Российский аукционный дом (РАД) в конце июля продаст с торгов несколько элитных объектов недвижимости в Петербурге. Почти все они будут реализованы в рамках урегулирования долговых споров.
Российский аукционный дом (РАД) в конце июля проведет несколько аукционов по продаже элитных объектов жилой и коммерческой недвижимости. Почти все они будут реализованы в рамках урегулирования долговых споров: как по линии ликвидации, банкротства и последующей распродажи активов несостоятельных должников – юрлиц, так и в рамках досудебного урегулирования вопросов проблемной задолженности лиц физических.
27 июля на электронной торговой площадке РАД lot-online.ru пройдут электронные аукционы, на которые выставлены две квартиры в элитном доме в «золотом треугольнике», на Миллионной улице, 19, лит. И, в здании бывшего Шталмейстерского корпуса Ново-Михайловского дворца, построенного в 1857-1861 годах по проекту архитектора А.И.Штакеншнейдера.
Эти торги РАД проводит по поручению Агентства по страхованию вкладов в рамках распродажи имущества ликвидируемого Международного банка Санкт-Петербурга. Обе квартиры находятся в хорошем, по данным конкурсной документации, состоянии, одной из них нужен косметический ремонт.
Площадь объектов составляет 188,3 м2 и 160,5 м2, начальная цена торгов установлена в 231,2 тыс. рублей за 1 м2 и 232,5 тыс. рублей за «квадрат» соответственно. Так как сам дом на Миллионной, 19 включен в реестр объектов культурного наследия, то и на владельцев жилья в нем накладываются соответствующие обременения – обязательства по сохранению объекта.
По мнению аналитиков, эти объекты потенциально интересны рынку: предложения в данной локации появляются относительно редко – новое строительство в «золотом треугольнике» не ведется. По данным ЦИАН, в открытом предложении здесь находится не более 40 квартир. «Однако и спрос на такое жилье ограничен из-за его высокой стоимости», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. По ее данным, разброс цен на квартиры в «золотом треугольнике» очень велик. Так, квартиры без ремонта продаются по 140-240 тыс. рублей за 1 м2, а средняя цена квартиры с евроремонтом составляет около 340 тыс. рублей за 1 «квадрат».
При этом, указывает Ольга Трошева, стоимость больших по площади «вторичных» квартир на Миллионной улице в домах аналогичных годов постройки составляет 150-167 тыс. рублей за 1 м2 и около 200 тыс. рублей за 1 м2, если в квартире сделан хороший ремонт. «В случае указанных квартир точно неизвестно их состояние, но дом хороший, с ремонтом, поэтому полагаем, что заявленная стартовая цена может вырасти в пределах 10%», – резюмирует Ольга Трошева.
В этот же день, 27 июля, состоится еще один аукцион по продаже активов ликвидируемого МБСПб. На торги будет выставлено здание недостроенного апарт-отеля на Каменном острове, на набережной реки Крестовки, д.5, лит. К, на территории памятника регионального значения «Парк «Тихий отдых».
Трехэтажный особняк площадью 1 278 м2 расположен на земельном участке площадью 1 346 м подключен ко всей городской инфраструктуре. В настоящий момент здание требует дополнительных вложений – в большинстве помещений нет чистовой отделки. Начальная цена торгов определена в 430,5 млн рублей.
По мнению экспертов, цена за особняк адекватна рыночной, и даже несколько занижна. Сегодня на ЦИАН выставлен особняк сопоставимой площади на наб. реки Крестовки за 840 млн рублей. «Каменный остров всегда был популярен, в особенности такие точечные проекты. В этой локации новое строительство запрещено, возможна лишь реконструкция имеющихся объектов, и возможность стать владельцем такого объекта выпадает редко», – указывает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова. Однако, по ее мнению, данный объект, скорее всего, задумывался для собственного проживания, и эта функция остается приоритетной: приспосабливать здание под апарт-отель экономически неэффективно.
Такого же мнения – о вероятной покупке актива для личного проживания – придерживается и вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. «Инвесторам в текущей экономической ситуации объект может оказаться не особо интересен. С учетом его расположения и стоимости он должен получить функционал с премиальным статусом в виде дорого отеля или vip-клиники, чтобы хоть как-то окупиться. Продавцу очень повезет, если найдется инвестор, который давно охотится за объектом именно в этом районе. Но даже у таких охотников сейчас может не найтись достаточного количества средств или успешных идей, чтобы воплотить этот проект в жизнь», – говорит она. По мнению Ольги Шарыгиной, начальная цена торгов несколько завышена: «Цена свыше 330 тыс. руб. за 1 м2 общей площади является слишком высокой для будущего коммерческого проекта, даже с учетом премиальной локации».
Кроме того, на продажу выставляется встроенное коммерческое помещение на первом этаже ЖК «Смольный проспект» на Смольном проспекте, д.17, корп.1. Начальная цена двустороннего опен-спейса площадью 186,5 м2 составляет 35 млн рублей. По мнению Ольги Шарыгиной, это адекватная цена. Она считает, что сам комплекс будет привлекать интерес покупателей.
По оценкам специалистов РАД, этот объект подходит под размещение объекта торговли, небольшого образовательно-досугового центра (танцевальной студии), салона красоты, офиса, к примеру, страховой компании или юридической консультации. Помещение продается с местом в подземном паркинге. Для Центрального района офис с собственным парковочным местом это – эксклюзив, говорят в РАДе. По словам руководителя департамента услуг для ритейлеров Colliers International Владимира Каличавы, спрос на такие локации сугубо ситуативен, зависит от наличия конкретного бизнес-проекта и обычно не связан с инвестиционными целями.
«Чтобы оказаться в рамках окупаемости, необходимо сдавать это помещение за 1800-2000 рублей за 1м2 в месяц. Удастся ли это сделать? Это будет во многом зависеть от расположения помещения в самом комплексе», – рассуждает Ольга Шарыгина. По ее словам, осилить такую арендную плату через 6-9 месяцев смогут клиника, продовольственный магазин, ресторан сегментов «средний++» и «бизнес». Но при условии, что в сентябре в городе не начнется вторая волна пандемии.
А 21 июля состоится аукцион по продаже еще одного элитного объекта недвижимости. В рамках досудебного урегулирования на торги за 150 млн рублей (около 200 тыс. рублей за 1м2) выставляется земельный участок площадью 1955 м2 с расположенным на нем жилым домом площадью 753,6 м2 в поселке Репино, между Зеленогорским и Приморским шоссе.
Этот объект недвижимости точно вызовет интерес покупателей: жилье такого класса появляется в продаже в Курортном районе не каждый день, но итоговая цена торгов врядли значительно вырастет. Аналитики отмечают, что интерес покупателей к загородной недвижимости в этом году действительно вырос, особенно в сегменте аренды, но спрос на покупку домов в классе «элит» не слишком высок, и во многом этому способствуют высокие цены и рост популярности апартаментов. По данным портала «БН», в июне средняя стоимость первичной недвижимости в Курортном районе составляла 143,8 тыс. рублей за 1 м2.