Теперь уже мало кто помнит, что в начале 1986 года товарищ Горбачев пообещал к 2000-му году отдельное жилье каждой семье. Прошел и 2000-ный, и 2010-ый, прошла середина 2020-ый. А одним из самых надежных способов получить отдельное жилье сегодня является ипотека, которую вряд ли имел ввиду будущий президент СССР. О выгодах ипотеки можно говорить долго, но я хочу обсудить ситуацию, с которой сталкивается огромное количество людей: невозможность вносить ежемесячные платежи.
По данным статистики, количество ипотечных кредитов за последние три года выросло на 86%. В то же время процент невыплат по ипотеке также вырос – до 38%. Вдумайтесь в эту цифру – 38%! Почти четверть семей, приобретших квартиру в кредит, находятся под угрозой лишения этой квартиры!
Из собственной практики знаю, что подавляющее большинство заемщиков, просрочивших выплаты, уверены, что своего жилья они не лишатся в любом случае, поскольку это жилье является для них единственным, а выселять на улицу людей запрещено. Действующее законодательство Российской Федерации действительно не позволяет обращать взыскание на единственное жилье. При одном условии – если это жилье не является предметом залога. А квартира или дом, приобретенные в ипотеку, являются именно предметом залога, обеспечивающим возврат долга. Следовательно, ипотечное жилье будет безусловно отнято у должника и вставлено на продажу для погашения долга перед банком. Более того – при обращении банка в суд даже наличие несовершеннолетних детей не будет являться основанием для отказа в требовании возвратить долг путем обращения взыскания на заложенное имущество.
Для примера приведу пример из собственной практики.
Ко мне за помощью обратилась клиентка С., которая с мужем приобрела трехкомнатную квартиру в ипотеку. В связи с потерей работы мужем семья не смогла оплачивать ипотечные платежи, и через пять месяцев после первого неплатежа банк обратился в суд. Исковые требования кредитора ("Сбербанк") были стандартными: обязать С. выплатить долг досрочно с учетом процентов, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру. Я объяснила С., что решение суда однозначно будет в пользу кредитора, и единственная возможность не лишиться квартиры – заключение мирового соглашения с банком. После проведенных переговоров была достигнута предварительная договоренность о том, что банк предоставляет С. отсрочку на месяц, и если текущая задолженность (около ста тысяч рублей) будет погашена, кредитор пойдет на мировое соглашение, откажется от взыскания всего долга и, соответственно, от продажи квартиры. На судебном заседании представитель банка подтвердил достигнутую договоренность, следующее слушанье было назначено через месяц. Думаете, в итоге мировое соглашение было заключено? Ошибаетесь! Через месяц кредитор в судебном заседании настаивал на своих требованиях, которые судом были в итоге удовлетворены в полном объеме: взыскана вся сумма задолженности, взыскание обращено на заложенную квартиру.
Но не торопитесь обвинять банк в бездушии! Ни сама С., ни ее супруг за отведенный им месяц даже не попытались найти требуемую сумму. И руководствовались при этом абсолютной уверенностью в том, что с тремя детьми (двух, пяти и шести лет) их из квартиры не выгонят. А учитывая, что за этот месяц С. узнала, что опять беременна, уверенность супругов в неприкосновенности их ипотечной квартиры не могло уже поколебать ничего – ни мои уверения, ни разъяснения судьи, ни объяснения представителей банка. В итоге С. после оглашения решения суда обвинила в своей беде всех, от меня до судьи, – но только не себя! А ведь банк готов был пойти семье навстречу – достаточно было погасить текущую задолженность, ну в крайнем случае бОльшую ее часть, чтобы я могла аргументировать свою позицию и добиваться дальнейшей отсрочки.
И подобных примеров, когда должников выселяют – масса. При этом у меня в практике есть и другие примеры – достигнутое мировое соглашение с банком, соглашение об отсрочке платежа.
В любом случае, как бы плохо не развивались события, – не паникуйте!
При том, что банк имеет полное право через суд потребовать досрочного возврата долга и, говоря юридическим языком, обратить взыскание на предмет ипотеки (заложенное имущество), Вы всегда можете побороться за свои метры.
Во-первых, следует попытаться пойти с банком на компромисс – в конце концов, ему нужно не только вернуть свои деньги, но и заработать проценты, и Ваше жилье, которое еще неизвестно когда и за какую сумму будет реализовано, учитывая тенденцию к спаду рынка недвижимости и которое будет висеть мертвым капиталом, кредитной организации не очень и нужно. Как правило, банки готовы к мировому соглашению, естественно, при условии, что заемщик предпримет шаги, доказывающие что он в состоянии продолжать оплату по кредиту. Другими словами, лучшим выходом для заемщика будет оплата большей части текущей задолженности и заключение с банком мирового соглашения. Если такой возможности нет (а этот вариант наиболее вероятен, иначе заемщик не допускал просрочек), все равно опускать руки не следует.
Обращение банка в суд с иском о взыскании долга по ипотеке и даже удовлетворение судом этого иска еще не означают, что заемщику-должнику в этот же день нужно собирать вещи и выселяться на улицу. Даже при самом худшем для заемщика варианте процедура схематично выглядит так:
1. Банк-кредитор обращается в суд с иском о досрочном погашении кредита и обращении взыскания на заложенное имущество.
2. Суд выносит решение в пользу заявителя.
3. Решение вступает в законную силу (опускаю здесь процессуальные моменты, способные затянуть процесс и отсрочить исполнение решения).
4. Выдается исполнительный лист, на основании которого судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство.
5. Судебный пристав-исполнитель назначает должнику срок для добровольного исполнения решения суда (5 дней), после чего начинает исполнительские действия.
6. Заложенное имущество передается у управление росррестра, которым выставляется на торги. Если на первых торгах жилье не продано, назначаются вторые, за меньшую цену. В случае если и вторые торги результата не приносят, взыскатель (банк-кредитор) может выступить с заявлением о передаче имущества ему в собственность.
7. После оформления права собственности новый владелец (банк-кредитор или лицо, купившее жилье на торгах) через суд потребует выселения должника.
8. Суд принимает решение о выселении, далее – см. пп 2-5.
Смекаете, сколько времени эти процедуры могут занять времени? И это без учета затягивания сроков. А если в кредитном договоре обнаружатся пункты, противоречащие действующим правовым нормам, существует шанс пересмотреть требования банка, уменьшить их до минимума. И все это время должник продолжает жить в ставшей спорной квартире. И не просто жить, а искать выход: погашение текущего долга дает возможность заключить мировое соглашение с банком-кредитором на любой стадии, даже при исполнительном производстве и выставлении жилья на торги.
Не устану повторять: долги платить НУЖНО. Но если ситуация вышла из-под Вашего контроля, НЕ ОТЧАИВАЙТЕСЬ и не паникуйте. Выход есть ВСЕГДА!!!