Многие люди задумываются о том, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость, держать ли в этом инструменте деньги или, может быть, быстро продать. Давайте порассуждаем на эту тему.
Начнём с того, что как таковой недвижимости не существует, и человек, который задается вопросом, что будет с недвижимостью, мягко говоря, немного лукавит. Дело в том, что недвижимость бывает разная. Есть недвижимость коммерческая (офисная, торговая), а есть недвижимость жилая. И поверьте, это абсолютно разные вещи. Поэтому разговаривать о единой недвижимости - это непрофессионально и глупо.
1. Жилая недвижимость
Давайте порассуждаем о жилой недвижимости. Первая мысль о том, что это наш дом, наша крепость. И, конечно, там мы проводим довольно много времени. Соответственно, в нашей крепости должно быть место, где мы можем спокойно работать, где мы можем комфортно себя чувствовать, дышать, что называется, полной грудью, ведь это наша среда обитания.
Но почему-то вдруг наше жилище превратилось во что-то очень тесное, и человек, у которого по той или иной причине квартирка маленькая, вдруг осознал, что ему не хватает воздуха. Речь, конечно, идет не о воздухе, в конце концов, окно всегда можно открыть. Вопрос в пространстве, в том, что человек начинает задыхаться. Соответственно, очень вероятно, что эта ситуация породит спрос на некое изменение и планировки жилья, и площади.
Сегодня многие владельцы дач ощущают себя, как Ной, который спас человечество. Это очень интересный феномен. Каждый из нас в результате этого кризиса вдруг переоценивает значение сельской недвижимости, которая, кстати, сегодня дешевая, той недвижимости, которая находится в более комфортных зонах. В конце концов, если есть возможность жить в другой стране или даже в России, скажем, в Краснодарском крае или ещё где-то у моря и абсолютно так же работать и быть частью команды, то возникает закономерный вопрос, а зачем сидеть в пыльной Москве, когда можно жить где-нибудь в Геленджике или в Анапе и прекрасно работать. Таким образом, по большому счету наше представление о нашем жилье очень сильно меняется, потому что человек, который может работать на расстоянии, все чаще сегодня задает себе вопрос, а зачем мне сидеть в Москве. Конечно, если у человека маленькие дети, то это отчасти оправдано. Но если человек может совершенно спокойно и очень комфортно работать в Тайланде, в Сочи, где угодно, то это вдруг меняет абсолютно всю концепцию жизни. Человек захочет работать там, где ему комфортно, и жить там, где он желает работать.
Как же в таких обстоятельствах изменятся цены? Вырастет ли спрос? Вряд ли, так как у людей сейчас мало денег. Вырастет ли предложение? Девелоперам сейчас крайне нелегко. Поэтому на жилую недвижимость у нас в ближайшее время не будет серьезного спроса.
Надо понимать, что огромное количество наших людей не имеет больших денег, и более того, за счет последних событий происходит вымывание среднего класса. Люди живут сейчас на те сбережения, которые они имеют, и с большой неохотой расстаются с деньгами. С чего вдруг они будут платить всё больше и больше за недвижимость? Потому что недвижимость будет дорожать? А разве будет расти покупательная способность населения? Конечно, нет, по крайней мере в ближайшие 2-3 года.
Допустим, все же у кого-то есть свободные деньги, и многие люди со сбережениям, желающие приобрести жилую недвижимость, обратят внимание на что-то надежное, понятное и конкретное. Женщины очень любят все осмотреть, пощупать, потрогать, повесить занавески и сказать: “Эта недвижимость по мне, буду сдавать и с этого жить”. Однако, если оценить инвестиционную привлекательность, она оказывается просто нулевая. Ведь расчеты показывают, что сдача в аренду жилой недвижимости даёт человеку примерно 3-3,5%, иногда, если очень повезет, 4% годовых, причем в той валюте, которая, собственно говоря, официальная в стране. Вы сдаете за рубли, соответствующий у вас и доход. Итак, у вас 3-4% годовых в рублях со сдачи недвижимости в аренду.
Зачем же этим заниматься, если государственные облигации дают 5-6%, если облигации сверхнадежных эмитентов дают 7-8%, если облигации чуть менее надежных, но тем не менее хороших эмитентов дают 8-10% годовых? К чему покупать и сдавать недвижимость ради 3% годовых?
При этом не стоит забывать и о других важных факторах.
Первый - это риски вандализма. Мы можем поселить каких-то людей, после которых придется ремонтировать жилье.
Второй фактор - в любом случае после того, как жильцы пожили пару лет и выехали, придется делать какой-то ремонт. Это тоже снижает доходность, даже если это хорошие люди.
Третье. Нужно понимать, что жильцы бывают разные, бывают те, которые с охотой платят, без вопросов и спокойно уезжают, когда нужно, а бывают проблемные. Поэтому с точки зрения инвестиций, наверное, всё-таки жилая недвижимость - это не самое лучшее решение, особенно сегодня, учитывая, что покупательная способность нашего населения весьма снизилась.
2. Коммерческая недвижимость
Давайте рассмотрим коммерческую недвижимость, прежде всего, офисную. А вот здесь, друзья, полная беда. Эта ситуация немного напоминает ситуацию с нефтью. Мы все помним, что нефть в какой-то момент оказалась в отрицательной зоне, то есть владельцы нефти, те, которые хотели ее продать, должны были еще заплатить покупателям за то, чтобы они ее взяли.
Причем же здесь недвижимость? Вы не можете найти арендаторов, но при этом платите проценты банку по кредитам, платите какие-то коммунальные платежи. А ведь спрос на коммерческую недвижимость будет сокращаться по двум причинам. Причина первая - много бизнесов разорится, многие съедут, просто будет сокращаться потребность в офисных помещениях. Причина вторая - многие компании во время пандемии перевели на удаленную работу значительную часть своих сотрудников, осознав после этого, что ничего фатального не произошло. Это, по сути, революция в сознании бизнеса. Мы прекрасно понимаем, что кого-то можно спокойно оставить дома, и всем будет удобно. Значит, 30-40% сотрудников можно спокойно оставить на удаленной работе и не платить за площадь. Соответственно, будет очень серьезная переоценка ценностей в этом плане. Спрос на офисную недвижимость стопроцентно будет падать по этим самым двум причинам.
- Офисная недвижимость
Тогда возникает хороший вопрос, а что делать владельцам офисной недвижимости. Скорее всего, они будут вынуждены продавать ее, потому что большинство этой недвижимости взято в кредит. Платить кредиты нужно (не говоря о коммунальных платежах и налогах), доходов нет или они сокращаются. Такой бизнес, мягко говоря, будет не самым выгодным.
Еще один очень интересный момент - современные средства связи показали свою высочайшую эффективность в условиях коронавируса. И выясняется, что, например, у человека офис может быть в Москве, в Урюпинске или вообще в Гонолулу, программисты могут находиться в Нью-Дели и т. д. География расширяется, и современные средства связи позволяют работать так, что, в общем-то, понятие офиса становится очень условным. Закономерен вопрос, зачем настроено столько офисных помещений. С точки зрения инвестиций это сфера будет в большой проблемной зоне.
Владельцы офисной недвижимости сегодня задаются вопросом, что делать с офисной недвижимостью, если нет желания ее продавать.
Тут возникает очень интересный момент, который будет для многих ключевым. В конце концов, у нас очень многие хотят изменить свои жилищные условия. Те, кто имеет жилье, хотят сделать его более просторным и удобным для жизни, и возникает тема лофтов. С другой стороны, есть офисная недвижимость, которой много. Вполне вероятно, что возникнет очень интересный тренд на превращение офисной недвижимости в жилую, когда просто-напросто она будет перестраиваться таким образом, что человек получит какие-то интересные пространства и заживет более интересной жизнью. В конце концов, что такое лофт? Это бывшие фабрики, заводы, помещения, которые уж точно не предназначались для жизни. Однако они отлично превращаются в пространство для жилья, и очень много людей любит жить в этих лофтах.
Так вот сегодняшние офисные помещения тоже, по сути, могут стать некими лофтами. Так что первые, кто реализуют эту идею, заработают огромные деньги.
- Торговая недвижимость
Теперь давайте перейдем к теме торговой недвижимости. С одной стороны, жизнь переходит в онлайн. И многие уже настолько привыкли заказывать еду и другие товары на дом. Но, с другой стороны, мы застоялись, мы просто-напросто уже с ума сходим в этих помещениях. Российский климат не позволяет много гулять и путешествовать. Отлично. У нас есть торговая недвижимость. И тренд на то, чтобы торговая недвижимость одновременно сочеталась с центрами развлечений, с офисными помещениями и т. д., вероятно, усилится.
Те вызовы, которые бросает жизнь сегодня, уникальны. И те люди, которые осознают это в полной мере и пойдут по принципу “если нельзя уйти от каких-то проблем, то их надо возглавить”, те, кто осознает возможности, вытекающие из этого кризиса, заработают неплохие деньги. Так что рекомендуется мыслить сегодня очень нестандартно, творчески, особенно в сфере недвижимости. Потому что каждый из нас должен осознать простую истину - за нас никто ничего делать не будет. Только мы сами своими мозгами сможем перестроить свою жизнь, свою среду обитания, и одновременно, если мы сможем на этом заработать, это будет замечательно.
