Год назад самая популярная тема у всех приближенных к рынку недвижимости был переход на эскроу-счета. Согласно новому законодательству, с 1 июля 2019 года во взаимодействии между девелопером и покупателем появился новый важный участник: банковский счет. Если раньше девелопер возводил дома непосредственно на деньги будущих жителей, то теперь для строительства дома он берет кредит в банке, а все средства дольщиков переводятся на специальный счет эскроу в этом же банке, доступ к которому девелопер получает только после передачи первой квартиры собственникам. Смысл программы очевиден: максимально обезопасить покупателя недвижимости. В случае хоть минимальной задержки строительства он может пойти в банк и расторгнуть свои отношения с девелопером.
Эксперты предрекали рынку кучу проблем в связи с переходом на эскроу, самая болезненная из которых была связана с прогнозируемым повышением цен на недвижимость чуть ли не на 20%. Прошел год — пришло время развеять мифы, разобраться какие прогнозы оправдались и узнать, что полезного привнесла на рынок недвижимости система эскроу.
СРОКИ БЬЮТ РЕКОРДЫ
Главное преимущество эскроу — безукоризненное соблюдение сроков строительства. Все просто — чем быстрее девелопер построит дом, тем быстрее получит доступ к деньгам дольщиков. К примеру, в компании Донстрой практически по всем объектам опережение графика строительства сегодня идет примерно на полгода.
ЦЕННИК ОСТАЛСЯ НА МЕСТЕ
Главное негативное ожидание от введения эскроу не оправдалось: от новой системы взаимоотношений не произошло ощутимого роста цен. Они по-прежнему корректируются преимущественно прохождением строительных этапов и уровнем ажиотажа на объекте. К примеру, по итогам первого полугодия 2020 года квартал бизнес-класса «Сердце Столицы» стал самым популярным у покупателей. Так что очевидно, что за год цены на строящиеся корпуса выросли на 11-12%.
Кстати, звучит несколько абсурдно, но девелоперу выгодно иметь доступные цены на объекте. Логика проста: справедливая цена = больше продаж = больше средств на эскроу-счете = ниже процент за кредит у банка. Но при этом все остается в рамках разумного, и ни о каком демпинге речи не идет. В момент когда рынок столкнулся с карантинным кризисом многие девелоперы для поддержания спроса предложили своим покупателям интересные ипотечные программы. К примеру, Донстрой практически полностью взял на себя выплаты по ипотеке за первый год пользования кредитом, субсидировав своим клиентам ставку до 0,1% годовых.
И ЧТО, ВСЕ ПЕРЕШЛИ НА ЭСКРОУ-СЧЕТА?
Не совсем. Полностью на проектное финансирование рынок недвижимости перейдет в течение трех лет, за это время должен «вымыться» весь объем предложения в новостройках, реализующихся по старой схеме. Пока девелоперы ведут двойную жизнь. Часть объектов возводится по эскроу-счетам, а часть все еще финансируется дольщиками напрямую. Закон это позволяет, если до октября 2019 года дом был готов на 30%, а десятая часть квартир в нем уже продана.
К примеру, компания Донстрой через механизм эскроу-счетов возводит ЖК Fresh, новые корпуса в «Символе» и «Сердце Столицы», а также проекты в Раменках — «Огни», «Событие» и «Река». А вот ЖК FREEDOM и «Дом на Тишинке» достраиваются по старым правилам: на момент принятия нового закона они имели достаточную степень готовности и необходимое количество уже проданных квартир.
И ЧТО, ОДНИ ПЛЮСЫ И ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?
Действительно, у всех тех, кто приобретает жилье в строящихся домах, появился механизм заключения безопасной сделки. Теперь дольщики всегда смогут вернуть свои вложенные деньги, если девелопер не справится со строительством проекта. Так что если прямо отвечать на вопрос — да, обманутые дольщики должны исчезнуть, потому что деньги будут лежать у банка на счету и вернутся к покупателю в случае проблем. Другой вопрос — какова будет цена возвращенных денег: сможет ли покупатель на них через два-три года купить то, что планировал, изначально инвестируя в проект.
Так что тут нельзя не отметить еще один плюс эскроу - очищение рынка от ненадежных мелких игроков, которые не смогли получить проектное финансирование у банка. А в такой сложной и рисковой отрасли как девелопмент укрупнение рынка — это однозначно плюс. Покупая недвижимость у крупного девелопера, риски через пару лет получить не выбранную квартиру, а деньги, сводятся к нулю.