С квартирой, которую мы с мужем присмотрели для покупки, не все в порядке. Ванная слишком просторна для типового дома. В перегородке между кухней и гостиной прорублено окно. Поделились своими сомнениями с продавцом — выяснилось, что была проведена неузаконенная перепланировка. Правда, он купил жилье уже в таком виде и не стал тратить время на то, чтобы привести документы в порядок.
Скажу честно: мне квартира очень нравится. Еще один аргумент в ее пользу — собственник готов сделать ощутимую скидку.
Стоит ли соглашаться? Чем опасна для новых владельцев самовольная перепланировка? Можно ли ее узаконить задним числом?
Можем ли мы купить такую квартиру?
Теоретически да, тем более что оплачиваем ее из своих средств, без кредитов (с ипотекой все сложнее). Сделку купли-продажи зарегистрируют. Но вместе с квадратными метрами мы приобретаем и полную ответственность за них. Так что если власти (например жилинспекция) узнают об изменениях, с последствиями будем расплачиваться именно мы. В прямом смысле слова.
Что по закону грозит собственникам недвижимости за самовольную перепланировку:
- нужно заплатить штраф до 2 500 рублей;
- вернуть квартиру в исходное состояние — как в плане БТИ;
- если владельцы откажутся это делать (или не смогут по финансовым причинам), ее принудительно выставят на публичные торги.
Что можно и нельзя менять?
Не обо всех изменениях нужно информировать государство. Например, можно сколько угодно передвигать холодильник и мебель, обновлять ванну и раковину, устанавливать бойлер — жилинспекции и БТИ до этого и дела нет.
Перепланировкой считаются только те изменения конфигурации помещения, которые должны быть зафиксированы в техническом паспорте объекта. Например, если мы решим заменить газовую плиту на электрическую, сместить ее в другую часть кухни или вынести на лоджию — перестановки придется согласовывать. И далеко не всегда ответ будет положительным.
Какие трансформации не одобрят:
- снос (даже частичный) несущей стены;
- нарушение внешнего вида здания;
- ограничение доступа к инженерным коммуникациям, сантехнике, вентиляции;
- подключение теплых полов к системе отопления;
- размещение мокрых зон (кухни и ванной) над жилыми комнатами;
- перенос кухни или радиаторов отопления на балкон или лоджию;
- изменения конструкции балкона (кроме 1-го этажа);
- увеличение размеров ванной комнаты за счет жилых пространств (за счет коридора или кухни можно);
- снос перегородки между комнатой и кухней с газовой плитой.
Как опознать квартиру «с особенностями»?
Со зданиями советской постройки все просто: метраж и расположение комнат, дверей, перегородок, плит и сантехники типовые и предсказуемые. Любые странности сразу бросаются в глаза. В современных домах вариантов планировки гораздо больше, поэтому нужно изучать документы:
- взять у хозяина техпаспорт квартиры (желательно новый, не старше 3–5 лет). Если он утерян, его можно запросить в БТИ и жилинспекции;
- то, как квартира выглядит в реальности, отличается от данных в техпаспорте — неузаконенная перепланировка очевидна;
- иногда БТИ фиксирует изменения, но уполномоченные органы власти разрешения на них так и не дали (в паспорте есть отметка «самовольная перепланировка»). Значит, узаконивать эти трансформации все-таки придется.
Как узаконить перепланировку?
Некоторые виды перепланировки можно оформить задним числом. Для этого нужно заказать проект в БТИ или в организации, которая имеет право выполнять такие работы. Затем собрать пакет документов, прописанных в ЖК РФ, и подать их вместе с проектом в жилинспекцию или отдел архитектуры района. В Москве это можно сделать онлайн через сайт mos.ru.
Решение выносится в течение 45 дней. Если оно положительное, БТИ закрепит перепланировку в плане. Отрицательное — придется восстанавливать исходное расположение стен и коммуникаций либо обжаловать решение в суде.
В общем, процесс небыстрый и затратный. Поэтому, прежде чем согласиться на полюбившуюся квартиру, мы решили:
- посоветоваться с юристом, реально ли узаконить те изменения, которые мы в ней обнаружили;
- узнать стоимость проекта, переоформления документов, юридических услуг и восстановительных работ, если согласовать расширение ванной и пролом в перегородке не удастся. Возможно, скидка, которую дает нам продавец, не покроет будущие убытки.
В чем опасность самовольных переделок?
Погрузившись в тему, я была шокирована масштабом проблемы. Нашла данные, что из 22 000 обращений в мэрию Москвы по поводу перепланировки лишь 10 000 заявлений были поданы до начала работ. То есть тысячи и тысячи собственников прямо сейчас незаконно сносят стены, замуровывают трубы, устраивают бассейны в гостиной. Их действия приводят к затоплению других квартир, пожарам и даже обрушению зданий.
В итоге мы всерьез задумались: стоит ли ввязываться в историю с перепланировкой? Может, все же поищем другой, менее рискованный вариант. А еще мы решили всегда страховать недвижимость — вдруг прямо над нами живет один из таких горе-трансформаторов?!
Например, в программу «Под ключ» Страхового Дома ВСК входят все основные риски: пожары, взрывы, аварии инженерных систем, потопы, кражи. Оформление страховки (в отличие от перепланировки) происходит максимально просто и быстро. Купить ее можно за несколько минут на официальном сайте компании или через мобильное приложение «ВСК Страхование».