Москва за последние годы отработала различные способы привлечения инвесторов в строительные проекты. В некоторых случаях, как например застройка бывшей территории ЗИЛ, был сформирован имущественный комплекс и продана на торгах его юридическая оболочка (доля в уставном капитале). Испробовали контракты ГЧП, например строительство дублера Кутузовского проспекта (в строительстве). Совсем недавно попробовали комплексное развитие территории по инициативе правообладателя (промзона Октябрьское поле). Отдельной стороной стоит создание совместных предприятий, где Москва или инвестор входит недвижимым имуществом.
Год назад широкое обсуждение в СМИ получил проект застройки территории ГКНПЦ Хруничева в Филях. Под идеей создания аэрокосмического кластера с перебазированием ряда предприятий в одну локацию и минимизаций содержания недвижимости шла речь о коммерческой застройки территории более 100 га в Филевской пойме. Более подробно - https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2019/06/25/805022-raketnogo-zavoda
Надо отметить, что у города за последние 20 лет всего было несколько проектов похожего объёма по освоению территорий промышленных зон. Это Сити, ЗиЛ и Серп и Молот. К сожалению, в каждом из эти случаев промышленный потенциал был безвозвратно утерян.
Можно предположить, что по итогам договоренностей для застройки территории в Филевской пойме планировалось создание совместного предприятия, куда ГКНПЦ Хруничева внесло бы свои земельные участки и объекты недвижимости, а город в лице АО «Мосинжпроект» денежные средства в размере 25 млрд.руб. Данные средства планировалось потратить на создание комплекса зданий национального космического центра (далее НКЦ) ориентировочной площадью 250 000 м2. И действительно в АИП Москвы предусмотрены на 2019-2021 денежные средства в 25 млрд.руб. на создание НКЦ.
При этом нужно заметить, что документация по планировке территории, комплексные схемы транспортного и инженерного обслуживания не разрабатывались и не утверждались. Был только проведен силами компании РТДА закрытый конкурс на разработку концепции развития территории, предложения Сергей Скуратов architects можно увидеть здесь - https://www.skuratov-arch.ru/portfolio/khrunicheva/?lang=ru .
Сама Филевская пойма находиться в транспортном тупике, проект планировки УДС со строительством моста на Мневниковскую пойму в строе ул. Новозаводская так и не был утвержден из-за позиции жителей.
Как видно из доступных документов на текущий момент СП не создано, права на земельные участки и недвижимое имущество ГКНЦП Хруничева к другим лицам не переходило, отсутствуют утвержденные градостроительные решения на территорию в целом. Строительство Национального космического центра ведет АО «Мосинжпроект» на участке города за счет собственных средств. Обязательства Роскосмоса и ГКНЦП Хруничева в публичной плоскости, включая государственные закупки отсутствуют. Возможно проект ждет очередного стимула для своего развития.
Отдельное недоумение вызывается ситуация с внесением изменений в ПЗЗ по участку 77:07:0002003:12. Согласно ИСОГД и сведениям ПКК Росреестра в границах участка имеется территориальная зона 77.08.1.1365. Номер и дата документа утвердивший корректировку ПЗЗ «находиться в 1 отделе». Согласно сведениям сайта Правительства Москвы, публичные слушания по проекту внесения изменений в ПЗЗ по участку не проводились.
Может коллеги встречали, но я не помню в ГрК РФ и ГрК Москвы подобных оснований (секретность) для отказа в проведении публичных слушаний. В итоге скорее всего по проекту создали ненужный риск оспаривания корректировки ПЗЗ и выдачи ГПЗУ. Кстати договор аренды земельного участка для целей строительства заключен в отсутствии ГПЗУ, что тоже является определенным индикатором.
Справочно короткая хронология:
Январь 2019 – решение Президента Путина В.В. о создании национального космического центра;
Апрель 2019 – распоряжение МКА о подготовке проекта внесения изменений в ПЗЗ в части земельного участка 77:07:0002003:12;
Июня 2019 – анонс проекта развития территории;
Сентябрь 2019 – закрытый конкурс на разработку архитектурно-градостроительных концепции развития;
Ноябрь 2019 – заключен договор аренды земельного участка 77:07:0002003:12 площадью 69199 м2 между городом в лице ДГИ и АО «Мосинжпроект» для целей строительства;
Февраль 2020 – выпуск ГПЗУ;
Март 2020 – на участке ведутся строительные работы (согласно снимкам Google Earth). На фото https://www.roscosmos.ru/28162/ четко видно, что возводится фундамент;
Июль 2020 – утвержден АГР.
В последнее время должностные лица неоднократно говорят об уменьшение сроков строительства, гармонизации правовой и нормативной базы, введение специальных режимов регулирования для реализации масштабных инфраструктурных проектов.
Однако родовые болезни отечественной системы управления строительством до сих пор в силе – минимальная прозрачность и публичность, диалог с экспертным сообществом отсутствует, правовые риски, игнорируются комплексные решения (не разрабатывается документация по планировке территории и комплексные схемы), предпроектная стадия фактически отсутствует, строительные работы начинаются без оформления разрешительной документации (отсутствует разрешение на строительство, заключение экспертизы на проектную документацию), сами работы ведутся без проектной документации. За рамками публичности остаются вопросы сметы и строительного контроля, безопасности работ.
Закономерный итог подобной практики – замораживание строительных работ, удорожание сметы и удлинение сроков строительства.
В новых организационно-финансовых схемах управления строительством таких рисков становиться все меньше.
Желаю коллегам успешного создания аэрокосмического кластера в Москве, развития территории ГКНЦП Хруничева, учета раннее проделанной работы, оптимизации принятия решений и совершенствования в управлении масштабными проектами.
Павел Мельников
Исполнительный директор ООО «Центр сопровождения земельных отношений»