Инвестировать сумму в пределах 10-20 млн рублей сложно, даже если цель не заработать, а сохранить. Особенно сегодня. Рынок акций штормит: РТС – падает, ММВБ – практически в нуле. Будущее валюты туманно. В текущий момент рубль дешевеет по отношению к доллару и евро, но большинство аналитиков обещает к концу года рост нефти, а значит, скорее всего, и рубль начнет укрепляться. Сейчас самое время снова обратить внимание на рынок недвижимости. Мой выбор остановился на проекте «Матч Поинт». Есть несколько причин такого решения.
1 – Цены в районе
Первая и главная причина – цены в проекте низкие. Конечно, относительно района. Комплекс расположен на Кутузовском проспекте. Средние цены на жилье в этом районе за последний год выросли на 7,8%, достигнув отметки 330 000 рублей за кв. метр. Большинство предложений на вторичном рынке – это квартиры площадью 55-60 кв. м в районе 22-24 млн рублей. Иногда выставляются на продажу квартиры в пределах 14-16 млн рублей, но, как правило, это лоты небольшой площади.
Рынок новостроек, в свою очередь, представлен тремя проектами. Первый – элитный ЖК «Кутузовский, 12». Сдан в текущем году и почти весь распродан (осталось около 10% квартир). К тому же проект очень дорогой: нижняя планка – 32 млн рублей. За эти деньги можно приобрести квартиру площадью 46 кв. метров.
Второй – комплекс сервисных апартаментов «Поклонная, 9». Цены здесь дешевле. Самые доступные апартаменты площадью 51,6 кв. м стоят 20,8 млн рублей. И выбор лотов большой. Но есть существенный минус: объект находится в активной стадии строительства, а его окончания придется ждать до 2023 года.
«Матч Поинт» на этом фоне выглядит более чем привлекательно. Цены на апартаменты начинаются от 9,2 млн рублей (студия площадью 30 кв. метров). А стоимость 54-метрового апартамента составит 13,8 млн рублей. К тому же проект уже введен в эксплуатацию. Минус в текущем разрезе только один – 80% площадей в комплексе уже продано, и с каждым днем выбор становиться все меньше.
2 – Кадастровая оценка
Да, «Матч Поинт» – это апартаменты. В данном формате есть свои минусы, но есть и плюсы. Например, кадастровая стоимость апартаментов почти всегда существенно ниже, чем квартир. Так, в новом элитном ЖК «Кутузовский, 12» цена кв. метра, согласно кадастровой оценке, составляет порядка 267 тыс. рублей; квартиры в сталинском доме по адресу: Улица 1812 года, дом 3 – около 212 тыс. рублей за кв. метр. Тогда как апартаменты в премиальном комплексе «Матч Поинт», согласно кадастровой оценке, стоят 97 тыс. рублей за кв. метр.
Теперь перейдем к конкретике. Квартира площадью 50 кв. метров в сталинском доме на Улице 1812 года будет стоить 10,6 млн рублей. Ставка составит 0,1%, а ежегодный налог – в районе 10 тыс. рублей. За квартиру той же площади в доме «Кутузовский,12» владельцу придется платить уже 13,5 тыс. рублей в год (кадастровая стоимость составит 13,4 млн). А аналогичные апартаменты в «Матч Поинт» по кадастру будут стоить 4,8 млн рублей. Налоговая ставка на апартамент выше, чем на квартиры – 0,5% годовых. То есть за год владельцу нужно будет заплатить 24 тыс. рублей. Да, получается больше, но сэкономленных при покупке 3-4 млн рублей хватит на компенсацию разницы минимум на ближайшие триста лет.
3 – Аренда
Доходность от сдачи в аренду квартир составляет не выше 5% годовых, апартаментов – доходит до 8% (по данным компании Savills). Есть несколько причин быстрой окупаемости апартаментов. Во-первых, цена. Стоят апартаменты дешевле, а цены на аренду сопоставимы, так как арендаторам юридический статус недвижимости не важен. Во-вторых, апартаменты можно сдавать под «тихие» офисы: кабинеты юристов, программистов или дизайнерские бюро. Квартиры подобным образом использовать нельзя – это прямое нарушение жилищного кодекса. Получается, что владельцам апартаментов проще найти арендатора, так как выбор больше. И кроме того, цены на офисную аренду выше на 10-50%. То есть при сдаче одного и того же апартамента под жилье и архитектурное бюро разница в цене аренды будет в 1,5 раза больше в пользу последнего варианта.
4 – Нефтяные прогнозы
Весной текущего года рынок новостроек находился в глубокой депрессии. Сделки можно было пересчитать по пальцам. Однако с весны спрос быстро восстанавливался. Этому есть несколько объяснений. Во-первых, отложенный спрос: люди, которые собирались купить квартиру весной, просто отложили покупку до окончания самоизоляции. Вторая причина – льготная ипотека.
Однако гораздо важнее не то, что происходит сегодня, а что произойдет в ближайшем будущем. С 1990-х годов, иначе говоря, с момента появления в нашей стране рынка коммерческого жилья, цены на квартиры в Москве четко следуют за нефтяными ценами. Графики практически идентичны. Разве что тренды на рынке недвижимости отстают на месяц-два от нефтяных трендов. В итоге на первый план выходит вопрос: что будет с ценами на нефть?
Сегодня они находятся на уровне 43-45 долларов за баррель. Это дешево. Глава «Роснефти» Игорь Сечин прогнозирует к концу текущего года рост цены на нефть до 60 долларов. А по мнению аналитиков, опрошенных американским деловым изданием The Wall Street Journal, в ближайшие годы бочка нефти может подорожать до 150 долларов. И если прогнозы экспертов верны, то вместе с уровнем цен на нефть увеличатся и доходы людей.
5 – Льготная ипотека
Сегодня главным детонатором активности рынка стала льготная ипотека. В апреле власти решили поддержать застройщиков и запустили программу жилищного кредитования с господдержкой. Взять кредит по этой программе можно всего под 5,75-6,5%.
А девелоперы готовы обеспечить еще более комфортные условия финансирования сделок своим покупателям. Так, компания «Галс-Девелопмент» предлагает приобрести апартаменты в комплексе «Матч Поинт» в ипотеку под 5,1% годовых, при этом в первый год ставка будет составлять всего 0,1%. Разницу застройщик обещает компенсировать из собственных средств. Добавьте к этому еще и весомую скидку в 7%, если покупаете апартаменты большой площади. Когда недвижимость на первичном рынке можно было приобрести на столь выгодных условиях, вспомнить сложно.