Товарищество собственников недвижимости имеет множество видов и применимо во множестве сферах, где есть два и более собственников недвижимости. Один из вариантов создания ТСН, объединение собственников помещений в МКД. В свою очередь, ЖК РФ предусматривает форму управления ТСЖ, а не ТСН. По этой причине у собственников возникает огромное количество вопросов. В статье расскажем, что такое закон о ТСН, какие изменения ТСН были в 2020 году, что такое ТСН и чем отличается от ТСЖ, и наконец ответим на вопрос в какой организационно-правовой форме создавать ТСЖ в 2020 году.
Общие положения о ТСН закреплены в разделе 5 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). А вот специфика того или иного вида ТСН регулируются специальными нормативными актами (чаще всего Федеральными законами). Самыми распространенными формами ТСН являются: товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ); садоводческие некоммерческие товарищества (далее - СНТ); огороднические некоммерческие товарищества (далее - ОНТ); В отношении ТСН в форме садовых и огороднических некоммерческих товариществ, с 1 января 2019 года действует ФЗ-217 от 29 июля 2017 года (далее - Закон о СНТ), а в отношении ТСЖ нет отдельного ФЗ, но специфика ТСЖ как вида СНТ закреплена в разделе VI ЖК РФ. В 2020 году никаких изменений в части регулирования деятельности ТСН в ГК РФ не вносились и не планируется. А по изменениям в отношении таких видов ТСН, как СНТ, ОНТ, ТСЖ необходимо рассматривать отдельно исходя специфики законодательства.
Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ
Определение ТСН было закреплено в ГК РФ при реформировании гражданского законодательства в 2014 году (правоведы называют реформой юридических лиц). Согласно ст. 123.12 ГК РФ ТСН является добровольным объединением собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения общего имущества, а также для иных целей, предусмотренных законом. В качестве примера собственников недвижимого имущества, которые могут создать ТСН, указаны собственники: помещений в здании, в том числе в МКД; жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.
Появление ТСН не отменило существования ТСЖ, деятельность которых регламентирована нормами ЖК РФ. Согласно ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является видом ТСН, представляющее собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для ведения иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД.
Из определений ТСН и ТСЖ явствует, что ТСН – общее понятие, включающее в себя и ТСЖ, которые организуются в МКД , и СНТ, ОНТ. Появление общего определения ТСН не повлияло на работу ТСЖ. Единственное, что ТСЖ обязаны сделать в своей работе - при изменении устава в понятие ТСЖ добавить упоминание, что ТСЖ представляет собой вид ТСН.
Плюсы и минусы ТСЖ и ТСН: надо ли переименовывать ТСЖ в ТСН
ТСЖ является одной из формой управления МКД. С появлением в ЖК РФ указания на ТСЖ как вид ТСН, а также закрепления в ГК РФ понятия ТСН, возник вопрос: в какой форме юридического лица надо создавать товарищество собственников в МКД - ТСН или ТСЖ, а также в чем плюсы каждого из варианта. В ГК РФ закреплено, что юридические лица являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых форме ТСН, к которым относятся в том числе ТСЖ, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества (п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ).
Говорить о плюсах или минусах той или иной организационно-правовой формы будет неверным, поскольку даже создав ТСН в МКД, тем самым реализуя способ управления МКД, руководствоваться в своей работе надо будет положениями ЖК РФ. ТСЖ кроме ЖК РФ, упоминается и в пункте 2 ст. 291 ГК РФ, в котором указано, что ТСЖ является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Минстрой в письме от 10 апреля 2015 г. № 10407-АЧ/04 “Об отдельных вопросах, возникающих в связи с регистрацией товариществ собственников жилья” дал разъяснения, что на сегодняшний день нет отдельного ФЗ о ТСЖ, но законом, в соответствии с которым создаются ТСЖ, является ЖК РФ. По вопросу о переименовании ТСЖ в ТСН следует учесть, что что действующим законодательством не установлено требование об осуществлении перерегистрации ТСЖ в ТСН. А в ч. 10 ст. 3 Закона № 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" указано - перерегистрация юридических лиц, ранее созданных до 2014 года, в связи с вступлением в силу изменений в ГК РФ не требуется. В свою очередь указанным законом в ч. 7 ст. 3 закреплена обязанность ТСЖ привести в соответствии с главой 4 ГК РФ (глава о юридических лицах, в том числе о ТСН) учредительные документы и наименования.
Поправки должны быть внесены при первом изменении учредительных документов ТСЖ. При этом, изменение наименования ТСЖ в связи с приведением его в соответствии с ГК РФ не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Таким образом, при изменении Устава ТСЖ необходимо добавить положение, что ТСЖ является видом ТСН. При этом наименование самого ТСЖ и организационно-правовую форму не следует менять в обязательном порядке на ТСН.
В какой организационно-правовой форме создавать ТСЖ в 2020 году
Регистрацией юридических лиц занимается налоговая служба, которая в своем письме от 27 марта 2015 г. № СА-17-14/33 “О государственной регистрации ТСЖ как самостоятельной организационно-правовой формы” указала следующее. Юридические лица, являющееся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме ТСН, к которым относится в том числе ТСЖ.
Такое правило означает, что ГК РФ предусматривает возможность создания ТСЖ как вида ТСН. А при выборе наименования юридического лица, создаваемого при реализации способа управления МКД посредством ТСЖ, должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества - «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)».
В итоге налоговый орган сделал вывод, что в рамках действующего законодательства, не подлежат регистрации юридические лица в форме ТСЖ как самостоятельная форма юридического лица. Таким образом, при создании ТСЖ как способа управления в МКД, следует наименование предусматривать как “товарищество собственников недвижимости “Название ТСЖ (например Омега”)”, а также при желании можно указать так товарищество собственников недвижимости (квартир) Омега.
Закон о СНТ в 2020 году – в последней редакции
Закон о СНТ является сравнительно новым, поскольку начал действовать с 1 января 2019 года. Задача обновления законодательства путем принятия нового Закона о СНТ – упорядочивание существующих форм ТСН. А для загородных приусадебных участков это означает также наведение порядка с застройкой. Например, если в ОНТ любое серьезное строительство запрещается, то в СНТ разрешены постройки трех видов:
-садовые домики;
- жилые дома;
- хозпостройки.
За два года действия Закона о СНТ дважды были внесены изменения: Федеральным законом от 03.08.2018 № 340-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Изменения были внесены с 02.08.2019 года; Федеральным законом от 25.05.2020 № 162-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и статью 42 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" с 05.06.2020 года.
Основные изменения в Закон о СНТ были направлены на закрепление процедуры перевода садового дома в жилой дом, а также процедуры оформления права общей долевой собственности на общее имущество СНТ. Признание садового дома жилым производится по заявлению собственника посредством обращения в МФЦ или в орган местного самоуправления, а требования, которым должен соответствовать дом установлены в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. С 2020 года члены СНТ могут на общем собрании принять решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации прав на объекты недвижимости, являющиеся имуществом общего пользования, и (или) заявлением о государственном кадастровом учете таких объектов недвижимости (п. 6.1. ч. 1 Закона о СНТ). С заявлением о регистрации права или постановке на кадастровый учет имеет право общаться представитель СНТ, уполномоченного решением общего собрания членов СНТ.