Как сформулировать условия договора в пользу подрядчика
Чтобы быстро получать деньги на оплату дополнительных работ, заранее обговорите условие о цене и пропишите в договоре упрощенную процедуру согласования.
Согласуйте приблизительную цену или смету.
По общему правилу цена в договоре подряда считается твердой. Иные условия стороны могут прописать в договоре подряда (ст. 709 ГК). Для подрядчика выгоднее приблизительная цена — так легче обосновать дополнительные работы и получить за них деньги от заказчика.
Если заказчик не оплачивает дополнительные работы, подрядчик должен доказать три обстоятельства.
1. Дополнительные работы не предусматривали ни договор, ни проектная документация. Часто суды обязывают подрядчика доказать реальную необходимость выполнения работ, вплоть до того, что назначают судебную экспертизу, чтобы это установить.
2. Согласованная цена существенно выросла. Превышение на 5 процентов суды не признают существенным и не поддерживают увеличение цены. Иногда суды делают такой же вывод даже в том случае, если цена выросла на 10 процентов.
3. Заказчик своевременно получил уведомление. (ст. 709 ГК). Уведомить заказчика необходимо как минимум до начала выполнения работ. Если подрядчик не получает ответ в течение десяти дней и законом или договором не предусмотрен иной срок, он обязан приостановить работы, иначе суд встанет на сторону заказчика. Убытки от простоя при этом возмещает заказчик. Если заказчик не хочет их возмещать, он обязан доказать, что в дополнительных работах не было необходимости.
Чтобы доказать, что согласовали с заказчиком дополнительные работы, используйте дополнительные соглашения, платежные поручения, в которых в качестве назначения платежа указаны доп работы, письма от заказчика, нотариально заверенную переписку.
Если представитель заказчика согласовал дополнительные работы по электронной почте, на переписку можно сослаться в суде. ВАС разъяснил, что этом случае считается, что действия совершила сама компания, пока не доказано обратное. Суды принимают такие доказательства. Суды также начали расценивать как допустимое доказательство скриншоты интернет-страниц, которые не заверены у нотариуса.
Если нет хотя бы одного условия, подрядчик теряет право получить оплату за работу. Ему придется завершить работы по ранее согласованной цене, даже если это будет убыточно. Исключение — если подрядчик не докажет, что были необходимы немедленные действия в интересах заказчика. Например, из-за того, что приостановка могла повлечь гибель или повреждение объекта строительства.
Пропишите упрощенный порядок согласования. Чтобы избежать длительных процедур согласования, укажите в договоре, каким образом заказчик одобряет объем и стоимость дополнительных работ. Имейте в виду, что отсутствие ответа на письма о необходимости проведения работ не считается автоматическим согласием заказчика.
Условия в договоре в пользу подрядчика и условия в договоре в пользу заказчика.
Условия в пользу подрядчика
1. Стороны согласились, что обмен сканированными копиями подписанных документов по электронной почте приравнивается к обмену подписанными оригиналами документов.
2. Стороны установили, что коммуникация должна осуществляться между уполномоченным представителем заказчика (Ф.И.О., номер телефона, адрес электронной почты) и уполномоченным представителем подрядчика (Ф.И.О., номер телефона, адрес электронной почты).
3. Совершение одной из сторон конклюдентных действий (например, оплата счета) приравнивается к одобрению объема и стоимости дополнительных работ со стороны заказчика и подписанию дополнительного соглашения.
Плюсы и минусы для подрядчика при заключении вышеуказанных условий
Плюсы:
- заказчик экономит время согласования, поэтому быстрее получит достроенный объект;
- подрядчику не нужно подписывать дополнительные соглашения каждый раз, когда обнаруживается необходимость провести дополнительные работы.
Минусы:
- заказчик не может заранее спланировать бюджет и понять выгодность
- проекта;
- должен тщательно контролировать действия представителей, чтобы они не одобрили лишние работы.
Условия в пользу заказчика
1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя выполнение всех необходимых Работ для строительства Объекта в соответствии с Контрактом, включая, но не ограничиваясь: (далее – перечисление работ).
2. Подрядчик подтверждает, что ему известно о том, что строительство Объекта осуществляется для целей его коммерческого использования в качестве торгового центра класса А и качество и объем строительных работ должны быть достаточным для такого коммерческого использования.
3. Подрядчик тщательно изучил и проверил Контрактную документацию и полностью ознакомлен со всеми условиями, связанными с выполнением Работ, в том числе произвел осмотр Объекта, и принимает на себя все расходы и риски, связанные с выполнением Работ.
4. Подрядчик получил всю имеющуюся информацию по всем , которые могли бы повлиять на объем Работ, сроки, стоимость и качество Работ.
Плюсы и минусы для заказчика при заключении вышеуказанных условий
Плюсы:
- заказчик снимает с себя риски выявления дополнительных работ и не несет дополнительные расходы в связи с этим;
- может точно планировать затраты.
Минусы:
- подрядчику сложно обосновать дополнительные работы и получить за них оплату;
- нужно контролировать сотрудников, которые проверяют и подписывают контрактную документацию, считают стоимость работ и составляют смету;
- он рискует собственными средствами, если придется делать дополнительные работы.
Как сформулировать условия договора в пользу заказчика
Заказчик вправе в одностороннем порядке без дополнительной оплаты вносить изменения в техническую документацию. Но при условии, что вызываемые этим дополнительные работы не превышают 10 процентов от стоимости строительства, которая указана в смете, и не меняют характера предусмотренных работ.
Об этом говорит статья 744 ГК. Заказчику, чтобы уложиться в смету, выгоднее закрепить в договоре подряда твердую цену и прописать подробную процедуру согласования дополнительных работ.
Согласуйте твердую цену.
Суд может признать цену твердой, даже если в договоре предусмотрены механизмы, как стороны согласовывают или изменяют стоимость работ. Зафиксировать цену можно и в сопутствующих документах, например протоколе заседания закупочной комиссии по выбору исполнителя по результатам конкурентных переговоров или предварительном сводном сметном расчете.
Пропишите риски выявления дополнительных работ. Большинство судов рассматривают подрядчиков как достаточно квалифицированных лиц, которые могут оценить необходимость проведения дополнительных работ на объекте, а также их стоимость, сроки и объем.
Чтобы исключить спор, включите в договор условия, которые будут явно свидетельствовать, что в обязанности подрядчика входит в том числе установление необходимости проведения дополнительных работ. Перенесите расходы на такие работы на подрядчика.
Включите в смету отдельную статью «Непредвиденные расходы» с определенной суммой. Если дополнительные работы объективно потребуются и вы не сможете переложить их стоимость на подрядчика, укажите в качестве источника финансирования эту статью. Это поможет уложиться в смету. Такой подход поддерживается судами и не влечет дополнительных затрат для заказчика.
Например, заказчик одобрял работы, которые были включены в проект, в пределах, которые предусматривал сметный расчет в разделе на непредвиденные расходы и затраты.
При этом заказчик может не согласиться с увеличением стоимости работ и отказаться от договора, но должен оплатить уже выполненные работы.
Эти и многие другие консультации, как и различную литературу, вы сможете найти здесь (кликните по выделенной синем полосе).