Одиннадцать вопросов, которые помогут выбрать надежного застройщика.
Чтобы выбрать надежного застройщика, нужно проверить документы на землю, разрешение на строительство и узнать, как будет финансироваться проект. Для проверки надежности можно использовать вопросы от нашего эксперта — Алексея Шилова, руководителя группы продаж проекта «Квартал Некрасовка».
Вопросы можно скопировать и взять на встречу с застройщиком:
- Есть ли у вас аккредитация банков?
- А сколько домов вы уже построили?
- Как финансируется стройка?
- Где я могу увидеть документы на землю?
- Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
- Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
- Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
- Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
- Что будем делать, если срок сдачи затянется?
- Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?
А вот варианты ответов, которые должны устроить или насторожить.
Есть ли у вас аккредитация банков?
Чтобы строить и сдавать дома, у застройщика должны быть документы: разрешение на строительство, договор собственности или аренды земли и проектная декларация.
Для проверки можно попросить показать эти документы, но лучше спросить об аккредитации в банках — это оценка банками вероятности того, что застройщик сдаст дом в срок. Перед аккредитацией банки проверяют репутацию, документы компании, посещают стройку, а потом следят за ходом строительства. Если что-то идет не по плану, аккредитацию отзовут.
Хороший ответ
Да, есть аккредитация Сбербанка, ВТБ, Альфа-банка и Россельхозбанка.
Плохой
Сейчас нет, но документы уже на рассмотрении у банка. Вам не о чем волноваться, через месяц всё будет готово.
Аккредитацию можно проверить на сайте банка в разделе «Аккредитованные новостройки».
Если застройщик говорит, что у него есть аккредитация, но в списках банка его нет, это повод насторожиться.
Но даже аккредитованные всеми банками застройщики могут оказаться ненадежными, поэтому стоит задать следующий вопрос.
А сколько домов вы уже построили?
Вероятность, что компания без проблем достроит дом, выше, если она уже построила и сдала несколько жилых комплексов. Конечно, первый дом застройщика тоже может быть беспроблемным, но компании с репутацией надежнее.
Хороший ответ
Мы построили восемь жилых комплексов: «Любовь», «Надежда», «Отвага». С «Любовью», нашим первым проектом, были проблемы — задержка на месяц, но мы учли ошибки и теперь строим в срок.
Плохой
Это наш первый проект, но всё пройдет отлично.
После ответа стоит проверить застройщика и загуглить примерно так: ЖК «Любовь» проблемы, ЖК «Отвага» дольщики, ЖК «Надежда» минусы.
Как финансируется стройка?
Нужно узнать, использует застройщик эскроу-счета или прямое финансирование. Эскроу-счет — это счет, на котором хранятся деньги дольщиков, а застройщик может их получить только после ввода дома в эксплуатацию. Такие счета защищают от долгостроя и обмана.
Хороший ответ
Мы работаем строго по 214-ФЗ, поэтому все проекты, по которым разрешение на строительство выдали позже июля 2019 года, финансируются через эскроу-счета.
Дом строится на деньги банка, а ваши — пока хранятся у него. Их мы получим, когда введем дом в эксплуатацию.
Плохой
У нас долевое строительство. Дольщики покупают квартиры на стадии котлована, а мы на деньги от продажи строим дом. В этом и смысл.
Если застройщик получил разрешение на строительство до июля 2019 года, то есть до того, как был принят закон об эскроу-счетах, он будет использовать прямое финансирование. Тогда нужно спросить, отчисляет ли застройщик взносы в компенсационный фонд с каждой сделки. Если нет, сделка с квартирой не пройдет регистрацию в Росреестре.
Как я могу следить за ходом строительства?
У застройщика должен быть график строительства с этапами и сроками, который может посмотреть любой покупатель. Обычно графики и фотоотчеты размещают на сайтах в разделах вроде «Ход строительства».
Фотография из раздела «Ход строительства», Самолет, ЖК «Спутник»
У застройщика нужно спросить, как можно следить за стройкой.
Хороший ответ
График строительства и фотоотчеты размещаются на нашем сайте. Вот ссылка. Периодически выкладываем видеоотчеты.
Плохой
Можете приезжать на стройку и смотреть. Всегда вам будем рады.
Даже если на сайте есть график и отчеты, стоит проверить, как часто они обновляются и совпадают ли работы с графиком. В среднем от начала строительства до выдачи ключей проходит два года, а нормальный темп стройки — 2 – 3 этажа в месяц. Если по отчетам застройщик строит по этажу в полгода, лучше с ним не связываться.
Могу я увидеть документы на землю?
Земельный участок, на котором будет строиться дом, может быть в собственности застройщика или взят в аренду. В любом случае документы на землю должны быть в открытом доступе.
Хороший ответ
Вот документы на землю: ссылка на сайт. Можете прийти в офис и мы покажем заверенные копии и ответим на вопросы, если будут.
Плохой
Документы сейчас находятся в Министерстве городского строительства, в ближайшие две недели будут недоступны. Вы можете подождать — это ваше право, но квартир по выгодной цене остается всё меньше.
Если земля в собственности, на сайте будет выписка из ЕГРН, в ней можно найти кадастровый номер и проверить границы участка по карте Росреестра.
Вставляем номер в строку поиска на публичной кадастровой карте Росреестра и проверяем границы участка
Если земля в аренде, нужно посмотреть договор аренды, а в нем — границы участка, срок аренды и назначение. Должно быть написано что-то вроде: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования — размещение домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
После этого на сайте Дом.рф нужно проверить: есть ли застройщик в списках, его реквизиты, наличие проектных деклараций и отчетности. Здесь же можно проверить документы и ход строительства по каждому дому.
Проверить застройщика и проекты можно на сайте Дом.рф
Могу ли я посмотреть вашу финансовую отчетность?
В финансовой отчетности можно найти информацию о выручке, чистой прибыли и долгах компании.
Хороший ответ
Конечно, вот ссылка на ключевые финансовые показатели и раскрытие информации.
Плохой
Это вам еще зачем?! Вообще-то отчеты — закрытая информация.
Нужно посмотреть на цифры в строке «Чистая прибыль» и сопоставить ее со строкой «Долговая нагрузка». Показатель по прибыли должен превышать показатель по долгам. Бывает, что у крупных и надежных застройщиков есть долги — это нормально, нужно спросить, что это за долги и влияют ли они на устойчивость компании.
Есть ли у вас заключение о соответствии требованиям 214-ФЗ?
214-ФЗ — это федеральный закон, который регулирует долевое строительство в России. В нем есть требования к застройщикам, например, не быть банкротом или получить разрешение на строительство. У застройщиков, которые соответствуют требованиям закона, есть заключение об этом.
Хороший ответ
Конечно, вот ссылка на документ.
Плохой
Документ сейчас не можем показать, вчера отвезли в администрацию города, чтобы согласовать строительство школы во дворе.
В Москве такие заключения выдает Москомстройинвест, они выглядят так:
Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ с сайта Самолета
В заключении должны быть сведения:
- о застройщике — его название, ИНН, ОГРН;
- о проекте — название, адрес;
- о разрешении на строительство с номером, датой и названием органа, который его выдал;
- о способе размещения денег: на счетах эскроу или нет.
Заключение может быть на бумаге или в электронной форме. На бумажном должна быть подпись, печать и не должно быть исправлений, помарок или зачеркнутых слов. А электронное заключение подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью. Она выглядит как пометка в тексте, примерно так:
Мои деньги будут храниться на эскроу-счетах?
С 2019 года застройщики получают деньги дольщиков не напрямую, а с эскроу-счета и только после сдачи первой квартиры в доме. Так закон защищает покупателей: если что-то пойдет не так, они получат свои деньги обратно, а застройщик не сможет сказать, что денег нет.
Хороший ответ
Конечно! Это требование закона и мы его соблюдаем. У нас эскроу-счета в Сбербанке, МКБ и ВТБ.
Плохой
Мы пока не участвуем в этой программе, она необязательна для региональных застройщиков.
Еще можно спросить, в каком банке находится эскроу-счет. А потом спросить у банка, можно ли открыть эскроу-счет по доверенности — такая возможность есть, и если банк скажет, что нельзя, это будет значить, что у него пока немного опыта и сделка может затянуться.
Мы сможем использовать сервис безопасных расчетов?
Сервис безопасных расчетов защищает продавца и покупателя. Покупатель переводит деньги на специальный счет в банке, а продавец получает их только после регистрации сделки в Росреестре. Пока оформляются документы, деньги лежат в банке и не принадлежат ни одной из сторон.
Безопасные расчеты отпугнут тех, кто на самом деле не планировал оформлять сделку.
Хороший ответ
Конечно! Мы только за.
Плохой
А давайте лучше наличкой? Зачем вам лишние траты на бесполезную услугу? Тем более при оплате наличными у нас есть скидка 10%.
При этом, если покупатель переводит деньги застройщику напрямую до регистрации сделки в Росреестре, застройщик может получить штраф до 1 млн рублей. Компания, которая ведет дела в белую, так рисковать не будет.
Что будем делать, если срок сдачи затянется?
В договоре есть точная дата сдачи дома в эксплуатацию, но стройка — масштабный проект, поэтому сроки могут затянуться. За задержку покупатели вправе получить неустойку, но иногда застройщики предлагают подписать соглашение о продлении сроков, чтобы не платить.
Хороший ответ
Вы получите неустойку — 0,01% стоимости квартиры за каждый день просрочки. Еще мы компенсируем оплату аренды жилья на время задержки.
Плохой
Такое вряд ли случится, ни разу еще не было. В крайнем случае подпишем договор о продлении сроков.
Но неустойку в любом случае придется получать через суд.
Что будут строить рядом в ближайшие пять лет?
Жителям домов важно, чтобы рядом построили школу, детский сад, парк или больницу, но некоторым застройщикам выгоднее построить еще одну многоэтажку. Поэтому лучше заранее узнать, какие у компании планы на близлежащую территорию.
Хороший ответ
Во дворе будет школа на 1000 мест, уже есть проектная документация, которую одобрила администрация города, и разрешение на строительство. Вот оно *показывает бумагу*. Школу сдаем в 2022 году, в 2023 году достроим детский сад.
Плохой
Школу построит государство, но мы берем на себя полное озеленение придомовой территории и тротуары.
Проверить обещания застройщика можно в муниципалитете города или района. Нужно спросить, действительно ли на таком-то земельном участке запланирована школа.