Каждый из нас хоть раз задумывался, о теме пассивного дохода, используя для этого механизм сдачи квартир в аренду, но так ли это выгодно? Для начала стоит упомянуть ещё один способ заработка через квартиры, а именно покупка квартиры в доме, который находиться на этапе планирования или строительства, а после продать, когда дом будет сдан.
Плюс: нет вложений в ремонт и иных издержек.
Минус: риск попасть на застройщика, который не завершит строительство.
Второй способ заработка уже связан с непосредственной сдачей квартиры.
Для примера мы смоделируем 2 ситуации, а именно покупку квартиры, которая будет сдаваться, с кредит и без него. Город для примера мы возьмем Екатиринбург.
Покупка квартиры в ипотеку.
Для начала мы заходим на www.domofond.ru и узнаем, сколько составляет средняя цена на квартиру и аренду в Екатиринбурге.
Сейчас мы попробуем рассчитать ипотеку таким образом, чтобы ежемесячные взносы были менее 15.000 руб.
На примере этих двух банков, мы видим, что ипотеку брать не выгодно, так как какое-то время квартира будет все равно простаивать и остальное время уходить в ноль, а иногда и в минус,а срок более 10 лет, так что это явно плохой вариант, при чем если брать новостройку, то необходимо вложиться в ремонт, что примерно выйдет в 500.000 руб.
Покупка квартиры без использования ипотеки.
Без использования ипотеки мы сразу же переходим ко второму этапу, но не забываем, что уже имеем вложение в 3.000.000 руб(средняя цена квартиры + средняя цена ремонта). Этот вариант более выгоден по сравнению с ипотекой.
Издержки.
- Налог на самозанятых, а именно 4%, получаем, что уже получаем не 15.000 руб., а 14.400 руб в месяц, а в год мы получаем 172.800 руб..
- Страхование жилья, необходимо для избежания ущерба от ситуация, произошедших по вине съёмщика.(затопление, пожар, т.д.).
И уже мы получаем не 172.800 руб., а 169.416 руб. в год.
3. Так же необходимо вычесть 10% от годовой суммы на ремонт, которые необходимы для поддержания квартиры в благоприятном для жильцов состоянии, а именно ремонт техники и косметический ремонт. Получаем, что от 169.416 руб. уже останется 152.474,4 руб. в год.
4. Так же нельзя забывать про налог для физ лиц. Мы возьмём усредненный в 2.500 руб в год на однокомнатную квартиру. Получаем итоге 149 974,4 руб. в год.
5. Так же необходимо вычесть 1 месяц( 15.000 руб в год ) на простой, так как в этой квартире не всегда будут жить(пока одни съедут и найдутся другие жильцы). Можно не учитывать если квартира арендуется больше чем на год.
Через сколько же отобьётся такая квартира?
Путем не сложных вычислений мы получаем, что такая квартира отобьется примерно через 20 лет. Однако нельзя назвать этот доход пассивным, он активный, так как вы будете постоянно контактировать с жильцами и заниматься квартирой для поддержания её благоприятного состояния.
Вклад в банк.
Необходимо понимать, что для безопасности нельзя вложить в один банк сразу 3.000.000 руб, так как максимальная компенсация при банкротстве банка составляет 1.400.000 руб. Для примера мы возьмем Сбербанк.
Для сбербанка мы выбираем самую выгодную ставку по этому вкладу, но каждые 11 месяцев необходимо его переоформлять или открыть клад на 3 года, одна при этом снижается процентная ставка.
Сравнение.
Плюс вклада: абсолютно пассивный доход, если не снимать деньги со счета, а вкладывать их заново и в другие банки, то в будущем доход по вкладам обгонит доход от сдачи квартир, стабильный доход.
Плюс сдачи квартиры в аренду: наличие недвижимости, первоначально больший доход чем от вклада.
Личное мнение:
Не смотря на привлекательность "квартирного бизнеса" я бы выбрал вклад, так как он требует лишь регулярное обновление вклада, а квартира требует регулярного контроля за ней, поиск новых жильцов, иные вложения.