Иногда покупателям недвижимости очень хочется поддаться соблазну и не платить вознаграждение риэлторам. Судья Первого Арбитражного учреждения Марина Гурьянова рассказала, что ждет клиента, который попытался так сэкономить.
В нашем судебном участке часто рассматриваются иски агентств недвижимости о взыскании задолженности по договору возмездного оказания услуг при приобретении объектов недвижимости. Сегодня мы разберем, правомерны ли подобные иски, если вы купили объект без участия агентства.
Предположим, что вы ищете объект недвижимости. В большинстве случаев поиски ведутся в интернете. Звоните по номеру, указанному в объявлении. Вам рассказывают о квартире, и вы желаете ее посмотреть. Если представитель агентства сообщает вам в устной форме об условиях сотрудничества, то такой договор не влечет правовых последствий, и стороны могут надеяться только на порядочность друг друга.
Чаще же вам дают на подпись договор с указанием объектов недвижимости, которые вы смотрели с данным агентством. Вы принимаете решение приобрести один из них. Стоимость услуг агентства в среднем составляет четыре-шесть процентов от стоимости недвижимости. Подумав, что это слишком много за простой показ квартиры и последующую помощь в оформлении, вы предпочитаете встретиться напрямую с продавцом и заключить сделку без участия агентства. Вы полагаете, что данный договор сродни устному и не влечет никаких последствий, поскольку агентство не принимало участия в оформлении объекта недвижимости. Потом вы забываете про обязательства и думаете только о том, что стали собственником жилья, сэкономив приличную сумму денег.
Но проходит несколько месяцев, и вас вызывают в суд в качестве ответчика. Агентство недвижимости требует оплатить услуги по подбору квартиры, поскольку договором предусмотрено, что в случае приобретения просмотренного объекта без участия агентства вы также обязаны оплатить оговоренные проценты от стоимости недвижимости. Вы возмущены, мол, ведь вы сами занимались оформлением документов, агентство ничего не сделало, почему вы должны платить за их услуги. Вы думаете, что суд не удовлетворит требования риэлторской фирмы.
На самом деле суд удовлетворит иск агентства недвижимости, и вот почему.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 Гражданского кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Если есть выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая подтверждает, что вы купили данный объект недвижимости, значит, обязательства агентства исполнены. Следовательно, вам необходимо так же исполнить обязанность по оплате услуг агентства в соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса, даже если данное агентство не участвовало в оформлении договора купли-продажи. Это устоявшаяся судебная практика как в государственных судах, так и в третейских. На сегодняшний день практически все агентства недвижимости внесли арбитражные оговорки в свои договоры, чтобы избежать длительной судебной волокиты, и лишь единицы судятся в государственных судах.
Помните, что если был подан иск в суд, то проигравшая сторона оплачивает все судебные издержки. Это и оплата за услуги представителя, и оплата третейского сбора. Помимо этого, многие агентства взыскивают договорные неустойки или проценты за пользование чужими денежными средствами. В сумме это гораздо больше тех процентов агентству, которых вы не заплатили.
Если у вас возникал такая ситуация, попытайтесь договориться с агентством в досудебном порядке. Серьезно отнеситесь к сотрудничеству с агентством и к принимаемым решениям еще до подписания договора просмотра и договора купли-продажи. Если вас не устраивает работа агентства, то вам необходимо расторгнуть договор с этим агентством и искать другую фирму и другой объект.
Если же вы вообще не хотите работать с риэлторами, ищите квартиру напрямую у собственников. Это более сложный путь, зато вы никому ничего не должны.
И все-таки лучше пользоваться услугами агентств недвижимости, поскольку что возникает очень много нюансов и тонкостей при оформлении сделки купли-продажи объекта. Гораздо дешевле и спокойней попросить риэлтора поторговаться с продавцом недвижимости в вашу пользу, нежели потом нанимать адвоката, платить штрафы, неустойки, расходы на представителя и доказывать в судебном порядке необоснованность требований агентства.