Добрый день! Сегодня я хочу вам рассказать, как правильно выбрать и купить земельный участок под строительство дома или коттеджа ИЖС. Очень жаль, что на просторах интернета нет актуальной полноценной информации и пошаговой инструкции. Ведь если бы кто-то сделал то, что сделаю сейчас я, то я сказала бы огромное спасибо, ведь эта информация сэкономила бы мое время и мои нервы. Сразу скажу, что я хоть и имею третье высшее образование юридическое и получила повышение квалификации по направлению «менеджмент в строительстве», но все равно постараюсь написать этот текст простым человеческим языком, минимизируя ссылки на СНИП, градостроительный кодекс и так далее, так как владея той информацией, которую я расскажу, вы сможете сориентироваться подходит вам участок или нет и уже потом посмотреть все эти нормативные документы, если вам это понадобится. Весь мой рассказ будет построен в том числе и на моих личных примерах выбора участка. Сразу скажу, что это очень муторно, и, если вы думаете, что просто наймете агента и этим вопрос юридический будет закрыт, поверьте, это не так. Ведь большинству агентов, совершенно наплевать сможете вы построить дом на этом участке, сможете ли вы провести газ, им главное просто оформить юридически чистую сделку, но, на моем опыте даже это не все риэлторы в состоянии сделать. Уж, простите меня, уважаемые продавцы чужой недвижимости, но 90% специалистов совершенно неграмотны и с этим я столкнулась ни один раз. Поэтому даже перед тем, как нанять агента, вы сами должны быть «подкованы» в этом вопросе. Уж поверьте.
Итак, начнем:
- Вы должны определиться для чего вы хотите построить дом, каких он должен быть габаритов и что вы хотите видеть на территории вокруг дома. Если вы хотите разводить коровок и курочек (а также свинок, козочек и так далее), то вам нужно искать земли категории ЛПХ (личное подсобное хозяйство), но у вас могут возникнуть проблемы с регистрацией жильцов, при сдаче объекта в эксплуатацию. Также обратите внимание, что если ЛПХ относятся к землям населенных пунктов, то на участке можно строиться, а если это земля сельхоз фонда, то строиться нельзя. Если хотите разводить огород, то, по сути, вам подойдет ЛПХ и СНТ (сады) (ДНТ, ДНП). Но у вас также возникнут проблемы с регистрацией жильцов. Вам через суд придется доказывать, что у вас больше нет другого имущества, кроме постройки на участке СНТ и доказывать, что жилье соответствует всем установленным нормам и то, большая вероятность, что прописку у вас так и не получится сделать. И вы по многим вопросам будете ограничены решением общего собрания товарищества «дачников». И еще есть существенные ограничения по размерности дома – 15% от общего участка должен занимать дом на участке СНТ. Если вы хотите частный дом для постоянного проживания (или загородный дом для отдыха), где вы спокойно оформите прописку, то лучше выбрать земли ИЖС. Далее весь текст я буду вести про земли ИЖС, так как для себя я выбираю эту категорию, потому что не хочу бегающих курочек вокруг участка, запахи навоза и «колхоз» вокруг себя. Да и плюсов, я считаю, у ИЖС гораздо больше (кроме налогов, цены и обязательства построить дом, и что сосед может жаловаться на вашу яблоньку, которая бросает тень на его огородик возле дома). Если честно, то я очень долго могу рассказывать в чем отличия и какие нюансы между этими категориями земель, но давайте перейдем все же к категории ИЖС, чтобы вы не запутались.
- Когда мы выбрали категорию (а если вы читаете это дальше, то вы тоже выбрали ИЖС) и решили строить дом, то нужно помнить, что государство нас ограничивает во времени строительства. По сути, мы не можем купить участок ИЖС населенных пунктов и хранить его для внуков. Мы должны в течение 10 лет построиться (но, точные сроки для каждого населенного пункта нужно уточнять отдельно) либо грозят штрафные санкции.
- Никогда не готовьте проект дома заранее, до выбора земельного участка, но тут понятно почему и даже не стоит объяснять.
- Теперь мы выбираем территорию и местность, где хотим строиться и начинаем поиски.
(сразу скажу, что я искала участок и на территории города и в окрестностях поблизости, поэтому в рассказе буду упоминать про оба выбора).
- перед тем как ехать смотреть участок с продавцом, я сначала смотрю координаты месторасположения (они обычно указаны в объявлении) или, еще проще, если указан конкретный адрес. Забиваем их в гугол или яндекс карты и едем смотреть участок самостоятельно. Почему я так делаю? Потому что при разговоре с продавцом мы уже заранее должны знать какие вопросы нужно задавать. И если вы побываете на местности, то, прочитав этот пост, вы обязательно захотите задать продавцу как можно больше конкретных вопросов.
- как только вы приедете на участок, то первым делом обратите внимание, это клубный поселок, или это жилищный комплекс. Если мы понимаем, что данный участок, находится на территории ЖК или клубного поселка, то у продавца нужно уточнить какие взносы нужно заплатить, так как помимо членских взносов, есть взносы за газ, за свет, за вывоз мусора и так далее и эти взносы ежемесячные. То есть вы обязаны будете каждый месяц, как в квартире платить дукам, нукам и так далее. На моем опыте буквально на прошлой неделе я нашла себе дом за городом в клубном поселке, по цене чуть дешевле, чем за границей забора клубного поселка, но мне было заявлено, что каждый месяц я должна платить по 20 000 рублей членских взносов. Если вы покупаете дом в месте не входящем в кооперативы, описанные ранее, то кроме налогов, платежей за свет, газ вы ничего не обязаны больше платить, и отсос канализационный вы сами будете вызывать и чистить снег сами ( если это не на дороге, где обязаны чистить службы от администрации). Ну, допустим, саму дорогу почистят коммунальщики, а участок до дороги уже вы сами.
- теперь смотрим расположение участка. Нет ли рядом домов, а если есть дома, то нужно посмотреть, из чего они построены, так как это зависит на расстояние вашего дома от дома соседа. Также, вам нужно понимать из чего хотите строить свой дом Вы, так как это тоже важно для определения расстояния между домами. Делается это с целью противопожарной безопасности и регулируется СНИП. Итак, у нас есть 3 варианта: 1) дом каменный (бетон, железобетон, и другие негорючие материалы 2) смешанный (деревянные перекрытия, половина дома каменные, а половина деревянный, короче, если присутствуют возгораемые материалы) 3) дом деревянный. А теперь, составим матрицу с расстояниями между зданиями. И я расскажу, как ее читать:
1 +1= 6 метров
1+2 = 8 метров
1+3 = 10 метров
2+1 = 6 метров
2+2 = 8 метров
2+3 = 10 метров
3+1 = 10 метров
3+2 = 10 метров
3+3 = 15 метров
Итак: 1 цифра в формуле – это из каких материалов ваш дом будет, 2 цифра – это из каких материалов дом соседа, 3 цифра – это сколько вам нужно отступить метров от дома соседа, до вашего дома. Например: вы решили построить полностью кирпичный дом с бетонными перекрытиями, приезжаете на местность вашего будущего участка и видите, что у вас у соседа стоит деревянный дом справа. Соответственно, смотрим на матрицу: ваша цифра в формуле – 1 (так как полностью каменный дом), а у соседа цифра -3 (полностью деревянный). По нашей формуле получается нам подходит 1+3 = 10 метров. Значит расстояние от дома соседа до нашего дома - 10 метров минимум. Помним, что, даже если соседский дом расположен далеко, то нам все равно придется ставить забор и расстояние от дома до забора должно быть не менее 3 метров. Но наш забор от дороги должен отступать 5 метров, при условии, что там не проходит внутри газовая труба или канализационная, или прочие коммуникации по периметру. Также если мы решим строить туалет на улице, баню, то до туалета расстояние от начала нашего дома не менее 12 метров, до бани минимум 8 метров. Помним, что кустарники и деревья тоже должны сажаться на основании СНИП (большое дерево – 4 метра от забора, маленькое дерево – 2 метра от забора, кустарники – 1 метр от забора). Стоит помнить, что колодец (скважина) тоже должен располагаться вдали от дома и септик вдали от дома (5 метров от дома, 4 метра от забора, который не вдоль дороги, и 5 метров от забора, который вдоль дороги), а скважина и септик на расстоянии друг от друга на 50 метрах. Также, помним, что высота забора должна быть не выше 1,8 метров. Напоминаю, что данные нормативы именно действуют на участке ИЖС, для садов другие требования. Вообще, конечно, я тоже могу долго рассказывать на эту тему, но, думаю со временем нужно написать, как построить дом и там все рассказать). Посмотрите не рядом ли находится лес, так как если ваш участок граничит с лесом, то вы не можете ничего строить на расстоянии до 30 метров от деревьев, даже если это ваша территория. Итак, теперь вы оценили поместятся ли ваши строительные задумки на данном земельном участке.
- Теперь идем в гости к соседям и собираем все слухи, сплетни, новости. Потому что — это огромный источник информации. От них вы узнаете, и кто хозяева и почему продают, и почему не строятся на этом участке. Собираем всю, всю, всю информацию. Так от соседей я узнала, что на один участок не дали разрешение на строительство, так как он находится на склоне и рядом протекают воды. Про второй участок рассказали, что дорога к нему проходит через санитарную зону и построить там подъездные пути не получится. На третий- узнали, что собственники судятся и есть дальние родственники у продавцов в местах не столь отдаленных, а значит сделку могут признать недействительной. На четвертый участок узнали, что напора газа не хватает в поселке и построить новую газораспределительную станцию придется. Короче столько всего можно узнать, что обязательно нужно говорить с местными, они все расскажут и подскажут. И обязательно спросите у местных, кто главный по газу у них и разрешат ли они подключиться и сколько это будет стоить. Потому что, даже если вы получите ТУ на газ, то вам может понадобиться запитаться от соседа. Или, например, соседи складывались чтобы провести газ, и вы тоже должны стать участником этой складчины. Посмотрите далеко ли от участка газовая труба и от кого вам лучше запитаться. Помните, что за газ нужно все равно заплатить 60 тыс. руб. (ну это у нас в области, ваш тариф смотрите на сайте организации от Газпрома) это стандартная ставка. Также узнайте про то затапливает ли территорию по весне ( однажды мне попался участок, где были заливные луга, и соседи многоэтажек жаловались, что их каждый год топит), так же можете узнать про то глубоко ли грунтовые воды, чтобы понять сможете ли построить подвал. Не будете же вы каждый раз заказывать геодезию, чтобы прикинуть делать цоколь или нет. Заказывать будете уже когда купите. Также спросите, как глубоко бурить скважину.
- присмотритесь ровный ли участок, нужно ли завозить грунт. Посмотрите устраивают ли вас подъездные пути к участку. Смогут ли проехать грузовые машины с плитами перекрытия. А то бывает так, что либо соседи поставили оградительные шлагбаумы по высоте или просто у вас на участке проходит наземная газовая труба.
- если по всем этим параметрам участок вам подходит, то начинаем поиски на сайте администрации таких документов как ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и ПКК (публичная кадастровая карта). ПЗЗ мы скачиваем на сайте администрации. ПКК мы скачиваем на сайте Росреестра. Итак, разберем на примере участка, который смотрела я. Участок находится в черте города. На сайте администрации я нахожу ПЗЗ. ПЗЗ обязан быть на каждом сайте органа местного самоуправления. Ведь именно в этом документе прописано что планируется строить на территории, какие изменения, а вдруг на вашем участке будут строить железнодорожные пути или будет проходить федеральная трасса. ПЗЗ не имеет какого-то стандартного вида. И самая сложность, если город большой, то найти именно ваш будущий участок на карте. Итак, я нашла ПЗЗ на сайте администрации своего города. Не бросайтесь читать все 300-600 листов. Найдите раздел с картами и найдите на карте свой участок (чтобы проще было искать ориентируйтесь на озера, реки, который возле вашего участка).
Я нашла свой выбранный участок. Смотри внимательно. Он желтого цвета и написано ТЖи-3. Теперь смотрим на карте что значит желтый цвет (обычно расшифровка рядом с картой).
Мы видим, что ТЖИ-3 означает, что этот зона индивидуальной застройки жилой территории. Для чего нам это нужно знать? Это нужно знать для того, чтобы мы потом смогли зарегистрировать дом. Раньше, было, с одной стороны, проще, так как перед строительством дома надо было получить разрешение на строительство. И, соответственно, мы заранее могли узнать можно строить или нет. Теперь разрешения на строительство несколько лет назад заменили на уведомление о начале строительства, а это говорит о том, что строить мы будем вслепую . И придя на регистрацию, нам могут оказать, так как дом строить на этом участке нельзя (причин множество, но в этой статье мы стараемся исключить все плохие варианты и купить правильный участок, для того я эту тему и задумывала). Итак, после того как мы определили к какой категории относится наш участок, то ищем в документе ПЗЗ таблички, и в табличках ищем, каким параметрам должен соответствовать наш участок и какой дом мы там можем построить.
На нашем примере мы можем купить участок минимальными размерами (9 метров длина, 9 метров ширина, 400 кв. м) и максимально площадь до 2000 кв.м). если наш участок не меньше и не больше, то смело берем, если наш участок меньше, то брать нельзя, так как дом нам не зарегистрируют. Теперь смотрим дальше, говориться, что наш дом максимум может быть 3 этажа, и максимальный процент застройки от общей площади купленного участка – не более 30% (это значит, что мы не можем весь участок использовать под дом, а только 30 процентов от площади и не больше и даже если получится 31%, то вам дом не зарегистрируют) . тут же расписаны минимальные границы для сооружений и иные правила. Также посмотрите внимательно карты ПЗЗ, там рассказано и где метро есть и планируется проводить, и где красные зоны охраны и территорий культурного наследия и все все. Помним, что информация в ПЗЗ постоянно меняется и поэтому мониторим ПЗЗ чаще. И в наших же интересах как можно быстрее построить дом.
Теперь мы спокойно идем на сайт Росреестра и смотрим нет ли обременений по участку и каких-то явных проблем. Сайт [ссылка]. дальше в списке (где галочка) выбираем что мы ищем (наша задача посмотреть раздел участки и разделы проекты ЗУ, ЗОУИТ, красные линии и негативные процессы). Если наш участок попадает в категорию ЗОУИТ, то покупать его нельзя.
На примере видно, что участок действительно ИЖС. Что он учтен и зарегистрирован. Что в категории ЗОУИТ не находится. Но, смотрим на план. И что мы видим, что наш земельный участок от дороги отделяет еще один маленький участок. Что это за участочек? Почему его нам не продают? Конечно, мы должны задать вопрос продавцу! В моем случае выяснилось, что этот кусочек земли находится в аренде у города. Соответственно, мне нужно будет либо переоформить договор аренды на себя, либо выкупить у города. Короче, перед тем как купить основной участок, нужно идти в администрацию и решить вопрос с маленьким участком до покупки, так как иначе как мы попадем на свой участок? Ведь вход на него чужой.
Также на предыдущем фото видно где проходит красная линия (в данном случае дорога) значит от нее мы должны отступить указанные ваше расстояния для установки забора, дома, гаража.
Теперь переходим на другую страницу сайта Росреестра [ссылка] и поиски лучше осуществлять и по кадастровому номеру и по адресу ОТДЕЛЬНО! Что меня насторожило, что у моего участка есть адрес с номером дома, но самого дома на участке нет. При этом и сайт Росреестра нам не выдает информацию о том, что дом существует. Но, если у вас такая же ситуация, что у участка есть конкретный адрес с домом, то убедитесь стоИт ли дом на участке. Если стоИт, то вам обязаны продать этот участок с домом!!! Это важно, так как сами понимаете, что у дома есть собственник и зачем вам на вашем участке непрошенные соседи. Если на участке дома нет, то вам должны передать документы о сносе дома и подтверждение, что он снят с учета. На самом деле вопрос сложный. И тут возникает вопрос как строить новый дом. Потому что, вам выгоднее оформить дом новый как реконструкцию старого дома, чем как новое строительство. Но покупать участок без дома или без документов о сносе или снятии регистрации НЕЛЬЗЯ!!! Но в моем случае была очень хитрая история. Продавец мне по моей просьбе предоставил документы на дом. Он снес дом, но не получил акты а сносе и не снял с регистрации. И риэлтор вообще сначала умалчивал об этом, что дом был. (Вот видите, как важно самим быть подкованым в этом вопросе, так как и риэлтор продавца и мой агент не удосужились обратить на такой важный момент внимание). Итак, если дом на учете, то почему же он не числится на сайте Росреестра. А тут вообще пипец. Дом в собственности у продавца с 1994 года!!! А в 200-х изменились кадастровые номера, а продавец не удосужился переоформить документы. Поэтому нужно идти в БТИ и получать дополнительную выписку о собственниках, так как в Росреестре не вся актуальная информация!!! И через 10 лет после покупки вами участка, пришел бы дядя Вася и спросил, а где мой дом и показал бы настоящие документы. И это если бы каким-то чудом за тем же самым адресом зарегистрировали ваш дом. Хотя при условии, что Росреестр не владеет всей информацией об объектах недвижимости, то смело можно сказать, что в России опасно совершать сделки с недвижимостью. Нежданчик ждет всегда нас. Но если в вашей ситуацией с этим пунктом нашего поиска земли все хорошо, то переходим к следующему этапу.
- далее у собственника просим градостроительный план земельного участка. Хоть мы и посмотрели ПКК, но в данном документе все подробно расписано и заказать его может только собственник. Посмотрим на нашем примере, что же с нашим участком.
Видите красную полосочку со стрелочками? Это граница санитарно-защитной зоны производственно-технической базы. Это значит до этого расстояния доходят по воздуху вредные вещества. То есть прям до середины нашего участка.
- проверка документов. Итак, нам важно узнать у собственника сколько он лет владел имуществом. И если он владел менее 5 лет (раньше было менее 3-х лет), то скорее всего он попытается какими-то способами избежать уплаты налога с продажи. Поэтому заранее уточните какая сумма будет стоять в договоре продажи, и настаивайте, чтобы в договоре была прописана вся сумма покупки. Дальше посмотрите его свидетельство о собственности. Если свидетельства нет, а его отменили в 2016 году, и вместо него теперь выписка ЕГРП. В свидетельстве будет указан и собственник, и на основании какого документа имеет право собственности на объект, предмет собственности, дату получения права на собственность, какие есть ограничения (ограничений никаких быть не должно). Далее просим показать документ, на основании которого человек владеет собственностью (документ указан в свидетельстве). Это может быть и договор купли-продажи, и наследство, и дарение. Если наследство, то это самый безопасный вариант. А вот если основание вступления в собственность – договор купли-продажи, то ВНИМАНИЕ!!! Нужно узнать был ли человек в браке, когда приобретал участок. Если был в браке, то супруг писал разрешение (нотариально) о покупке участка и должен написать разрешение о продаже. Поэтому вам надо узнать не против ли супруг продавца. В моем случае у продавца было основание это договор купли-продажи. Но супруг умер. А продавец не вступила в право наследования!!!!! Значит сделка признана была бы не действительной!!! (как риэлтор продавца мог такое продавать!!!! как мой агент смог это не увидеть!!! И если бы вы отдали деньги заранее, то вас бы могли обмануть!!!! Поэтому при совершении сделки нужно договариваться, что вы кладете деньги в ячейку в банке и продавец забирает их только лишь после того, как вы оформили на себе право владения. А обычно оформляется это месяц. Обговаривайте с продавцом это обязательно.
Если же основание у продавца – договор дарения, то это самый сложный случай из описанных мною. Так как нужно проверить имел ли право человек дарить участок, имел ли он основание на дарение. Самое идеальное, если будет подтверждено нотариально совершение сделки дарения.
УХ!! Длинный пост получился, конечно, еще мне надо сказать вам, что перед покупкой участка нужно сходить в Газовую компанию и узнать дадут ли вам подключение, есть ли нужное давление в трубе. Также узнать по электричеству, так как тянуть линию будут до границы участка и тут вопрос кто будет ставить столб и где он будет стоять, а то вдруг вам придется его ставить за ваш счет.
Конечно, я могу много еще писать на эту тему, но вы устанете читать) спасибо за внимание) и удачной покупки участка