Доброго здравия вам, уважаемые читатели канала RNDCoin. Сегодня я расскажу о том, как подготовиться к ипотеке и как правильно с ней обходиться в период её оплаты.
Не будем терять время и приступим к делу немедленно.
1. Не берите ипотеку, если у вас нет, как минимум, накоплений размером в 6 месячных доходов семьи.
Это как ездить без запасного колеса или ремня безопасности. Неразумно. По статистике страховых компаний, в каждой семье, раз в 10-15 лет, случается одно большое негативное событие, такое как: потеря близкого человека, проблемы со здоровьем, развод, потеря работы или активов, дорожные происшествия и т. д. Когда случается нечто подобное, вам понадобиться очень много денег на решение таких проблем. У вас должна быть уверенная финансовая подушка безопасности. Банку на ваши проблемы наплевать, а вам, помимо чрезвычайных проблем, не хватало только просрочек по ипотеке.
2. Берите ипотеку только в национальной валюте.
Не имеет никакого значения, зарабатываете вы сейчас в валюте или нет. Сегодня у вас есть работа — а завтра её может и не быть. Стоимость жилья, например, в России, привязана к рублю. А рубль — очень изменчивая валюта. Даже если вы сможете платить по валютной ипотеке, стоимость квартиры в долларах, из-за падения рубля, может снизится в 2 и более раз (как это произошло, например, в 2014 году), а платить вы будете продолжать, исходя из долларовой стоимости, которая была на момент покупки.
И, наоборот, если вы зарабатываете в рублях, ваш ежемесячный платеж может легко удвоиться или утроиться и разорить вашу семью, если курс «улетит в космос». За современную историю РФ были 4 таких случая в 1994, 1998, 2008 и 2015 годах.
3. Никогда не берите ипотеку на срок более 10 лет.
Я уже писал об этом в моей предыдущей статье "Ипотека дольше 10 лет? Упаси вас господь от этого!", рекомендую ознакомиться с данной статьёй. Банк с радостью будет вам предлагать ипотеку на 15, 20 или даже 30 лет. Чем длиннее будет срок, тем меньше будет ежемесячный платеж. И это правда. Только нужно смотреть не на то, сколько вы платите в месяц, а на то, сколько вы переплатите за квартиру в целом.
Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 5.000.000 рублей и берете в кредит 4.500.000 рублей, на 20 лет, по ставке 12% годовых. В результате, вы заплатите банку 148% (или 7,4 млн.рублей) от стоимости квартиры, в качестве процентов, то есть в общей сложности, вы заплатите за нее 2,5 цены! Потратьте лучше эти миллионы на свою семью и на свое будущее, а не на обогащение банкиров.
4. Не берите ипотеку на длинный срок под обещание, что будете гасить ее быстрее.
По статистике, более 90% заемщиков не гасят ипотеку быстрее, даже когда у них появляются лишние деньги, так как на лишние деньги тут же появляются новые планы – обновить машину, сделать ремонт, съездить в отпуск, приодеться и т. д. К тому же, более длинная ипотека позволит вам занять больше денег и, в итоге, вы купите жилье, которое не можете себе позволить.
5. Никогда не берите ипотеку с изменяемой (плавающей) процентной ставкой.
Во время прошлого кризиса, некоторые банки существенно повышали ставки по ипотеке! Обоснование было простое — в договоре была плавающая ставка, рынок ставок «улетал в космос» и банки, повышали ставки, чтобы компенсировать свои потери по всем другим фронтам.
Берите только фиксированную ставку, без возможности банка ее изменять.
6. Не берите ипотеку без возможности рефинансирования вашего кредита или со штрафами за подобную операцию.
Когда наступят лучшие времена, вам нужна будет возможность перезанять деньги у другого банка под более маленький процент. Это сэкономит вам гигантские деньги.
Разница в 1%, при 10-летнем займе в 5.000.000 рублей сэкономит вам до 35,000 руб в год. Если вы, например, рефинансируете (перезаймёте дешевле) ипотеку на третьем году, за оставшиеся 7 лет вы сэкономите своей семье около 250.000 рублей.
7. Никогда не берите ипотеку, не сравнив условия в других банках.
Даже, если у вас зарплатный проект в одном из банков и банк будет вас уверять, что предлагает вам «выгодные» условия: «на 2% ниже, чем обычные незарплатные клиенты банка» — не ленитесь и потратьте время. Ипотека — это тот вопрос, где лень будет стоить очень-очень много денег. Не принимайте решение быстро, не гонитесь за акциями, никого не слушайте. Советуйтесь с грамотными людьми (например, финансово-грамотные коллеги), общайтесь с другими банками, получайте больше информации. Правильный выбор банка и условий ипотеки сэкономит миллионы рублей вашей семье!
8. Не берите ипотеку в периоды кризиса.
Есть два золотых правила, которым вы должны следовать, когда наступает кризис:
1) максимально быстро избавляйтесь от долгов всеми доступными способами;
2) увеличивать финансовую подушку безопасности. В кризис цены на недвижимость идут вниз, люди теряют работу, всё сжимается. Вы купите квартиру, например, за 5.000.000 рублей, а через год она будет стоить 3.500.000 (30%-ное падение в кризис вполне возможно), но вы будете продолжать платить ипотеку из расчета стоимости квартиры в 5.000.000 рублей!
9. Не забывайте про ремонт и про другие расходы по сделке.
Те, кто хоть раз в жизни делал ремонт, знают – умножай на два все свои сметы! Ремонт квартиры в 60 кв. м. обойдется при среднем качестве в 300-500 тыс. рублей за работы. Материалы, для среднего ремонта, могут стоить 300-500 тысяч рублей. Также будут расходы по сделке, которые могут составить 300-500 тысяч рублей.
Оценка квартиры будет стоить $100-200 (коттедж / дом – до $500). Банки могут брать различные комиссии, такие как комиссия за выдачу кредита, за рассмотрение документов, открытие ссудного счёта, за обслуживание ссудного счёта — размер по данным комиссиям может доходить до 3-4% от суммы займа. Расходы на страхование жизни и потери трудоспособности могут составить до 2%. Могут быть расходы по аренде банковской ячейки или за аккредитив, услуги нотариусов, госпошлины и услуги риэлтора (3-5% от стоимости жилья). При сумме ипотеки в 5 млн. рублей, расходы по сделке могут составить 300-500 тыс. рублей.
10. Никогда не берите ипотеку, если платежи по всем долгам, включая ипотеку, превышают 25%.
Банк будет вам говорить, что нормальным считается 40%, но по практике, более разумная величина — это 25%. Связано это с тем, что в жизни бывают разные обстоятельства, в том числе чрезвычайные, и ваш чистый денежный поток (после налогов) может резко уменьшиться в какие-то моменты времени.
Если доход вашей семьи (после налогов), составляет 100.000 рублей (или ~1500 $), платежи по всем кредитам, включая ипотеку, не должны превышать 25.000 руб в месяц.
11. Не берите ипотеку, если у вас нет постоянной и стабильной работы.
Инвестируйте деньги и время в то, чтобы повысить свой уровень и квалификацию, овладеть новой профессией. Вы должны быть уверены на 100%, что сможете стабильно зарабатывать на платежи по ипотеке. Особенно это касается семей с одним работающим супругом.
12. Никогда не берите ипотеку без страхования жизни / здоровья / кредита!
Называться такая страховка может как угодно — суть её в том, что в случае вашей смерти или потери трудоспособности ваш кредит погасит страховая компания, в полном объёме! У вашего супруга, особенно если он не работает, будет достаточно забот в случае несчастья. Подумайте о том, как он или она будет оплачивать долги, где будут жить ваши дети, если банк выкинет вашу семью на улицу?
13. Не покупайте в кредит жилье в депрессивном районе или в старом доме (особенно в старых многоэтажках).
Жилье в таких районах и домах будет со временем падать в цене. Через какое-то время вам захочется переехать в лучшие условия (рождение ребенка, улучшение финансового положения, смена места работы), а сделать это может быть крайне сложно, так как суммы от продажи может не хватить на возврат кредита банку.
14. Не берите ипотеку в том месте, где не планируете прожить более 5 лет.
Конечно, сложно загадывать на годы вперед, но если вы или члены вашей семьи (дети, супруг) всё-таки планируете уезжать из города в поисках лучшей жизни – подумайте много раз, прежде чем брать ипотеку. Продать квартиру, заложенную в банке под ипотеку может быть крайне сложно, долго или вообще невозможно (если цены на вашу квартиру упадут, суммы от продажи не хватит чтобы погасить кредит).
15. Не пытайтесь никого впечатлить.
Решение купить более дорогую квартиру, чтобы казаться богаче, выглядеть круче среди друзей, или потому что у кого-то из ваших коллег лучшая квартира — будет стоить вам невероятных денег. Имейте смелость быть самим собой и думать только о своей семье, а не о том, как вы будете выглядеть в чьих-то глазах.
16. Не берите ипотеку, если не уверены в своем будущем или в отношениях с супругом.
Непрочные отношения могут распасться, а ипотека никуда не денется. Даже после развода вы будете платить по ипотеке за квартиру или дом, который будет вам уже не мил или в котором вы не будете к тому времени жить. Хуже того, вы, как супруг, будете ответственным по ипотеке, так как скорее всего в момент подписания банк потребует ваше согласие и впишет вас в договор созаемщиком.
Если вы знаете ещё какие-либо секреты успешной ипотеки или хотите поделиться своим опытом - пишите об этом в комментариях к этой статье. Понравилась статья ? Ставим лайк и не забываем подписаться на наш канал, чтоб не пропустить больше свежих ежедневных статей.
Спасибо за внимание, и всего вам доброго.