Всего в Санкт-Петербурге насчитывается более десяти разных типов домов. Каждый тип и серия многоквартирного дома имеет свой определенный набор характеристик. К старому фонду Петербурга принято относить дома дореволюционной постройки.
По разным подсчетам, на сегодняшний день сохранилось чуть больше 11 тысяч зданий такого типа. В основном они расположены в центральной части города: Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Петроградском районах. Дома старого фонда вызывают интерес у истинных ценителей парадного Петербурга, которым важен дух времени и старины.
Большинство домов старого фонда составляют бывшие доходные дома. Остальное - реконструированные дворянские особняки (которые были уплотнены и заселены), перестроенные казармы, склады и хозяйственные постройки. Есть и близкие к аварийному состоянию дома, и прекрасно сохранившиеся объекты, поражающие своим великолепием и роскошью.
Для таких домов характерны высокие потолки и высокие окна необычных форм (Т-образная, арочная, трапециевидная, треугольная). В квартирах старого фонда времён царской России можно встретить различные декоративные изыски: ажурные решетки на балконах, изразцовые голландские печи, камины, лепное украшение потолков и стен, наборный паркет. Хозяину квартиры важно понимать, что он несет ответственность за их сохранность.
Богатые петербуржцы предпочитали жить на втором-третьем этажах. Первые этажи, как правило, сдавались под лавки, трактиры, магазины и конторы. А на последних этажах располагались квартиры и меблированные комнаты, в которых жили мелкие купцы, чиновники и различные служащие.
В связи с этим планировочное решение домов старого фонда довольно разнообразно - встречаются и двухэтажные апартаменты площадью до нескольких сотен квадратных метров, и небольшие квартиры с проходными слабоосвещенными кухнями, и «коридорная система» (на 38 комнат всего один-два санузла и одна кухня). Во многих таких домах отсутствует официально оборудованная ванная комната или душевая (жильцы в то время мылись в общественных банях).
Как правило, старый фонд разделяется на две категории: «СФ» - «Старый фонд без капремонта» и «СФК» - «Старый фонд с капремонтом». В последнем возможен как выборочный или частичный ремонт (с 1965 г. по 1973 г.), так и полный (в 1970-е и в первой половине 1980-х г.г.). Старый фонд без капремонта делится на две группы – дома с деревянными перекрытиями и дома с металлическими балками. Перекрытия с металлической основой стали использовать еще с 70-х годов 19 века, но активно их применять начали только в 20 веке.
В противовес всеобщему мнению, что дома с деревянными балками менее прочные, стоит отметить, что, например, в домах 18 века чаще всего идут перекрытия из мореного дуба - а они крепче любых современных конструкций из железа и бетона. В домах 19 века перекрытия сделаны уже из другого дерева совместно с металлом. В любом случае, это дома на века. Все используемые породы дерева при хороших условиях эксплуатации со временем не только не разрушаются, а становятся еще прочнее.
Плюсы и минусы
Одним из основных достоинств домов старого фонда является их близкое расположение к историческому центру Санкт-Петербурга. Это дома, обладающие историческим прошлым, и расположенные недалеко от известных достопримечательностей и парков. Дома старой постройки обладают мощными стенами, что обеспечивает хорошую тепловую и звуковую изоляцию, а потолки потрясают высотой и придают ощущение простора и достоинства.
К недостаткам жилья в «старом фонде» стоит отнести его далеко не всегда хорошее состояние. Могут возникнуть проблемы с коммуникациями, крайне мало мест для парковки, также высока вероятность неоднородной социальной среды.