В 2020 году на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой вторичный рынок квартир по стоимости зачастую выглядит привлекательнее, чем покупка квартир у застройщика. На продажу выставляется все больше квартир, приобретенных на стадии застройки, зачастую с привлечением заемных средств. Владельцы таких квартир хотят их продать, чтобы зафиксировать прибыль, и/или чтобы избавиться от обременяющих кредитных обязательств.
Одной из сложностей, возникающих в процессе реализации такого имущества, становится налог с продажи недвижимого имущества. При определенных условиях (подробнее тут), главным из которых является владение имуществом менее 5 лет, при продаже возникает обязательство по уплате 13% с полученного дохода.
Напомним, согласно инициативе Президента РФ, НДФЛ для для отдельных категорий граждан с годовым доходом более 5 млн. рублей, может быть увеличен до 15%. Каким образом будет действовать данный механизм и коснется ли новая ставка доходов, полученных с продажи недвижимости, будет зависеть от формулировок соответствующего нормативного акта, но такая вероятность остается.
Обязанность по уплате НДФЛ при продаже недвижимости подталкивает многих к применению, мягко говоря, незамысловатых схем налоговой "оптимизации" (читай - уклонения от уплаты налога), распространённых в России 90х и даже 2000х годах. Речь о занижении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Как по мне, практика для 2020 года дикая, однако, судя по всему, такая она до сих пор распространена на рынке недвижимости.
Основным аргументом в пользу позиции сторонников таких "схем" является положения Гражданского кодекса РФ в отношении свободы договора. И действительно, в России сложилась правоприменительная практика, при которой сам факт занижения стоимости имущества не дает оснований суду признавать такую сделку недействительной, мнимой или притворной. Кроме того, согласно статье 40 НК РФ, налоговые органы при проведении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен лишь в некоторых случаях (например, если стороны сделки являются "взаимозависимыми лицами").
Таким образом, согласно сложившейся практике, сделка считается исполненной и действительной, потому как стороны исполнили свои обязанности по договору, а купля-продажа имущества являлась действительной целью заключения договора.
При этом, мы знаем, что цена сделки на самом деле искусственно занижена с целью уклонения от уплаты налога, что является уголовным преступлением, квалифицирующимся по статье 198 УК РФ. Уголовная ответственность наступает лишь при определенных критериях, главным их которых является сумма недоимки более 900 тыс. рублей за 3 финансовых года.
То есть если стоимость недвижимости более 7 млн. рублей, или лицом продано несколько квартир за 3 года, то есть основания для возбуждения уголовного дела. При расследовании дела проводятся оперативно-розыскные и следственные мероприятия, в ходе которых собрать доказательства фактов уклонения от уплаты налогов не составит проблем. По подследственности уголовные дела по статье 199 УК РФ расследуются Следственным комитетом РФ по информации налоговых органов.
Это означает что в любом случае налоговой необходимо получить информацию, свидетельствующую о сокрытии дохода. Прямым доказательством этого является информация о счете в банке (при условии что денежные средства проведены по безналу) и/или, главное - расписка в получении денег, переданной покупателю квартиры на сумму, на которую занижена стоимость квартиры и которая передана продавцу "мимо" договора.
У налоговой есть механизмы получения информации о движении по счетам налогоплательщиков в кредитных организациях, в том числе предусмотренные Федеральным законом № 115-ФЗ, однако более простой путь - получить ту самую расписку в получении денежных средств.
Росреестр обязан передавать информацию о всех регистрируемых сделках с недвижимостью в налоговые органы (п 4. ст. 85 НК РФ). Получив соответствующую информацию о покупателе, продавце и сумме сделки, налоговой останется только проверить информацию в рамках камеральной налоговой проверки по декларации, поданной продавцом (напомним, продавец при продаже недвижимости срок владения которой ниже пороговых значений в любом случае обязан подать налоговую декларацию, даже если по его расчетам налоговых обязательств не возникает).
К декларации, само собой, прикладывается договор купли-продажи недвижимости со всеми реквизитами сторон. Инспектор в рамках камеральной налоговой проверки по декларации может обратиться за пояснениями к сторонам сделки, включая покупателя недвижимости. При выявлении скрытой дохода, проблемы налогоплательщику обеспечены. Характер проблем будет зависеть от сумм недоимки. Вплоть до уголовного преследования, если суммы будут превышать упомянутые пороговые значения.
Добавьте к всему вышесказанному общий политический курс и рост возможностей налоговых органов. Отметим самое главное.
Во-первых, Председателем Правительства РФ назначен М.Мишустин, основной заслугой которого на предыдущем месте работы (руководитель ФНС России) называют именно информатизацию и автоматизацию процессов налогового администрирования и внедрение соответствующих информационных технологий.
Во-вторых, на фоне экономического кризиса основной задачей Правительства РФ и ФНС России в частности будет повышения собираемости налогов. Второе разумеется связано с первым.
В-третьих, принят Федеральный закон от 08.06.2020 № 168-ФЗ "О едином федеральном информационным регистре, содержащим сведения о населении Российской Федерации". Угадайте кто будет администратором регистра и получит полный доступ. Правильно - Федеральная налоговая служба.
Срок давности по налоговым правонарушениям - 3 года.
Отдельно стоит отметить что предметом данной статьи являются лишь налоговые последствия умышленного занижения цены недвижимости в договоре. За рамками остается явно сырое законодательство о банкротстве физ лиц, и без занижение цены квартиры в ДКП, создающее серьезные риски для покупателей недвижимости на вторичном рынке. В любом случае, при признании сделки судом недействительной, покупатель при такой "схеме" может рассчитывать только на ту сумму, которая указана в ДКП. Правоприменительная практика показывает, что иные соглашения и договоры продавца и покупателя, выходящие за рамки ДКП, судом не учитываются. Кроме того, осведомленность покупателя о сознательном занижении цены сделки заведомо лишает себя статуса добросовестного приобретателя, что также имеет неблагоприятные последствия.