Девальвация рубля в марте 2020 г. и распространение пандемии коронавируса породили много рассуждений о неизбежном изменении стоимости недвижимости. При этом я слышал диаметрально противоположные оценки, подкрепляемые логичными доводами либо о снижении доходов населения и, соответственно, спроса на жилье, либо опасениями обесценивания национальной валюты и желанием вложить средства в недвижимость.
На этом фоне я решил проверить, что произошло с ценами на примере стоимости квартир в Республике Северная Осетия-Алания. Для справки, обрабатываемые сведения (как их получить, рассказывал ранее) имеют следующий вид:
Нас будут интересовать только три столбца: дата объявлений (date_time), площадь квартир (total_square) и их стоимость (cost). Для визуализации динамики изменения цены по периодам потребуется провести некоторую предварительную обработку данных, заключающуюся в группировании квартир по диапазонам площадей (например, от 10-15, 15-20, 25-40 кв. м. и т.д., читай статью), преобразовании строкового представления дат в формат периодов времени (читай статью), агрегации цен по среднему значению за заданный интервал (читай статью) Техническую сторону этих действий оставлю за кулисами (с нею можно будет ознакомиться на канале «властелин машин» в перечисленных статьях) и сосредоточусь на результатах.
Ниже на первом рисунке указаны сформированные полуинтервалы площадей и соответствующие им числа (понадобились для простоты работы), а на втором – категории и соответствующее каждой количество записей из таблицы:
Ниже представлены изменения средних цен по четырем наиболее распространенным категориям площадей за недельные интервалы с 18 января 2019 г. по 25 июля 2020 г.:
В силу устойчивости к аномальным и ошибочным значениям в данных более информативным является график скользящих средних (для каждой точки вместо текущего значения берется среднее значение за данный и предыдущие дни, в нашем случае их шесть). С этим преобразованием аналогичные данные примут следующий вид:
Визуализация позволяет наглядно увидеть тенденцию незначительного превышения цен над прямой среднего с марта 2020 г. (девальвация произошла 09 марта). Однако аналитики не должны ограничиваться только этим инструментом, так как он не позволяет оценить насколько нетипичным является выявленная тенденция для исследуемого набора данных. Например, теоретически рост стоимости в исследуемый период мог являться следствием случайных факторов (несколько человек значительно завысили стоимость своего жилья) или общей закономерности повышения цен с течением времени. В этом случае признание влияния какого-либо отдельного фактора существенным могло оказаться некорректным.
Для оценки нетипичности изменений цен применим 95% байесовский доверительный интервал. Эта процедура заключается в определении для каждой категории площади промежутка, в пределах которого находятся 95% значений цен, остальные признаются нехарактерными (то есть вызванными дополнительными факторами). Соответственно, мы можем определить наличие таких значений для квартир из разных категорий площадей, а затем вычислить периоды, в которых имела место синхронность изменения цен.
Вот как выглядит таблица со значениями нетипичных изменений цен (измерена в величине отклонения от среднего значения) в 15 наиболее частых категориях:
Можно заметить, что летом количество нетипичного роста цен (положительные числа) в различных категориях увеличено по сравнению с более ранними периодами (дата указывает на первый день недели, в которой наблюдалось изменение цены). Однако все-таки должной синхронности изменений по различным категориям не наблюдается, соответственно, они носят незначительный характер.
Теперь воспользуемся еще одним подходом для измерения динамики цен в изучаемый период. Так, аналогично тому как это делалось ранее, построим для четырех наиболее частых категорий недвижимости графики 30-дневных регрессионных коэффициентов для уравнения вида:
Фактически искомые коэффициенты отражают стоимость квадратного метра жилья в тыс. рублей:
Следует отметить, что ввиду наличия незаполненных значений для квартир из некоторых категорий в определенные дни, наши 30-дневные интервалы не будут совпадать с месячными (просто считаются смежные 30 записей для заданной категории).
С учетом изложенного можно сказать, что значимых изменений в стоимости недвижимости в Республике Северная Осетия-Алания после 09 марта 2020 г. не произошло. Вместе с тем наблюдается незначительная тенденция к росту значений в летний период.