На практике порой встречаются ситуации, при которых договор участия в долевом строительстве не зарегистрирован в Росреестре, хотя законом для такого договора госрегистрация предусмотрена. Зарегистрированный ДДУ должен быть прошит, пронумерован, а на оборотной стороне должна стоять гербовая печать Росреестра, как раз доказывающая, что договор прошел госрегистрацию. Тем не менее, иногда встречаются договоры, скрепленные канцелярской скобой, не содержащие печать Росреестра и подразумевающие, что договор вступает не с момента госрегистрации, а с момента подписания сторонами. И, соответственно, возникает вопрос о действительности таких договоров и о сохранении обязательств застройщика по передаче объекта долевого строительства дольщику.
Как ни странно, единого ответа на этот вопрос нет. С одной стороны, есть Гражданский кодекс, нормы которого выше, чем положения договора. В нем говорится о том, что правовые последствия сделки, требующей госрегистрации, наступают после регистрации договора. Кроме того, никто не отменял 214-ФЗ об участии граждан в долевом строительстве, где также говорится о том, что договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Что это значит? Это значит, что правовые последствия ДДУ, в том числе обязанности застройщика по передаче объекта долевого строительства, наступают только с момента государственной регистрации.
Эти нормы очень хорошо знакомы юристам, новизны здесь никакой нет, и поэтому на вопрос «Как быть, если договор долевого участия не зарегистрирован?» они, как правило, дают два ответа: 1) призвать застройщика к госрегистрации; 2) зарегистрировать ДДУ в судебном порядке. Все это, в целом, верно. Однако в действительности порой возникают ситуации, при которых первоначальный застройщик прошел несколько реорганизаций, а потом и вовсе начал банкротиться, и восстановление цепочки реорганизованных строительных компаний с целью выявления ответчика по иску о принуждении к госрегистрации ДДУ становится трудоемким занятием. Да и, кроме того, судебное производство отнимет время и деньги за работу юристов.
В этой связи актуальным становится обращение к судебной практике, в частности, к одному из постановлений ВАС РФ от 2013 года, где говорится, что отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Тем не менее, если на один и тот же объект заключены несколько ДДУ, то приоритет отдается именно зарегистрированным договорам. При этом дольщик в незарегистрированном договоре сохраняет право требования от застройщика компенсации убытков.
Таким образом, отсутствие госрегистрации договора долевого участия, если вы как дольщик исполнили обязательство по уплате цены договора в полном объеме, не снимает с застройщика обязанность по его исполнению. И, стало быть, при наличии судебного спора доводы застройщика о том, что договор не зарегистрирован и, следовательно, обязанностей по передаче объекта него не возникло, не будут иметь никакой силы.