Найти тему
Группа «Самолет»

Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры

Оглавление

Одиннадцать вопросов, которые помогут выбрать надежного застройщика.

Чтобы выбрать надежного застройщика, нужно проверить документы на землю, разрешение на строительство и узнать, как будет финансироваться проект. Для проверки надежности можно использовать вопросы от нашего эксперта — Алексея Шилова, руководителя группы продаж проекта «Квартал Некрасовка».

Вопросы можно скопировать и взять на встречу с застройщиком:

  • Есть ли у вас аккредитация банков?
  • А сколько домов вы уже построили?
  • Как финансируется стройка?
  • Где я могу увидеть документы на землю?
  • Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
  • Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
  • Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
  • Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
  • Что будем делать, если срок сдачи затянется?
  • Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

А вот варианты ответов, которые должны устроить или насторожить.

Есть ли у вас аккредитация банков?

Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация.

Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.

Хороший ответ
Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка.

Плохой
Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово.

Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».

Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»
Аккредитованные новостройки Сбербанка на сайте «Домклик»

Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.

Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.

А сколько домов вы уже построили?

Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.

Хороший ответ
Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок.

Плохой
Это наш первый проект, но всё пройдет отлично.

После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.

Как финансируется стройка?

Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.

Хороший ответ
Мы работаем строго по 214-ФЗ, поэтому все проекты, по которым разрешение на строительство выдали позже июля 2019 года, финансируются через эскроу-счета.

Дом строится на деньги банка, а ваши — пока хранятся у него. Их мы получим, когда введем дом в эксплуатацию.

Плохой
У нас долевое строительство. Дольщики покупают квартиры на стадии котлована, а мы на деньги от продажи строим дом. В этом и смысл.

Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.

Как я могу следить за ходом строительства?

У застройщика должен быть график строительства с этапами и сроками, который может посмотреть любой покупатель. Обычно графики и фотоотчеты размещают на сайтах в разделах вроде «Ход строительства».

-3
Фотография из раздела «Ход строительства», Самолет, ЖК «Спутник»

У застройщика нужно спросить, как можно следить за стройкой.

Хороший ответ
График строительства и фотоотчеты размещаются на нашем сайте. Вот ссылка. Периодически выкладываем видеоотчеты.

Плохой
Можете приезжать на стройку и смотреть. Всегда вам будем рады.

Даже если на сайте есть график и отчеты, стоит проверить, как часто они обновляются и совпадают ли работы с графиком. В среднем от начала строительства до выдачи ключей проходит два года, а нормальный темп стройки — 2 – 3 этажа в месяц. Если по отчетам застройщик строит по этажу в полгода, лучше с ним не связываться.

Могу я увидеть документы на землю?

Земельный участок, на котором будет строиться дом, может быть в собственности застройщика или взят в аренду. В любом случае документы на землю должны быть в открытом доступе.

Хороший ответ
Вот документы на землю: ссылка на сайт. Можете прийти в офис и мы покажем заверенные копии и ответим на вопросы, если будут.

Плохой
Документы сейчас находятся в Министерстве городского строительства, в ближайшие две недели будут недоступны. Вы можете подождать — это ваше право, но квартир по выгодной цене остается всё меньше.

Если земля в собственности, на сайте будет выписка из ЕГРН, в ней можно найти кадастровый номер и проверить границы участка по карте Росреестра.

Находим документы на землю на сайте застройщика
Находим документы на землю на сайте застройщика
Копируем кадастровый номер из выписки ЕГРН
Копируем кадастровый номер из выписки ЕГРН
-6
Вставляем номер в строку поиска на публичной кадастровой карте Росреестра и проверяем границы участка

Если земля в аренде, нужно посмотреть договор аренды, а в нем — границы участка, срок аренды и назначение. Должно быть написано что-то вроде: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — размещение домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

После этого на сайте Дом.рф нужно проверить: есть ли застройщик в списках, его реквизиты, наличие проектных деклараций и отчетности. Здесь же можно проверить документы и ход строительства по каждому дому.

-7
Проверить застройщика и проекты можно на сайте Дом.рф

Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?

В финансовой отчетности можно найти информацию о выручке, чистой прибыли и долгах компании.

Хороший ответ
Конечно, вот ссылка на ключевые финансовые показатели и раскрытие информации.

Плохой
Это вам еще зачем?! Вообще-то отчеты — закрытая информация.

Нужно посмотреть на цифры в строке «Чистая прибыль» и сопоставить ее со строкой «Долговая нагрузка». Показатель по прибыли должен превышать показатель по долгам. Бывает, что у крупных и надежных застройщиков есть долги — это нормально, нужно спросить, что это за долги и влияют ли они на устойчивость компании.

Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?

214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.

Хороший ответ
Конечно, вот ссылка на документ.

Плохой
Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе.

В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так:

-8

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета

В заключении должны быть сведения:

  • о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
  • о проекте — название, адрес;
  • о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
  • о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.

Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:

Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия
Период действия подписи должен приходиться на дату выдачи заключения соответствия

Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?

С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.

Хороший ответ
Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ.

Плохой
Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков.

Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.

Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?

Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.

Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.

Хороший ответ
Конечно! Мы только за.

Плохой
А давайте лучше наличкой? Зачем вам лишние траты на бесполезную услугу? Тем более при оплате наличными у нас есть скидка 10%.

При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.

Что будем делать, если срок сдачи затянется?

В договоре есть точная дата сдачи дома в эксплуатацию, но стройка — масштабный проект, поэтому сроки могут затянуться. За задержку покупатели вправе получить неустойку, но иногда застройщики предлагают подписать соглашение о продлении сроков, чтобы не платить.

Хороший ответ
Вы получите неустойку — 0,01% стоимости квартиры за каждый день просрочки. Еще мы компенсируем оплату аренды жилья на время задержки.

Плохой
Такое вряд ли случится, ни разу еще не было. В крайнем случае подпишем договор о продлении сроков.

Но неустойку в любом случае придется получать через суд.

Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?

Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию.

Хороший ответ
Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад.

Плохой
Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары.

Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.