Избавляемся от ипотечной зависимости.
Глава 4.Избавление от ипотечной зависимости.
Ипотека является популярнейшим кредитом. Ее одобряют очень охотно, и это неудивительно, ведь средняя переплата за квартиру составляет более 100%.
Но главное, квартира не ваша, а банка, пока не будет выплачен последний взнос. В данной главе рассмотрим несколько вариантов избавления от ипотечной зависимости.
Вариант первый. Простой.
Если большая часть долга уже выплачена.
По- максимому набираем обычных потребительских кредитов, кредитных карт, микрозаймов, сдаем квартиру с залогом, снимаем комнату в области и закрываем долг. С кредитами поступаем как в главах 1 и 2.
Вариант второй. Платить еще долго, а средств не хватает.
Переоборудуем квартиру в несколько студий с отдельными входами и санузлами, естественно без согласования. Однушка переделывается в две студии, двушка в три, трешка в четыре, арендная плата будет покрывать платеж, кроме того в одной из студий можно жить самим.
Важно.Нельзя соглашаться на рефинансирование кредита, это лишь отсрочка отъема квартиры и долговая «петля», которая скорее всего неизбежно затянется на Вашей шее. Тоже самое можно сказать и о продаже жилья –скорее всего продадите без прибыли и еще останетесь должны банку.
Вариант третий. Кризис: мы только начали платить, а тут кризис, увольнение, денег нет и жить больше негде.
Официально оформляем свою деятельность по сдаче жилья внаем. Можно платить НДФЛ (налог на доходы физических лиц)- 13% и на этом исчерпать все расчетные отношения с государством. Можно открыть ИП по упрощенной системе налогообложения; коды деятельности: аренда квартир, деятельность хостелов и гостиничный бизнес; тогда «отстегиваем» только 6% от дохода. Но придется платить отчисления в пенсионный и медицинский фонды за сотрудников и больше мороки с оформлением; впрочем, если вы единственный сотрудник, то все отчисления попадают под налоговый вычет. Возможна покупка патента на занятие определенным видом деятельности, стоимость которого колеблется в зависимости от региона. Наконец в Москве и ее области, Калуге и Татарстане возможен режим самозанятости - 4% при условии, что годовой доход не выше 2,4 млн. в год. В инете есть много информации по всем способам оформления коммерческой деятельности и каждый может подобрать наиболее выгодный и удобный. В любом случае далее покупаем б/ушные кровати, тумбочки и ширмы и делаем хостел. Перестаем платить за все кроме электричества и ЖКХ, заселяем жильцов. В кризис спрос на дешевое жилье очень большой.
В банк пишем письмо по образцу из первых глав и платим по 1000 рулей в месяц.
Закидываем полученные деньги на карту банка, который не видит ФССП.
Пока банк сообразит, что денег не будет, затем подаст в суд и пройдет апелляция в следующей инстанции и потом дело перейдет к приставам, а они чисто физически выселят из квартиры, пройдет два-три года. Прибыль, полученная от сдачи жилья можно потратить на комнату/студию в области. В идеале сделать неузаконенную перепланировку, это сильно затянет процесс продажи (80% покупателей - ипотечники, а банк не одобрит ипотеку с неузаконенной перепланировкой).
Принципиальное отличие 3-го варианта от 2-го – в официальном оформлении своей деятельности как коммерческой, предполагающее «честную» уплату налогов нашему, мало заслуживающему этого, государству. Возникает вопрос: что это дает? С одной стороны, Вы не попадете под штрафные санкции государства, которые могут перекрыть большую часть доходов, если неофициальная коммерческая деятельность «всплывет»; ну, хотя бы, если «настучат» «добрые соседи», недовольные Вашими жильцами. Отсюда, другая сторона – получение официальной возможности воздействия на квартирантов при нарушении ими условий договора. Каким именно образом об этом также много информации в инете, Помним, что главное для нас – избавление от ипотечной зависимости. Исходя из этого и делаем выбор между вариантами.
Вариант четыре. Развод супругов.
Есть у меня товарищ Дима, начальник отдела в крупной компании, валютная ипотека за квартиру в Подмосковье, жена и двое детей 15 и 3 года, на 2012 год было погашено две трети долга.
2012 год. Вернулся с работы, а там голая квартира, все вывезено, а в суде уже заявление на развод и раздел имущества и алименты, в ЗАГСе заявление на смену отца в метрике о рождении младшего ребенка. Престарелый любовник жены оказался юристом и сам написал все иски с целью отжатия жилья. Плату по кредиту бывшая вносить отказалась, но подала на алименты. Потом был 2014 год и обвал рубля. Дима выдержал все. Недавно выплатил последний взнос. В отпуске пахал на второй работе, экономил и сидел на диетах, судился с женой чтобы получить с нее деньги за ипотеку и снять с себя алименты на чужого ребенка (да-да у нас такие законы). Суд постановил поделить квартиру поровну. Решение суда о том, что бывшая ему должна деньги за неуплату по кредитам есть, по факту денег нет.
Затем эта РСП-шка развалила и вторую семью и вернулась с ребенком обратно в общую однушку. Дима живет в Москве у новой жены и счастлив. По факту квартира не его, поскольку бывшая жена остается совладелицей и ее ребенок имеет там постоянную регистрацию. Таким образом, какие-либо действия с квартирой невозможны без согласия с ней и органами ювенальной (защищающей права несовершеннолетних) юстиции.
В итоге общая выплата за валютную ипотеку составила около 500% цены этой квартирки.
Сумма взносов с 2012 года составила около 6 млн. рублей.
Как должен был поступить наш герой в самом начале этой драмы?
Перестать платить коммуналку и ипотеку, но сперва взять максимальные займы, купить комнату, копить деньги, потом продать и купить студию, потом продать и купить двушку в замкадье или однушку в спальном районе Москвы. Родную дочку можно было взять туда жить, а бывшую с хвостом банк выкинул бы из квартиры на улицу.
Подведя итог – логичное решение вопроса не всегда самое выгодное, хороший выигрышный вариант часто не приходит в голову или кажется слишком трудным.