена целого ряда требований к финансовой стабильности застройщиков, работающих по счетам эскроу.
Эта тема требует отдельной статьи, чтобы не возникало путаницы от избытка информации и терминов.
10. В конце 2019 года в Госдуму группой депутатов внесён законопроект об изменении статьи 860.1 Гражданского кодекса РФ и добавлении в неё пункта 1.1 следующего содержания: «1.1. Доходы в виде процентов начисляются по средневзвешенной процентной ставке ежемесячно за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счёте эскроу, и зачисляются депоненту на отдельный счёт до востребования». Ссылка на законопроект : https://sozd.duma.gov.ru/bill/844913-7#bh_histras
Но пока дело застопорилось, к тому же есть там и ряд противников этих изменений.
Подписывайтесь на мой канал. Более полную информацию по этой теме смотрите в моем видеоблоге в YouTube, там на схеме я объясняю еще доступнее :
По вопросам помощи в покупке, продаже, найме недвижимости в Москве можете обращаться по моим контактам:
Моя почта: https://24realt@gmail.com
Мой инстаграм: https://www.instagram.com/vadimflat/
Мой фейсбук: https://www.facebook.com/vadim.flat.1
Всего доброго и до встречи.