Владимир Горецкий, директор пиццерии Додо Экспресс в Смоленске, поделился в своем блоге советами для начинающих арендаторов:
Мысль 1. Арендодатель не мыслит в русле win-win. Ему важно выжать из вас максимум и ему все равно, заработаете вы или нет. Отсюда мысль вторая.
Мысль 2. Арендодатель будет держать вас в состояния анабиоза, кормя завтраками и ложной информацией до тех пор, пока вы дышите.
Мысль 3. ТЦ раскачивается минимум 1 год. Помните это когда заходите в новый ТЦ в надежде получить деньги здесь и сейчас.
Мысль 4. Арендодателю без разницы на долгосрочные отношения. Главное — здесь и сейчас.
Мысль 5. В договоре арендодателя вы имеете право платить большую аренду. Про остальные права забудьте.
Мысль 6. Ваши слова постоянно перевирают и интерпретируют так, что вы начинаете думать, что вы сумасшедший.
Совет 1. Не верьте ни одному слову арендодателя до заключения сделки
Когда вам обещают заполненность на 98% к открытию — делите на 2 эту цифру.
Когда вам обещают, что на фудкорте не будет тех кто продает пиццу (любую вашу продукцию) — готовьтесь к тому, что у вас будет конкурент по вашему продукту. У нас на фудкорте есть Ташир Пицца, которая почему то назвалась Камеди Кафе.
Когда вам говорят, что на ваше помещение есть претенденты и вам не могут снизить аренду — гните свою линию. Скорее всего претенденты - это те кто просто поинтересовался арендой или кому было отправлено коммерческое предложение.
Совет 2. Не верьте ни одному слову арендодателя и после заключения сделки
Когда вам говорят, что устранят течь в кровле в новом ТЦ — идите исправлять своими силами. Никто не исправит и ущерб не возместит. Мы ждали полгода.
Когда вам говорят, что на пресс конференции с арендодателями ответят на все вопросы — не верьте — вам слова сказать не дадут и закончат конференцию до ваших вопросов.
Совет 3. Говорите “нет” на первые предложения арендодателя по аренде
Эти ребята загибают адскую цену, так как они видят перед собой лоха, они не думают, что через полгода вы можете съехать, так как ваш бизнес не способен тянуть аренду. Они будут прикрываться миллионом умных фраз — “наши аналитики посчитали”, “мы знаем выручки других арендаторов” и “вы сможете тянуть такую аренду и еще спасибо нам скажите”. Перечитайте мысль 4.
Совет 4. Нанимайте крутых юристов и 15 раз перечитывайте договор
Не думаете, что крупные арендодатели не могут изменить договор — они могут. Первоначальный договор рассчитан на идиота, который не читает, что подписывает. Добивайтесь изминений. Прогибайте. Продавливайте. Меняйте все.
Вам предлагают оплатить плитку возле вашего павильона в коридоре — отказывайте. Вам говорят, что за часть площади фуд-корта нужно платить аренду — отказывайте или уменьшайте площадь. Эти ребята продают воздух, когда пытаются впарить вам кусочек общей территории ТЦ. Особое внимание обратите на формулировки типа “Арендодатель вправе расторгнуть договор без объяснения причин”. Эти ребята и такое умудряются впихивать в договор.
Совет 5. Попробуйте привязать арендный платеж к обороту
Макдональдсы и прочие Бургер Кинги платят в ТЦ процент с оборота, причем не более 10%.
Совет 6. Заходите в ТЦ только после того как он отработал 1 год или требуйте льготные условия по аренде на первый год
И не верьте, если вам скажут, что таких льгот не дают. Дают просто вы не знаете об этом.
Совет 7. Заранее узнайте сколько будут платить аренду конкуренты рядом с вами
Найдутся те кто поделится с вами информацией. И вы сможете узнать, что у некоторых условия лучше и использовать это на переговорах с арендодателем.
Совет 8. Если Вас уже “шпили-вили”, то получайте удовольствие от работы с профессионалами
Ребята, работающие, в администрации ТЦ — большие профессионалы. Учитесь у них вести переговоры, четкости работы с контрагентами, жесткости и так далее.