Проблема социального обеспечения новостроек в России всегда стояла остро. И будет ещё остро стоять много лет. Если ничего не менять.
Что сейчас происходит. Многие, наверное, слышали о том, что сейчас застройщики вынуждены строить социальные объекты за свой счёт. И «как бы» строят.
В большинстве случаев, здесь скрыт большой обман. Обман покупателей квартир.
В чём он заключается?
Всё, как всегда, - очень просто. Если местная администрация не хочет строить садики и школы за свой счёт, или у неё нет на это денег (что, в прочем, равносильно отсутствию желания их строить) – она заставляет строить их застройщика.
Каким образом? Объясняю, - «Хочешь получить разрешение на строительство жилой многоквартирный дом?» – «Строй садик или школу». Как «это работает», - потом ЕЩЁ отдельно напишу («детектив» с элементами чистосердечного признания))).
Вкратце, - для разрешения на строительство надо пройти экспертизу (если дом выше 3-х этажей), для этого разработать и согласовать проект, для этого надо получить Градостроительный План Земельного Участка (или «ГрадПлан», или «ГПЗУ»). ГрадПлан может выдать администрация населенного пункта. А может и не выдать. Если посчитает, что социальных объектов не хватает, - предложит застройщику решить эту проблему. Или социальный объект построить. Или жилой многоквартирный дом уменьшить.
Что бы избежать лишних споров в комментариях, заранее - скажу. Да. Раньше были земельные участки, где всеми правдами – неправдами застройщикам удавалось избежать социальной нагрузки. Но они закончились. Как и закончилась эпоха уплотнительного строительства.
И застройщику приходится ввязываться в строительство социальных объектов. А местная администрация может ещё и внутриквартальные дороги заставить строить. А монополисты ещё и к этому, так же обяжут строить внутриквартальные сети…
Для информации. Стоимость проектирования и строительства типового детского сада в среднем, - 300 млн.руб.; типовой школы, - более 1 млрд.руб...
И всё это надо будет строить застройщику с обязанностью «передачи на баланс» («всего этого») администрации и монополистам, - т.е. по простому всё это им подарить (и даже подарить-то, - не просто. Семь кругов ада что бы собрать все документы для «передачи»)…
Так вот. Теперь о самом главном.
За чей счёт всё это будет строить застройщик. За свой? Как бы не так. В текущей ситуации у застройщиков в среднем по стране рентабельность в 10%. А социальная нагрузка, навешиваемая им администрациям и монополистами, сопоставима со значением этой рентабельностью (равна ей).
Коммерческое строительство многоквартирных домов – это коммерческая деятельность, которая должна приносить прибыль. Не может застройщик строить социальные объекты из своей прибыли. Иначе у него не будет этой прибыли. Поэтому эти затраты справедливо перекладываются в себестоимость. И перекладываются на покупателя.
Вот и получается, что покупатель новостройки платит ещё и за строительство детского садика рядом с домом. Если «повезёт», - заплатит ещё и за строительство школы в квартале. И за внутриквартальные дороги и сети тоже заплатит…
Только в Санкт-Петербурге за 2019 год администрацией заключены соглашения с застройщиками о строительстве с последующей безвозмездной передачей в собственность Санкт- Петербурга 34-х детских садов на 5 333 места, восьми школ на 5 980 мест, семи объектов здравоохранения общей площадью 3 610 м2, двух дорог и пр.. Источник - газета Деловой Петербург: https://www.dp.ru/a/2020/03/16/Dlja_detej_ne_zhalko
А рядом живущие (по соседству или в соседнем квартале) в ранее построенных домах не заплатят. Потому что успели.
А что, если квартира покупается в ипотеку на 15 – 20 лет? Расплачиваться за пожелания администрации и требования монополистов всё жизнь?? Разве это справедливо???
И если вы собрались покупать в ипотеку квартиру, помните. Покупая квартиру, вы берете ипотеку ещё и на садик, и на школу, и на что-то ещё… Только это (садик, школа и что-то ещё) будет общим. Для всех. Даже для тех, кто «здесь уже проживал ранее»….
Это - справедливо? Я, считаю, что - нет.
Что делать? – отвечаю - «Уходить в партизаны», - шучу)))) Но не совсем)).
Многие (45% из общего количества «введенных в эксплуатацию» м2 по стране по официальной статистике 2019 года) выбирают для себя ИЖС. И, в общем то, правильно делают. Они, наверное)), думают о своём будущем и будущем своих детей))).
Что делать тем, кто уже проживает в городах? И не имеет возможности купить полноценную квартиру без кредита??
Об этом в следующей статье. Про «партизанское» строительство)))
Для справки. Доля «нагрузки» в виде социальных объектов может достигать до 10% от стоимости квартиры. Про внутриквартальные сети (и про подключения к инженерным сетям монополистов) – отдельный разговор, т.к. там «цена вопроса» только начинается от 10%....
P.S. Для справедливости, - стоит отметить, что не везде в России администрации стараются все затраты по строительству социальных объектов перевалить на застройщиков. В ряде регионов администрации пытаются компенсировать эти затраты застройщикам путём уменьшения его налоговой нагрузки (по налогам в местный бюджет). Это так называемое: «социальные объекты в обмен на налоги»))))