В свое время мы столкнулись с тем, что клиент хочет продать комнату в общежитии, но сделать это без проблем и больших затрат у него не получалось. Какие проблемы у него были?
Комната в общежитии относилась к так называемой квартире. А квартира насчитывала более 50 комнат и соответственно почти такое же количество собственников. Если продавать официально эту комнату, то клиенту пришлось все действия проводить через нотариуса, поскольку это прописано в законодательстве Российской Федерации. Какие затраты мог понести клиент?
Сособственников квартиры, в данном случае собственников других комнат, необходимо было бы оповестить о продаже и предложить им право выкупа, поскольку в таких случаях сособственники имеют первоначальное право выкупа. Эти уведомления необходимо было бы направить через нотариуса. Одно уведомление стоит примерно 4 500 рублей. Потом необходимо было бы заплатить примерно 2 500 рублей за получение одного только уведомления о том, что Вы направляли уведомление. Итого для начала было бы потрачено 7 000 рублей за ОДНО уведомление и одного собственника. Но это не все еще!
У сособственников есть время для ответа – это 30 суток с момента получения письма (уведомления). Но естественно не все адресаты получат письма, поскольку не все адресаты живут в общежитии и не заинтересованы в получении писем.
Некоторые адресаты не захотят отвечать, поскольку не заинтересованы в Вашей комнате. Да что говорить. Никто Вам не ответит. Поэтому ждем 30 суток. Ведь для этого и получали уведомления у нотариуса об отправлении адресатам.
Теперь посчитайте: у вас 50 сособственников. 50 умножаем на 7 000 рублей и получаем 350 000 рублей, которые Вы должны потратить только на уведомления.
Уведомления сособственников и (или) их отказы, которые надо заверять также у нотариуса, действуют 2-3 месяца. Поскольку Банк, в который обратятся Ваши покупатели за ипотекой, в большинстве случаев откажет им, поскольку прошло больше трех месяцев и попросит предоставить новые уведомления. И кто же на это согласится??? Продавец? Он хочет получить деньги, а не тратить их. Покупатель? Нееет. Покупателю это не надо. Он может согласиться исключительно в том случае, если на эту сумму будет скидка от стоимости комнаты.
Итог. Вы в тупике. Если Вы направите уведомления через нотариуса, а покупатель найдется позже, то опять направлять и тратить деньги? А если покупатель найдется, то за то время, месяц, пока Вы ждете ответа или игнорирования от сособственников, покупатели могут найти другой вариант. И Вы потеряете деньги.
Один из вариантов риелторы находят в составлении договора дарения. Но договор дарения подразумевает оплату налога с одаряемого. Вам придется сделать скидку на сумму налога. Либо промолчать и … налог будут оплачивать покупатели. Но найти такого простака тоже сложно, в наше то время.
При составлении договора дарения и передачи комнаты третьему лицу, Вам не надо никого уведомлять, не надо ждать времени ответа, тратить время и деньги на уведомления. Вам надо просто составить договор дарения в простой письменной форме и передать имущество. Только в договоре дарения необходимо все предусмотреть и не остаться без комнаты и без денег.
Сперва Вам необходимо проконсультироваться у юриста по данному вопросу и принять решение.
Как выбрать юриста, я писал в одной из ранних статей.
Я не рекомендую Вам этого делать, передавать комнату через договор дарения. Даже в таких случаях есть подводные камни. И такой договор дарения проще отменить и признать ничтожным (мнимой сделкой).
Всех Вам благ и поменьше проблем.
Мысли юриста.