Часть 2 из 3:
Чем поможет юрист в сфере недвижимости?
Если риелтор начинает свою работу с объекта (цена, качественные характеристики жилья), то юрист первым делом оценивает документы:
1. Есть ли сомнительные моменты в праве собственности продавца — какова история приобретения объекта недвижимости, кто может оспорить право собственности? (наследники, люди с правом преимущественной покупки доли и т.д.)
2. Кто был «прописан» в квартире, куда делись эти люди и могут ли они вернуться против вашей воли?
3. Иные проблемы вроде сервитута на земельной участок, спорных границ, нарушений градостроительных нормативов и т.д.;
Простыми словами, юрист сначала оценит риски с точки зрения законодательства, которых ой как много, ведь «угроза» может быть со стороны целой кучи законов и кодексов - Гражданский кодекс РФ, Жилищный и Семейный кодексы, Земельный и Градостроительный кодексы, «Садоводческий» и «Долевой» федеральные законы, нарушения Закона о гос.регистрации прав на недвижимое имущество.
Это мы ещё не добрались до вопросов недееспособных продавцов или, например, различных уловок: скажем, покупая квартиру в новостройке вам могут подсунуть «предварительный» договор долевого участия, на который не распространяются гарантии и защита закона «Об участии в долевом строительстве».
Когда дом достроится, вместо права собственности на квартиру вы получите извещение, что вашу квартиру «продали» пятерым таким же покупателям и теперь большой вопрос, кто из вас что «имеет»…
Про вторичный рынок даже не говорю, риски покупки жилья на вторичном рынке тянут далеко не на одну статью с примерами из практики.
Хотя, чаще всего такими примерами нас обогащают люди, которые на стадии покупки объекта сэкономили как на юристе, так и на риэлторе. «Зато сами» (с) народная молва.
Однако, участие юриста при покупке недвижимости — это не гарантия счастья и порой даже угроза самой сделке. Как думаете, почему? Ответ кроется всё в той же точке зрения «сначала должны быть идеальные документы».
Часто встречаются «недочёты» на бумаге, которые с точки зрения закона выглядят опасно, а по факту легко решаются до сделки, либо относительно легко в суде после сделки (если покупатель это понимает и согласен на лишние хлопоты).
Например, в квартире зарегистрирован человек без права собственности и ваш юрист начинает упираться рогом «пусть выселят его и принесут справку, иначе это риск и такое покупать нельзя!». Хорошо если жилец находится в этом же городе и в течение недели он найдёт время для смены прописки.
А если он давно уехал в другой город и его график работы ну никак не позволяет прибежать по звонку? Тут уже надо оценивать риск, что он не захочет добровольно «выписаться» и насколько легко можно «избавиться» от него в суде.
Более того, даже банки (которые мы привыкли считать рассадником формализма и бюрократии!) понимают, что не всегда человек может выписаться по первому щелчку пальцев и частенько принимают документы «как есть» при наличии договорённости о выселении до дня сделки, но с небольшой задержкой.
По личному опыту скажу, что самое проблемное это готовить сделку с юристами-теоретиками («20 лет назад я училась на юрфаке», «мне подсказал сосед юрист с почты», «прочитал в газете-интернете»):
Часто эти люди отказывались принимать существующую практику, которая отличается от их «теоретического восприятия мира» и бывало так, что квартиру мы продавали другим покупателям, которые не пытались «родить ежа против шерсти» вместо совместной работы в интересах каждой из сторон сделки.
Хотя, после долгих консультаций, объяснений что и как должно быть по закону, как это работает на практике – многие люди действительно начинают понимать свою ситуацию и, самое важное, осознают где надо «стоять до последнего», а где их запутали некомпетентными советами.
Тут главное не покушаться на запылившийся диплом юрфака, который они больше никогда не доставали и даже не вспомнят как расшифровывается «ТГП», не говоря про отличие сервитута от узуфрукта. :)
---
#юрист_в_саранске #адвокат #юрист_по_недвижимости #риэлтор #недвижимость