Предприниматели Валерий и Ирина Фенько построили бутик-отель в Аптекарском переулке, восстановив здание из руин, где расселили 18 петербургских коммуналок. И вдруг они столкнулись с ситуацией, когда новый сосед, затеяв перестройку в мансарде, лишил дом вентиляции и газа, а столкнувшись с требованием суда вернуть коммуникации, начал судиться и писать на отель жалобы, призывая все мыслимые проверки.
История бутик-отеля "Павловские апартаменты" началась с того, что предприниматели Валерий и Ирина Фенько в 2001 году купили две полуразрушенные квартиры в одном из домов по Аптекарскому переулку. Согласовав все действия с госорганами должным образом, предприниматели отремонтировали квартиры, объединили их и перевели в нежилой фонд. Первоначально сдавали под офисы банков, но, путешествуя по миру, предприниматели вскоре поняли, что банки все больше уходят в своей деятельности в онлайн, а вот отели в исторической части мировых столиц будут востребованы все больше. Поэтому супруги Фенько решили построить отель, не ограничиваясь одним нежилым помещением - в доме было полно коммуналок, жильцы которых мечтали о переезде в отдельное жилье.
Перед тем, как с головой погрузиться в отельный бизнес, Валерий, по профессии инженер, занимался разработкой технологий для промышленных предприятий, пробовал себя в спортивной сфере.
Супруга Валерия - Ирина, искусствовед, погрузилась в историю дома 1828 года постройки, и позже появилась идея создать здесь бутик-отель в петербургском стиле - в доме, в котором в 19 веке проживали командиры легендарного лейб-гвардии Павловского полка, расположенного в соседнем здании, на Марсовом поле, дом 1. В общей сложности предприниматели расселили 18 коммунальных квартир, а какое количество семей получили отдельные квартиры - они даже не берутся подсчитать.
Длинные деньги
Ремонт в доме шел несколько лет, укреплялась кирпичная кладка стен, менялись аварийные перекрытия, монтировались системы пожарной сигнализации и пожаротушения, и были проведены работы по шумоизоляции всех конструкций, инженерные коммуникации практически были проложены заново, бережно ремонтировался фасад. В общей сложности Фенько отремонтировали 3 тыс м2, вложив более 700 млн рублей. "Подобные инвестиции - это не ожидание быстрой сверхприбыли, - говорит Валерий Фенько, - это скорее деньги на пенсию, они приносят всего 2-2,5% годовых на вложенные средства".
Семейный бутик-отель "Павловские апартаменты" открылся в 2018 году - первый этаж был переведен в нежилой фонд, остальное пространство, на втором и третьем этаже, работает как апартаменты. Всего здесь 30 номеров.
На Booking.com у отеля, который расположен в самом центре исторической части Петербурга, высокий рейтинг - 9.3. Отзывы в системе только хорошие, загрузка до пандемии составляла примерно до 70% в сезон. Если и указывается на недостатки, администрация тут же отвечает. Учитывая нехватку номеров гостиничного фонда в городе, такая деятельность отеля - только на пользу Петербургу.
Удивительный сосед
И так бы все и развивалось, если бы в 2018 году в доме не появился новый сосед. Он купил мансардную квартиру площадью 396 м2, построенную в 2005 году, и взялся за ремонт. В мансарде, окна которой выходят на Марсово поле, сосед демонтировал вентиляционные шахты, которые, обеспечивали в доме дымоудаление от газовых колонок и вентиляцию кухонь и санитарных узлов. Подачу газа после этого специалисты в доме также приостановили. Под отключение попали квартиры 5-этажного дома, включая отель и апартаменты.
В 2019 году об этой истории - перекрытии в доме вентиляции и газа и реконструкции незаконной мансарды - показали сюжеты несколько петербургских телеканалов и писала "Фонтанка".
В КГИОП сообщили, что в декабре 2018 года собственника мансарды вызывали на беседу. За террасу, нарушающую облик исторического здания со стороны Марсова поля, он получил протокол об административном правонарушении. Максимальная санкция для граждан — 200 тысяч рублей штрафа, сообщила тогда "Фонтанка". Комитет направил в Дзержинский суд иск с требованием обязать собственника в течение полугода восстановить конструкцию кровли и инженерные системы.
Попытка миром
Предприниматели и жители дома сначала также предлагали соседу миром привести все в исходное положение, но он отказался, сославшись на то, что "все решит", как ему надо.
Тогда предприниматели, жители и ЖКС №1 Центрального района, обслуживающий дом, обратились в суд, получили решение суда с требованием восстановить вентиляцию и газоснабжение. Решение было передано в службу судебных приставов, приставы, скорее всего, обратились в Жилкомсервис № 1, но там ничего поделать не смогли или, как предполагает Валерий Фенько, не захотели. По каким причинам, можно только догадываться.
Предприниматели обратились в прокуратуру Центрального района, где подробно и с помощью иллюстраций описали то, что происходило в доме, и получили ответ, в котором говорится, что они сами виноваты - не обеспечили специалистам доступ в квартиры, где проходят вентканалы.
Тонкий момент
"Здесь начинается тонкий момент, - объясняет Ирина Фенько, - да, конечно, вентканалы проходят, в том числе, через квартиры, принадлежащие нам, на 2 и 3 этажах, и их, безусловно, в этом месте надо также прочистить, но начинать восстановление необходимо с вентиляционных шахт - конечного и главного элемента вентиляционной системы. И это подтверждено мнением экспертов и специалистов (экспертиза есть). Вентиляционные шахты должны быть выведены выше уровня кровли и закрыты дефлекторами".
Теперь на этом месте на крыше дома в мансарде сделано новое окно, с которым не хочет расставаться сосед.
100 тысяч в день
За 1,5 года предприниматели столкнулись с несколькими судебными исками своего соседа, а также жалобами во всевозможные инстанции на то, что отель угрожает его жизни и здоровью.
И вот тут начинается самое интересное, ЖКС №1, который должен бы стоять на страже нормального технического состояния дома и требовать исполнения решения суда о восстановлении вентиляционных шахт и вентканалов, подал иск на пострадавшую сторону (оставшихся без вентиляции собственников квартир), и в обеспечение их интересов требует в суде неустойку от собственников в размере 100 тысяч рублей за каждый день просрочки. При этом в отношении лица, разрушившего вентшахты, неустойку он не заявлял.
А чуть позже, вероятно, войдя во вкус, подал иски на Фенько В.П. с требованием демонтировать кондиционеры на внутреннем фасаде дома. При этом иск подан только к Фенько, хотя на внутреннем фасаде здания висит множество кондиционеров других собственников. И в очередной раз, не смущаясь, требует неустойку в 100 тысяч рублей за каждый день просрочки в пользу ЖКС с момента вступления решения в силу. И требует исполнить решение суда за один день. "100 тысяч в день! - восклицает предприниматель, - присудив такую сумму, они прекрасно знают, что кондиционеры используются потому, что в доме нет вентиляции, кроме того, мы ведь не "Газпром", чтобы платить такие деньги, мы обыкновенный малый бизнес".
Война с соседом в разгаре: он подал иски на то, что перепланировки, сделанные в 2004 году, нужно согласовать со всеми жильцами в доме, а также на то, что крыльца и эстакады у дома в начале 2000-ых не были должным образом оформлены, и так далее. Жалобные письма пишутся в прокуратуру, администрацию, Роспотребнадзор, МЧС, Жилищную инспекцию, отдел народного образования, КГИОП, комитет по контролю за имуществом и т.д. по крайней мере, раз в неделю. Вот выдержка из письма с жалобой на кафе Vinci, помещение которого также расположено в доме на Аптекарском и принадлежит предпринимателям Фенько: "В квартире ощущается запах канализации". При том, что кафе окнами выходит на Аптекарский пер., а мансардная квартира - на Марсово поле.
Внеплановые проверки проводятся по причине "наличия угрозы жизни неограниченному количеству людей". Бесчисленные комиссии по жалобам Александра Цыпкина (так зовут соседа) приходили на объекты Валерия Фенько, в нежилые и жилые помещения - существенных нарушений не было выявлено, рассказывает предприниматель.
Хотя одна из проверок РПН в кафе Vinci закончилась приостановкой деятельности кафе и выписыванием штрафа в размере 400 тысяч рублей, предприниматель решил оспорить это в суде.
Претензии к соседу
Еще есть маленький нюанс. Мансарда, которую приобрел сосед, вызывает нарекания у КГИОП, уровень ее кровли, возможно, выше, чем положено, а также, вероятно, появилась терраса и второй ряд мансардных окон, кроме того, она объединена с другой, как считают специалисты ведомства, с нарушениями, и комитет также судится с владельцем, требуя привести строение в соответствии с согласованным проектом.
Борьба в доме на Аптекарском идет полтора года. Адвокаты соседа уже якобы успели намекнуть Валерию Фенько, что "вам двоим в одном доме не ужиться", поэтому отель нужно продать, дешево, конечно, или же купить мансарду - но, разумеется, много дороже ее рыночной стоимости.
Судебная коллегия Третьего Кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2020 года постановила, что на Цыпкина А.С. возложена "обязанность устранить допущенные нарушения путем восстановления двух вентиляционных шахт, в которых расположены вентиляционные каналы обеспечивающие вентиляцию квартир... на втором, третьем, четверном и пятом этажах".
В решении суда также говорится о том, что мансарда сооружена из двух квартир и помещения лестничной клетки, и таким образом, разрушены элементы общего имущества дома. Также в решении коллегии судей сказано, что по данным администрации Центрального района проект перепланировки мансардной квартиры был согласован в 2010 году, однако согласования не имели в виду демонтаж вентиляционных шахт.
Мнения специалистов
Специалист по соседскому праву, адвокат Наталья Петровская, говорит, что даже живя в Москве она наслышана об этой петербургской истории. "Ужас, конечно. В целом "соседские войны" - не такая уж редкая история, но в моей личной практике все они все же разрешались миром, так как обычно была точка конфликта. Тут, как я понимаю, идет голое вымогательство", предполагает адвокат.
Самое главное - привести обе стороны к пониманию, что они обречены быть в одном доме, подчеркивает Наталья Петровская. "И война может длиться вечно, если обе стороны не начнут искать, где им найти компромисс. Я это называю "принуждение к миру".
Светлана Гузь, управляющий партер бюро юридических стратегий LEGAL to BUSINESS, пояснила, что случаи «соседского рейдерства» не являются редкостью, недовольный жилец дома может причинить существенные неудобства любому соседу – как обычному гражданину, так и коммерческой организации. В Петербурге известность уже получили «профессиональные жалобщики», который инициируют проверки в отношении многоквартирных домов, при этом не проживая в них.
В рассматриваемой ситуации отелю необходимо активная защита его прав и законных интересов. К защите безопасности жителей данного дома и гостей отеля, а также к борьбе за сохранение исторического наследия необходимо подключить КГИОП Петербурга, представителей Администрации Центрального района, муниципальных депутатов. «В любом споре мы советуем не бояться оппонентов, их доводов, знакомств и связей, искать все возможные пути урегулирования ситуации. Нередко доводы является надуманными или ошибочными, а связи и знакомства не помогают защите неправой стороны. Нацеленность на достижение результата помогает добиваться успеха и побеждать», - подчеркивает специалист.