Ипотечное кредитование недаром пользуется большой популярностью у населения. Низкие, по сравнению с остальными кредитами, процентные ставки, длительные сроки возврата, возможность пользоваться приобретаемой недвижимостью, все эти условия привлекательны для заемщиков.
Нередко у граждан возникает желание использовать ипотечную недвижимость не для собственного проживания, а для сдачи внаем. Закон не содержит запрета на такие действия, но фактически, большая часть банков в своих договорах прямо запрещает сдавать в аренду ипотечные квартиры.
Почему банки против?
Специфика ипотечного кредитования заключается в обеспечении исполнения обязательств заемщика путем удержания недвижимости в залоге. Не расплатившийся с банком должник теряет купленную квартиру. Банк изымает и реализует находящееся в залоге имущество, из полученной выручки происходит погашение оставшейся части долга и процентов по кредиту.
Но для фактической реализации этого механизма, банку нужно иметь возможность в любое время распорядиться квартирой, то есть продать ее с торгов. Поэтому в стандартных договорах кредитования содержится условие о том, что проживать в квартире имеет право только должник и члены его семьи. Выселение этих людей не составит для банка проблем, так как соответствующее право предусмотрено и законом, и подписываемым сторонами договором.
В случае с арендой, дела обстоят иначе. В силу положений закона, арендатор добросовестно исполняющий свои обязательства, сохраняет право аренды и при смене собственника имущества. Выселить такого арендатора кредитор сможет только через суд, что потребует дополнительного времени и материальных затрат. Сдаваемая в аренду квартира теряет свою ликвидность, что для кредитора чревато негативными последствиями.
Кроме этого, банки не заинтересованы в использования гражданами ипотечных условий по процентам и срокам в предпринимательских целях. Для таких целей существуют потребительские и иные коммерческие кредиты с более высокими процентами и короткими сроками.
Когда можно сдать жильё в аренду?
Сдача жилья нанимателям без каких-либо нарушений возможна, если в ипотечном договоре отсутствует на это запрет. Следует удостовериться, что условиями договора не установлено ограничение по составу проживающих в квартире и правам регистрировать их по месту жительства.
Иногда сдача квартиры в аренду допускается с предварительного письменного согласия банка сроком не дольше действия кредитного договора. В этом случае арендаторы также принимают участие в общении наймодателя с кредитором и при нарушении наймодателем сроков и порядка оплаты ипотеки, выселение арендаторов возможно без суда.
Возможные риски
Договорами кредитования предусматривается право банка осуществлять проверки фактического использования заложенного имущества. Поэтому, если сотрудники банка обнаружат в составе проживающих не семью должника, а посторонних людей, такое несоблюдение договорных обязательств способно послужить основанием досрочного расторжения договора и изъятия квартиры. Нарушающий запрет кредитора заемщик должен понимать, что такие действия могут привести к тому, что банк потребует от него досрочного погашения кредита или выплаты крупного штрафа.
Закон обязывает арендодателей, сдающих жильё на длительный срок, регистрировать квартиросъемщиков по месту их проживания. Нарушение этого требования, особенно в отношении иностранцев, грозит владельцу квартиры привлечением его к административной ответственности в виде значительных штрафов. Если в результате несоблюдения миграционного законодательства возникнут условия, способствующие совершению квартирантами преступлений, особенно, касающихся террористической деятельности, арендодатель рискует быть подвергнутым уголовному преследованию.
Подтверждением несоблюдения условий кредитного договора является договора найма жилья. Если, желая избежать санкций со стороны банка, письменный договор с жильцами не заключать, а пустить квартирантов договорившись с ними устно, никаких гарантий своевременной оплаты и сохранности имущества у арендодателя не останется. Без договора владелец не сможет взыскать с жильцов ни арендную плату, ни причиненный квартире ущерб.
Взаимоотношения с жильцами без договора могут привести к налоговым правонарушениям для арендодателя. Арендная плата является доходом гражданина, с которого взимается подоходный налог. Отказ от оплаты налогов грозит наймодателю серьезными неприятностями с законом.
Вывод
Чтобы с наименьшими рисками сдавать ипотечную квартиру в аренду, лучше обговорить свои планы с банком заранее, до заключения договора. Большинство крупных финансовых организаций посчитают такие условия неприемлемыми, но всегда найдутся такие, с которыми удастся договориться. Небольшие банки, желая привлечь клиентов, охотнее идут навстречу их пожеланиям.
Возможность сдавать жильё в аренду иногда предоставляется банками с увеличением процента по кредиту. Если такие условия устроят заемщика, он сможет расплачиваться с кредитором деньгами от арендных платежей. Эта схема наиболее законна и наименее рискованна для всех участников.
Получив от банка официальное согласие, должник не потеряет квартиру, поселив жильцов. Для арендаторов информация о том, что квартира в ипотеке, послужит мотивацией к своевременной оплате аренды, а требование банка о выселении не станет неожиданностью. Дав согласие на аренду без права продления на неопределенный срок, банк сможет выселить жильцов без обращения в суд.
Таким образом, достигнутое заранее соглашение сторон позволит им в полной мере реализовать свои права и потребовать от других выполнения установленных договором обязанностей.
Ставим лайк, если понравилась статья.
Еще больше полезных статей читаем на: https://yazakon.com/
Подписчикам Дзена - бесплатная консультация по любым юридическим вопросам!