В последнее время в нашу компанию все чаще поступают запросы на разъяснение положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ»).
В частности, от застройщиков и «инвесторов-подрядчиков», а также «классических инвесторов» (далее – «инвесторы») поступают вопросы о том, возможен ли взаимозачет по Закону 214-ФЗ, ведь действующее законодательство в области долевого строительства не дает четкого запрета на это, но одновременно и не дает согласия.
Застройщиков интересует возможность получить «реальные деньги» на строительство «здесь и сейчас» (а не после ввода объекта в эксплуатацию) и уйти от проектного финансирования, предоставляемого банком. Ведь на «реальные деньги» намного легче и проще строить, а проектное финансирование нужно еще получить.
Что же касается «инвесторов», то их интересует возможность бартера: вместо денег за оказываемые услуги или выполненные работы многие «инвесторы» хотят получить от застройщика «квадратные метры» с хорошим дисконтом для будущей перепродажи жилых и коммерческих площадей.
По сути, интерес и тех и других понятен и логически обоснован. Но проблема в том, что новые положения Закона 214-ФЗ не позволяют этого сделать в привычной для них форме, в связи с чем, приходится искать «особые» пути решения.
Раньше дольщик или «инвестор» в счет оплаты договора участия в долевом строительстве (ДДУ) мог заключить с застройщиком соглашение о взаимозачете и не перечислять реальные денежные средства застройщику. После «01» июля 2019 года все изменилось.
Сейчас положения Закона 214-ФЗ закрепляют, что если застройщик выбрал в качестве условия привлечения денежных средств дольщиков применение счетов эскроу, то ВСЕ дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке. При этом денежные средства вносятся на счет эскроу после регистрации ДДУ в Росреестре.
Из указанного выше следует, что после регистрации ДДУ в Росреестре дольщик обязан произвести оплату, ОДНАКО законом не закреплена обязанность оплаты дольщиком 100% цены ДДУ после его регистрации. То есть дольщик и застройщик могут предусмотреть возможность рассрочки уплаты цены ДДУ, например, первый транш– 1 рубль, а последний транш – 3 000 000 рублей. Самое главное, что дольщик должен оплатить всю сумму до ввода объекта в эксплуатацию!
В данном случае по сути нормы законодательства в сфере долевого строительства будут соблюдены сторонами ДДУ, и Росреестр будет не вправе отказать в регистрации ДДУ, а уполномоченный банк будет не вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке (ч. 7.1 ст.15.5 Закона 214-ФЗ).
Даже частично оплатив цену ДДУ дольщик будет вправе уступить свои права по ДДУ любому третьему лицу, получив за это «вознаграждение», а новый дольщик будет обязан «доплачивать» остаток цены ДДУ за предыдущего дольщика.
Такой вариант мог бы вполне подойти для решения вопроса с взаимозачетом по ДДУ между застройщиком и инвестором. По крайней мере, это не противоречит действующему законодательству.
Указанный выше пример служит наглядным доказательством того, что отсутствие в Законе 214-ФЗ решительного запрета на взаимозачет по ДДУ дает возможность желающим найти возможность для реализации своих коммерческих интересов. И это не единственный путь решения задачи!
Таким образом, в данной статье мы постарались привести один из примеров возможности проведения взаимозачета по ДДУ между дольщиком и застройщиком. Мы надеемся, что, возможно, ответили на некоторые вопросы, с которыми в нашу компанию обращаются дольщики, «инвесторы» и застройщики, и эта статья будет Вам полезна.
Если у Вас возникнут дополнительные вопросы – Вы всегда можете обратиться в нашу компанию, и мы постараемся ответить на них!