Вы приняли решение приобрести земельный участок. Но как понять, хороший перед Вами участок или нет, а самое главное – можно ли будет на нем построить дом, выдаст ли администрация города разрешение на его строительство?
Нередко происходят ситуации, когда участок приобретен, в него уже вложены деньги, и только потом выясняется, что рядом или даже через участок, например, планируется строительство магистрали, или неподалеку находится лесопилка, которую скоро планируют реконструировать, или другие малоприятные события, которые кладут «тень» на Ваш земельный участок и дом, сильно занижая их стоимость, или вообще лишают возможности строительства.
Что необходимо предпринять при покупке земельного участка, чтобы максимально оградить себя от подобных ситуаций?
- изучить и выбрать район города, так как цены на земельные участки существенно отличаются в зависимости от района и отдаленности от моря (если говорить о Сочи, то здесь самые дорогие цены за сотку в Центральном районе, самые дешевые – в Лазаревском районе);
- запросить у собственника/продавца кадастровый номер земельного участка и предварительно изучить земельный участок на публичной кадастровой карте (узнать его точную площадь, кадастровую стоимость, форму, назначение земель (если Вы приобретаете земельный участок для строительства дома, чтобы в нем постоянно проживать, то назначение должно быть - земли населенных пунктов) и вид разрешенного использования (если Вы планируете строить дом для проживания, то ИЖС). Там же будет указано, кто является собственником данного участка. Помимо этого, необходимо проверить вид разрешенного использования соседних участков, чтобы потом не обнаружилось, что рядом, например, планируется строительство завода. У соседних участков тоже должен быть вид разрешенного использования – земли населенных пунктов. Проверить земельный участок на кадастровой карте можно на сайте https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request;
- проанализировать расположение земельного участка на генеральном плане города (позволит определить существующие и будущие объекты) и правила землепользования и застройки города;
- уточнить наличие инфраструктуры (остановки, школы, больницы, магазины, аптеки и т.д.);
- уточнить наличие сотовой связи и интернета;
- обязательно детально изучить наличие или возможность подключения коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение и канализация, газоснабжение;
- оценить состояние подъездного пути к земельному участку (в идеале, конечно – асфальтовое покрытие);
- изучить геологию и рельеф местности;
- уточнить, не входит ли земельный участок под территории водоохранных зон, заповедника, в зону отчуждения линий электропередач, газопровода;
- изучить долгосрочный план развития данной территории;
- выяснить расположение ближайших кладбищ и заброшенных зданий.
Данный перечень не является исчерпывающим, и мы Вам настоятельно рекомендуем, прежде чем покупать земельный участок, провести:
- градостроительную проверку;
- техническую проверку;
- юридическую проверку.
Можно ли провести детальный анализ земельного участка самостоятельно?
Теоретически можно, если у Вас есть на это время и достаточно знаний (или возможность получить знания, изучить законодательную базу по теме), чтобы не только прочитать информацию, указанную, например, в градостроительном плане, но и суметь ее верно истолковать, не упустить нюансы, которые могут указывать на какое-то ограничение или обременение, которое в будущем может вырасти в серьезную проблему.
Зачастую полученная информация требует "расшифровки" специалистов в каждой конкретной области, ведь документы зачастую содержат не исчерпывающую информацию, а требуют анализа (градостроительный и технический аудит или проверка юридической чистоты должны осуществляться специалистами в каждой конкретной области).
После того, как все этапы пройдены, и Вы знаете ВСЕ о выбранном участке, только тогда стоит принимать важное решение - покупать его или нет и, в случае положительного решения, приступать к строительству дома Вашей мечты!