Давайте представим ситуацию что есть свободная наличность в много N рублей или (зелёных) и нужно куда то их срочно пристроить.
Череда событий 2020 года – падение цен на нефть и рост доллара, пандемия и карантин, экономический кризис – повлекла за собой вполне обоснованную панику не только среди тех, кому нечем платить за аренду, но и среди инвесторов. Сохранить капитал в кризис – сложная задачка, решить которую можно лишь в рациональном ключе, не поддаваясь всеобщим волнениям.
Как и в любой кризис, инвесторы склоняются к наиболее безопасным вложениям. Недвижимость ввиду стабильного роста в цене считается нерушимым столпом инвестирования, однако ее доходность оставляет желать лучшего. А выгодно ли вкладываться в недвижимость в 2020 году? И есть ли более перспективные варианты?
Доходность вложений в недвижимость в цифрах и картинках
Давайте глянем на рынок стоимости жилой недвижимости в Москве, в рублях и долларах.
Последние 10 лет тенденция очевидна, стоимость квартирного метра в $ явно не растёт и стратегия купи и держи явно не работает на пользу инвестора. Но если мы не живём сами то будем сдавать хотя бы в аренду.
Примерно рассчитаем доходность по сдаче в аренду:
(12мес * 35000руб) / 7000000 руб цена квартиры - примерно 6% годовых убирая простой квартиры и считаем что КУ включены (если мы нашли кто снимает не один год) Также -4% налога на самозанятость ~5.76%
Даже делая мелкий ремонт кранов смесителей и откладывая на косметический ремонт - мы тратим 100,000 рублей в год, итого у нас останется уже около 4.3% годовых.
К примеру я знаю что у Алфа Банк пока ещё есть вклады под 7% да у того же сбербанка 4.79%
Если расписать на бумаге, с учётом падения цен на жильё можно продать квартиру в Москве , положить на депозит и получать 4.5% гарантированные.
Покупка в новостостройке
Очевидно что если купить на стадии котлована, можно было получить 20-40% прибыли после сдачи. Так было, до закона ФЗ №214 с поправками о работы застройщиков только по спец счетам, застрахованные банки. После этого закона возросли цены на квадратный и упала конечная доходность. При этом можно получить кота в мешке с недоделками застройщика, или замороженную сдачу на года.
Оценить окупаемость коммерческой недвижимости сложнее. Но примерный доход от офисов и торговли был в районе 9-14% теперь он будет явно ниже. Последние события заставили уйти торговлю в онлайн реализацию, а офисы на удалёнку. Появится больше свободных платежей и соотвественно и цены на коммерцию упадут до 4-9%. Не стоит забывать что этот рынок и более рискованный и порог входа больше.
В коммерции уровень дохода смотрится пока выше чем консервативные вклады и ОФЗ.
Доходность фондового рынка
Если инвестируя на российский рынок мы получим схожий рост с недвижимостью, мы также получаем дивидендные акции, так как являемся акционерами компании. Также не забываем что мы можем продать в любой акции на рынке, который обладает огромной ликвидностью - попробуйте также быстро продать квартиру.
К примеру мы не хотим заморачиваться на выбор конкретной компании, а хотим диверсифицировать портфель по разным секторам экономики мы можем присмотреть ETF. ETF - Exchanged Traded Fund подразумевается индексный фонд, акции которого можно покупать и продавать на бирже. По сути, это корзина, вмещающая ценные бумаги крупнейших компаний заданной страны или отрасли. Любой желающий может создать брокерский счет и приобрести ETF.
Главная выгода фондов – диверсификация. Если акции одной компании упадут, параллельно другая взлетит вверх. Мы не получим сверх доходов от их инвестиций но выше чем инфляция.
ETF практически полностью коррелируют к индексам и секторам экономики, и полностью исключена вероятность полной потери депозита. К примеру есть ETF на недвижимость - REIT.
Можно конечно возразить что фондовый рынок это большой риск, а недвижимость - нет. Тогда к примеру что если бы мы купили недвижимость в Донбассе до начала известных событий?
Моё субъективное мнение, что численность инвесторов в недвижимость будет падать, причём процесс уже начался, снижение процентной ставки и субсидирование ипотечных кредитов теперь не только семейным парам, подтолкнёт цену за м2 на дальнейшее снижение, а через пару лет посмотрим что будет.