Некоторое время назад коллега задала мне вопрос: "Стоит или нет сейчас брать ипотеку и как получить выгодный процент?". Без глубокого погружения в детали можно дать 3 совета, как снизить процентную ставку по ипотечному кредиту.
Real проблема
Жилищный вопрос является ключевым не только для нашей страны. Я писал много постов на тему недвижимости. Сейчас они как никогда актуальны по ряду причин.
Во-первых, пандемия показала уязвимость не только малого, но и среднего бизнеса. Как бы государство ни помогало, если у тебя нет денег на то, чтобы платить зарплату, ты не будешь её платить. Отсюда резкое падение реальных доходов населения.
По официальной оценке, реальные доходы населения упали на 8%, практически как в 1999 году.
Во-вторых, когда у тебя не хватает денег банально на продукты питания и базовые услуги (которые, кстати, также подорожали), о какой ипотеке может идти речь?
В-третьих, кредит, в том числе ипотечный – строительный материал современной экономики. Не берут кредит – не строятся дома. Не строятся дома – не покупаются строительные материалы, не открываются магазины, не строятся дороги. В конечном счете не развивается экономика. Не развивается экономика – не растут доходы населения. Не растут доходы – не берут кредит. Получается замкнутый круг.
Роль государства
И тут на арену выходит государство. Оно начинает предлагать программы субсидирования ипотечных ставок, различные льготы и адресную помощь. На помощь приходит Центральный Банк, который продолжает следовать своей политике, таргетируя инфляцию и снижая ключевую ставку. Знаете, под какой процент сейчас можно положить деньги на депозит? Около 6.4, максимум. То есть разбогатеть на этом не выйдет.
Что получаем в результате? Рекордно низкую процентную ставку по ипотеке!
"Всего" 7.4% годовых. Это средневзвешенная ставка. Есть еще 3 способа, с помощью которых можно понизить и без того "низкий" процент:
1) Выбрать специальную программу от застройщика и банка. Сейчас в России действуют так называемые обязательные эскроу-счета. Раньше, когда вы покупали квартиру на стадии котлована, застройщик сразу получал ваши деньги себе на счет. Он мог их полностью использовать для строительства, а мог поступить немного хитрее.
Зачем использовать все деньги, чтобы быстрее закончить стройку? Можно следовать графику, а "излишек" того, что заплатили покупатели, положить в банк. Даже несмотря на невысокий процент, с учетом стоимости недвижимости получаются кругленькие суммы.
Сегодня между покупателем и продавцом встал банк. Он не даёт застройщику полного доступа к вашим средствам, выдавая их траншами. Забил сваи и залил фундамент – получи 20%. Построил 5 этажей – вот тебе еще 20%. Закрыл крышу и сделал отделку – еще 20% и т.д. Заработать стало проблематичнее.
Многие застройщики уже давно поняли, что если сложно оптимизировать доходы, нужно заняться расходами. И стали создавать партнерские программы с банками, получив льготное кредитование от них. Хорошо всем: застройщик получает дешевый кредит, покупатель жилья – выгодный процент по ипотеке, банк – надежного партнера и лояльного клиента.
2) Предложить банку созаемщика. Банк может предложить вам более низкую ставку, если будет уверен, что вы выплатите ипотеку в срок и в полном объеме. Но в жизни бывает всякое. Вы можете приболеть, потерять работу и т.д. Кто в таком случае будет платить ипотеку?
В таком случае вам на помощь придет созаемщик. Это лицо, которое несет такую же ответственность за выплату кредита, как и вы. Всё равно, что взять ипотеку на двоих. Не нужно путать с поручителем. Последний платит только тогда, когда основной заемщик полностью неплатежеспособен.
3) Перевести зарплатный проект в тот банк, где берете ипотеку. Банк еще больше будет уверен в вас как в заемщике, если будет понимать и отслеживать ваши доходы. И зарплатный проект подходит для этого как нельзя лучше.
Банк получает нечто большее, чем просто клиента с зарплатным проектом. Он получает вашу зарплату, которой может распоряжаться до тех пор, пока вы ее не перевели в другой банк. Он потенциально получает дополнительный комиссионных доход, когда вы переводите средства или совершаете покупки. А главное – он добавляет вас в базу надежных клиентов, которых можно удержать, предлагая им индивидуальные услуги и предложения.