Я наверное сейчас скажу банальную вещь:), но тем не менее - приобретения недвижимости - это один из главных и ответственных моментов в жизни каждого человека.
Слишком большие ставки стоят на кону.
Давайте разберемся, с какими рисками может столкнуться каждый, кто собирается покупать квартиру (про покупку комнат, загородной недвижимости, долей, нежилых помещений, апартаментов и т.д. я расскажу в следующих статьях)
Итак, все по порядку:)
1. Квартиры по своему статусу бывают в домах на вторичном рынке и в новостройках.
Вторичный рынок разнообразен. Это сложная система со своей историей, качеством отделки, планировками, характером ее владельцев и т.д.
Ведь за каждой квартирой на вторичном рынке стоит судьба людей, их желания, хотения, мечты, а также свои страхи и опасения.
По мимо личностных моментов, у каждой квартиры есть своя документальная история, о которой нельзя забывать.
И первое, на что нужно обращать внимание (конечно же после оценки адекватности требований продавца) - это правоустанавливающие документы, т.е. те документы, на основании которых продавец владеет своей квартирой.
Это может быть, например:
- договор передачи квартир (комнат) в собственность граждан (приватизация)
- свидетельство о праве на наследство (по закону, по завещанию)
- договор ренты
- договор купли-продажи
- договор дарения
- договор мены
- Договор долевого участия в строительстве
И каждый из этих документов необходимо надлежащим образом отследить и проверить во избежании неприятных (а иногда и трагических) последствий в будущем.
Приватизация.
Какие риски может скрывать за собой этот документ, спросите вы.
Отвечаю.
1. Невключение в приватизацию несовершеннолетних лиц, зарегистрированных на момент приватизации на данной жилплощади.
Да-да, такая практика была на заре приватизационной реформы, когда в договор не включали несовершеннолетних детей.
В дальнейшем, став совершеннолетними, такие дети могли оспорить это обстоятельство в суде и признать за собой право пользования, владения и распоряжения своей долей в данной квартире.
2. По мимо несовершеннолетних, это могли бы быть лица, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных, а также лица, находящиеся на службе в армии (раньше была такая практика временно снимать их с регистрационного учета по месту регистрации и прибывания)
Наследство
В права наследства вступают по закону ( ГК РФ Глава 63. НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАКОНУ ) и по завещанию (ГК РФ Глава 62. НАСЛЕДОВАНИЕ ПО ЗАВЕЩАНИЮ)
В случае, когда квартира имеет в документе - основании одно из свидетельств наследования, нужно держать ухо в остро.
Конечно в основном на рынке недвижимости мы сталкиваемся с честными и порядочными продавцами, у которых одна задача - продать квартиру и получить деньги. Но, как известно, бывают исключения. И это - недобросовестные продавцы, которые понимают и знают (или не понимают, но догадываются), что такую сделку в дальнейшем кто-то из наследников, чьи права были ущемлены, может опротестовать в суде.
Здесь нужно проверять через нотариуса, оформившего наследство, а также через паспортный стол, отдел ЗАГС и т.д.
Договор купли-продажи квартиры
Если вы покупаете квартиру и у продавца документ - основание - Договор купли-продажи, то следует обратить внимание на следующие моменты:
1. С использованием каких средств была приобретена квартира (наличные деньги, ипотека, мат. капитал и т.д.)
Это важный момент, так как если квартира была приобретена с использованием материнского капитала, а в договоре это не отражено, то в данном случае нарушаются права несовершеннолетних детей, а это грозит признанием сделки недействительной (или на этапе регистрации вам просто ее "завернут" обратно, а это потраченное время, деньги и нервы)
Были случаи в моей практике, когда продавец брал кредит под залог имеющегося жилья, но по каким-то странным обстоятельствам в его документах это не было отражено. А узнали мы об этом только после того, как заказали выписку из ЕГРП и покупатель был очень удивлен.
Конечно же все у нас прошло грамотно, но представьте на секунду, если бы Покупатель не владел такими знаниями, заключил ДКП, заложили деньги в ячейку и подали на регистрацию перехода права...
А в ответ приходит отказ...
Это опять же потраченные время, деньги и нервы.
И это всего лишь капля в море. Сколько нюансов нужно учесть, сколько документов заказать и проверить для того, чтобы после сделки Покупатель спал спокойно.
2. Какие документы основания были у вашего продавца.
Ведь это может быть квартира с очень богатой историей и с неистекшим сроком давности.
3. Обязательно проверяйте документы продавцов на их юридическую действительность.
Были такие случаи, когда продавец приходил на сделку с паспортом, который был уже недействителен на момент подписания ДКП (требовалась замена по достижению возраста 45 лет)
4. Также проверка на арест имущества тоже не будет лишней.
Самое главное в проверке документов - это обращать внимание на все без исключения детали и нюансы. Ведь от этого зависит безопасность сделки, ваши деньги, нервы и время.
Если у Вас остались вопросы, а также вы хотите доверить процесс подбора и проверки документов на приобретаемую квартиру профессиональному юристу по недвижимости - обращайтесь:)
Контактный телефон 8-925-377-12-03 Маргарита.
Я в деталях расскажу, как происходит проверка, сколько времени она может занимать, какие подводные камни бывают и как избежать заранее "спорные" квартиры.
#квартира москва #квартирный вопрос #ипотека москва #ипотека 2020 #ипотечный кредит #купить квартиру #купить квартиру в москве