Квартирный трейд-ин – звучит заманчиво и не совсем понятно. В реальности все так и есть. Так как это по сути новое явление на рынке недвижимости, то единой отработанной схемы не существует. У каждого застройщика так или иначе представлена своя вариация на тему.
Но усредненная картина выглядит следующим образом:
Итак, в чем суть?
Вопреки ожиданиям, в большинстве случаев квартирный трейд-ин не похож на автомобильный. Тут никто вам не скажет с порога: «Я даю вам 7 миллионов за вашу квартиру, давайте подписывать договор купли-продажи и заверните мне ее». Трейд-ин не является альтернативной сделкой, где в процессе участвует более двух сторон. Технически это отдельно продажа и покупка, то есть все происходит как при обычной сделке.
Вся процедура осуществляется в пять этапов:
Шаг №1. Выбор новой квартиры среди предложений от застройщика. Выбранный вариант бронируется за покупателем на несколько дней.
Шаг №2. Оценка старой квартиры. В течение периода брони партнерское или аффилированное агентство застройщика проводит очную оценку вашей квартиры, в результате чего выдается заключение. Как уверяют сотрудники агентств, квартира будет продаваться по рыночной цене.
Шаг №3. Заключение договора на покупку. Если покупатель согласен с предложенным диапазоном цен на имеющуюся жилплощадь, следует подписание самого обычного договора долевого участия или договора купли-продажи в случае, если объект находится в сданном доме.
По условиям договора, покупатель обязуется сразу же внести от 10 до 20% от стоимости нового жилья в зависимости от правил того или иного застройщика. Оставшаяся сумма вносится в течение установленного срока. На все-про все застройщики отводят в среднем до 5 месяцев: 3 – на поиск покупателя и 2 для оформления документов.
Шаг №4. Заключение договора на продажу старой квартиры. Договор заключается напрямую с агентством, и в нем никоим образом не фигурирует застройщик.
Шаг №5. Закрытие долга перед застройщиком. В случае успешной реализации старой квартиры покупатель вносит на счет застройщика деньги, полученные от продажи. В общем-то в случае безуспешной реализации квартиры, деньги также необходимо отдать.
В чем плюсы?
- Фиксированная цена квартира. Вы покупаете новую квартиру по цене на сегодняшний день, поэтому вам не стоит волноваться о том, что за время продажи вашего старого жилья цены могут взлететь.
- Новая квартира приобретается по выгодной цене. Программы трейд-ина в этом плане приравнены к ипотеке или покупке при 100%-ной оплате.
- Новая квартиру сразу становится вашей. После подписания ДДУ или ДКП договор сразу же отправляется на регистрацию в Росреестр, как и при самой обычной сделке.
- Отсутствие риелторской комиссии. За услуги агентства де-юре вы ничего не платите. Вознаграждение посредник получает от застройщика. Но тут важно понимать, что во многих случаях агентства прибегают к схеме срочной продажи, при которой стоимость объекта снижается на 10–20%.
- Не нужно подтверждать доход. В данном случае всем все равно, сколько вы зарабатываете. Главное – у вас есть квартира, которая по сути выступает гарантом сделки.
В чем минусы?
- Хлопотно и нервно. Опять же в отличие от автомобильного трейд-ина, тут никто с ходу не выкупает и не забирает вашу квартиру. Пока она будет продаваться, покупателю придется изрядно понервничать, ведь остаток долга ему в любом случае необходимо отдавать застройщику.
- Нет гарантии цены. Никто не может пообещать вам, по какой цене будет продана ваша квартира. Диапазон цен, озвученный в ходе оценки старой квартиры, актуален на дату процедуры, и то только на словах. Обтекаемая формулировка «рыночная стоимость», как вы понимаете, носит весьма и весьма размытый характер. Аналогичные объекты в одном и том же доме могут продаваться с разницей в 1-1,5 млн рублей.
- Низкая цена реализации. Как мы уже писали выше, в большинстве случаев применяются схемы быстрой продажи, которые подразумевают существенный дисконт.
- Нельзя отдать в зачет ипотечное жилье.
Можно ли самим искать покупателя?
Если вы считаете, что агентство не сильно радеет за продажу вашей жилплощади, в принципе, есть смысл самим заняться поисками клиента. Надо смотреть условия агентского соглашения, но в большинстве случаев там нет ограничений на этот счет. Ибо вы никак не связаны между собой сложными трехсторонними договорами. То есть де-юре вы никому ничего не должны, кроме того, что в определенный срок должны внести застройщику недостающую часть денег. Где вы ее возьмете, девелоперу, в принципе, фиолетово. Деньги от продажи квартиры поступают напрямую к вам так же, как и при самой простой купле-продаже. А вы лишь переводите их застройщику.
Можно ли продать квартиру по трейд-ин и не покупать новую?
Нет, потому что же-факто вы ее уже приобретете.
Есть ли альтернатива?
Есть. Вы можете воспользоваться программой рассрочки от застройщика. Вносите первый транш и в спокойном темпе продаете свою квартиру по истинно рыночной цене. Но есть одно большое НО. На объекты, реализуемые по программе рассрочки, действует БАЗОВАЯ цена, которая обычно на 20-30% выше цены, действительной при 100%-ной оплате. В натуральном выражении разница может достигать 2 млн при покупке трехкомнатной квартиры. Поэтому порой дисконт от сдачи квартиры в трейд-ин будет более выгоден.
Можно ли покупать новую квартиру в ипотеку?
Да, если собственных средств, включая деньги, вырученные с продажи квартиры, недостаточно для покупки нового жилья, то можно воспользоваться ипотекой. Условия в каждом конкретном случае обсуждаются индивидуально с застройщиком или банком.
Что будет, если квартира не продастся в установленные сроки?
Если на то есть объективные причины, то обычно застройщики идут на компромисс, продлевая срок внесения второго транша. Но, конечно, это нежелательный и очень нервный сценарий. Пойти на уступки вам могут, если квартира ну никак не продается при условии адекватной рыночной цены. Если же вы просто не соглашаетесь на предложенные варианты, желая продать квартиру по верхней планке, то тут уж придется выплатить долг девелоперу в установленные сроки.
Если нужна помощь в одобрении ипотеки или выборе квартиры - обращайтесь! Подберем оптимальную ипотечную программу и поможем с выбором лучшего ЖК. Звоните: +7 (812) 421-87-72