Вот признавайтесь, уважаемые читатели, хоть раз при покупке квартиры вас просили поставить в договоре цену ниже реальной? Помните времена, когда чуть ли не каждая третья сделка совершалась за пресловутый «миллион рублей»?
На разницу между этим самым миллионом и ценой покупки давали расписки самых экзотических видов. Особой популярностью пользовалась расписка в получении денег за «неотделимые улучшения и мебель». Всё потому, что из вырученной от продажи квартиры суммы только миллион не облагался налогом, сколько бы ни был период владения.
Сейчас, конечно, это уже не так распространено: желающих рискнуть собственными деньгами стало меньше, налоговая доначисляет НДФЛ с продажи квартиры из расчета 70% от кадастровой стоимости (даже если цена в договоре меньше этой величины), да и покупатели хотят видеть в договоре свои два миллиона, чтобы получить полный возврат подоходного налога. А скоро, надеемся, эта сумма удвоится.
Желание избежать налогообложения или хотя бы его минимизировать, с одной стороны, вполне понятно: квартира своя, а часть денег с продажи отдай дяде! С другой стороны, для покупателя, согласившегося на такую аферу, риски очень велики. И дело не только в том, что при расторжении сделки покупатель рискует вернуть только официальную часть цены, указанную в договоре. В конце концов, такой вариант возможен, если наткнётесь на заведомо недобросовестного продавца, который заранее решил «кинуть» покупателя на сумму разницы в цене. Гораздо опаснее другое… Совершая сделку как покупатель по заниженной цене, вы САМИ провоцируете ситуацию, в которой она может быть оспорена…
ИТАК, вы уверены, что ваш продавец в течение ближайшего года не будет признан банкротом? Готовы поставить на это цену квартиры? А если нет, то как проверить финансовую состоятельность вашего визави и гарантировать ее впредь?
Да-да, мы говорим о банкротстве физического лица. Агрессивная реклама юристов, паразитирующих зарабатывающих на этой теме, льющаяся из каждого утюга, говорит о популярности этой процедуры в народе. По оценке Национального бюро кредитных историй, на 1 ноября 2019 года более 1 000 000 человек могли объявить себя финансово несостоятельными – люди с остатком задолженности по кредитам свыше 500 тысяч рублей и просрочкой больше 90 дней. Заметьте, это данные лишь по банковским заёмщикам! И что-то мне подсказывает, что с нынешним состоянием экономики ситуация будет только ухудшаться…
Финансовый управляющий и кредиторы вправе оспаривать сделки банкрота, совершенные в предшествующие периоды. Самый опасный – первый год после покупки. Потому что именно сделки, совершенные должником за 1 год до принятия заявления о признании банкротом, могут быть признаны недействительными, если цена сделки существенно отличается от среднерыночной цены. Причем что такое «существенно» не вполне ясно: 20% это существенно или нет? Треть? Половина? Всё на усмотрение суда. А в некоторых случаях в рамках процедуры банкротства может быть оспорена купля-продажа, совершенная в течение трех предыдущих лет. В исключительных же случаях – и за пределами трехлетнего срока.
Поэтому совет, на самом деле, один и он очень прост – никогда не соглашайтесь занижать цену в договоре купли-продажи недвижимости. Налоговая «оптимизация» продавца – не ваша проблема. В конце концов, нынче рынок покупателя: у кого деньги, тот и диктует условия. Да и в крайнем случае, если нашли идеальнейший объект, вариант мечты, так сказать, то уж лучше переплатить, чем рисковать всем. Ведь в случае банкротства продавца вы вернете квартиру и на указанную в договоре сумму встанете в общую очередь кредиторов.
Заходите на канал «ФИШКИ НЕДВИЖКИ» - мы грустим, когда вы проходите мимо!