Пандемия и самоизоляция заставила застройщиков, банки, госслужбы и даже консервативных нотариусов искать новые пути доступа к клиентам. Что делать — недвижимость надо продавать. На потенциальных покупателей обрушился поток предложений по оформлению сделок купли-продажи квартир дистанционно. Многие девелоперы совместно с крупными банками внедряют ипотечные онлайн-программы. Застройщики предлагают бонусы за электронные сделки, а сотрудники банка готовы приехать к вам домой, чтобы идентифицировать вашу. Давайте разбираться, что же такое онлайн-сделка купли-продажи недвижимости, и так ли все радужно, как нам обещают.
Ну что, пройдемся по этапам?
Сразу отметим, что речь пойдет о первичном рынке недвижимости. Вторичка — это другая история, и об этом поговорим позже.
Для начала надо выбрать квартиру. Это можно сделать, сидя дома за чашкой чая в любимом кресле. Сейчас в интернете есть вся подробная информация о новостройках. Можно посмотреть планировки, определиться с ремонтом и ценой и даже совершить VR-экскурсию по будущему жилью. Если проект находится на стадии старта, то и на строительную площадку ездить пока не обязательно.
С документами на новостройку тоже проблем не возникнет. Дистанционно можно забронировать квартиру, а затем и купить. Так как продавцом выступает застройщик, то все правоустанавливающие документы можно посмотреть на сайте компании. Запутанной истории с несовершенными детьми и бывшими супругами такие квартиры тоже не имеют. Можно сказать, что риски оформления сделки онлайн в этом случае минимальны.
Застройщик подготовит ДДУ и после подписания сторонами сам отправит документы на регистрацию в Росреестр. Платеж тоже можно провести удаленно, даже с собственной карты.
Если необходим ипотечный кредит, то дополнительные гарантии предоставит банк. Кредитные организации заинтересованы в возврате займа, поэтому тщательно проверяют весь пакет документов по сделке на юридическую чистоту. Во время недавнего карантина для идентификации личности сотрудники крупных банков приезжали к клиенту домой. Совместные ипотечные программы застройщиков и банков позволяют провести практически всю сделку по оформлению кредита онлайн. Потом, по желанию, человек может заказать бумажные копии документов по сделке в Росреестре.
И вот здесь возникают первые вопросы. При дистанционном оформлении ипотечного договора заемщик подтверждает свою подпись цифровым кодом, который генерирует для него банк. Дальше сотрудник банка формирует пакет документов и уже за своей корпоративной цифровой подписью отправляет его на государственную регистрацию. Знаете, что может произойти? Правильно, тот самый пресловутый человеческий фактор. Сотрудник теоретически может отправить не ту версию договора или ошибиться в номере договора. Такие случаи уже были, просто о них в банках не любят рассказывать. Например, человек оформил ипотечный кредит онлайн, через какое-то время погасил ипотеку и с чувством выполненного долга пошел в Росреестр снимать обременение с заветной недвижимости. И выясняется, что он погасил кредит, да не тот. Номер кредитного договора в закладной другой. Конечно, банк все выяснил и исправил ошибку. Но представьте, сколько времени и нервов потратил человек, пока все не прояснилось. А если здоровье слабое?
Еще с одним неприятным моментом, скорее всего, придется столкнуться, когда вам понадобятся ваши документы на бумаге. Не секрет, что многие организации и ведомства не признают документы в электронном виде. Казалось бы, по закону все просто. Но люди иногда ждут неделями ответа на запрос, потому что Росреестр не справляется с потоком заявок. Если документы вам понадобились для срочной сделки, то она может просто сорваться. Поэтому позаботьтесь о получении бумажных экземпляров всех документов по вашей сделке заранее.
Онлайн, да не совсем
Онлайн-сделки обрели особую популярность в период пандемии и жестких ограничений на передвижение граждан. Надо понимать, что многие организации пошли навстречу клиентам вынужденно. Те же нотариусы после отмены карантина вряд ли продолжат свою практику с выездами на дом. Да и банки при первой возможности вернутся к личному общению с клиентом во время подписания кредитного договора. Банк России пошел на некоторые смягчения для кредитных организаций в кризисный момент, но всем известный закон № 115-ФЗ о противодействии легализации доходов, полученных преступным путем, никто не отменял. Даже сейчас некоторые банки не соглашаются, например, на открытие эскроу-счетов дистанционно. Рисковать лицензией никто не хочет.
Еще менее онлайн выглядят сделке по недвижимости в провинции. Здесь зачастую местные риэлторские агентства, строительные организации и банковские отделения не имеют достаточной технологической возможности на проведение электронных сделок. Да и люди в небольших городах более консервативны и предпочитают покупать то, что увидят собственными глазами и подписывать любые важные документы собственноручно.
Вторичка и онлайн — несовместимы?
Вот мы добрались и до вторичного жилья. В старом фонде выбрать и купить квартиру полностью дистанционно вообще невозможно. Во-первых, никакое видео не покажет вам истинное состояние квартиры, подъезда, дома и двора. Даже если представить, что продавец окажется предельно честным (что вряд ли) и покажет вам все трещины, пятна и другие недочеты жилья, ваше впечатление при личном визите может оказаться совершенно иным, чем при удаленном просмотре. Из видео вы точно не сможете выяснить, с какими соседями придется жить рядом, насколько хорошо или плохо пахнет в подъезде и каково состояние лавочек и песочниц во дворе.
Во-вторых, при покупке "старой" квартиры не все документы можно заказать онлайн. Вам придется посетить нотариуса, БТИ и органы опеки при необходимости. Риски сделки на вторичке объективно выше, чем на первичном рынке, поэтому для проверки всей подноготной объекта покупки с риэлторами и продавцами надо встречаться лично.
Оформить цифровую подпись и потерять покой
Самое главное, без чего вы не сможете оформить онлайн-сделку, — это усиленная квалифицированная электронная подпись. Для простоты изложения далее мы будем называть ее ЭЦП. Так вот, если вы регистрируете сделку самостоятельно (без привлечения банков), вам необходимо обратиться в любой уполномоченный сертификационный центр и заказать ЭЦП. Для этого надо предоставить паспорт, СНИЛС, ИНН. Услуга платная и обойдется в 4-5 тысяч рублей.
ЭЦП — это почти паспорт. Это уникальный электронный код, который заменяет вашу личную подпись в ваше отсутствие. После проверки документов уполномоченный центр выдаст вам флешку с сертификатом и ключами вашей электронной подписи и порекомендует соответствующее программное обеспечение. Для использования ЭЦП вам придется освоить навыки работы с нужными программами.
Электронная подпись, хоть и введена в обращение еще в 2002 году, долгое время не имела широкого распространения среди физических лиц. Ее использовали, в основном, организации в корпоративных целях. Опять же благодаря карантину ЭЦП стала все более востребованной среди населения. Электронная подпись позволяет подписывать документы и совершать сделки без вашего личного присутствия. И здесь, конечно, тоже есть определенные риски.
Во-первых, вашу подпись могут украсть так же, как ваш паспорт. Но если кражу паспорта зафиксировать легко, то кражу электронной подписи доказать очень сложно, иногда — невозможно. Надо понимать, что с повышением качества защиты электронной информации такими же темпами растут и умения мошенников. Часто сами владельцы ЭЦП ведут себя беспечно и передают данные другим лицам или хранят ключи в свободном доступе. К сожалению, грустных историй криминальных сделок с недвижимостью с использованием ЭЦП много. Самое плохое, что в суде доказывать их нелегитимность сложнее, чем по обычным сделкам.
Во-вторых, сертификационные центры являются, хоть и лицензируемыми, но все-таки коммерческими организациями. Это значит, что оформление ЭЦП — это их прямой заработок. Поэтому идентификация человека при обращении в центр проводится, мягко говоря, невнимательно. Если за электронной подписью обратились лично вы, то ничего страшного в этом нет. А если мошенник по доверенности?
Хорошая новость в том, что 2019 году государство наконец приняло закон о запрете регистрации Росреестром перехода права собственности с использованием ЭЦП без личного согласия владельца подписи. То есть вы должны лично прийти в Росреестр и написать соответствующее заявление, которое можете в любой момент отозвать Эта мера безусловно усиливает вашу защиту от мошеннических действий. Но мошенники, к сожалению, тоже не спят и постоянно придумывают новые схемы обмана.
Невозможное — возможно
Вернемся к вопросу: вы готовы купить квартиру без физического присутствия, через интернет? Дело в том, что цифровую революцию не остановить, и онлайн-сделки скоро станут обычной практикой. Например, Росреестр заявил о планах полной цифровизации регистрации прав собственности к 2022 году. Это совсем скоро.
Поэтому разумнее будет не отрицать очевидное, а по возможности, изучить эту новую форму сделки, ее достоинства и недостатки. В каких-то случаях она не нужна, а в каких-то — оптимальный выбор. Риск на рынке недвижимости будет присутствовать всегда, независимо от того, подписываете вы документы лично или ЭЦП. От мошенничества вас уберегут знания и здравый смысл.
Подписывайтесь на наш канал гипермаркета недвижимости Ongrad.ru, чтобы узнавать новости и получать самую актуальную информацию о новостройках Москвы и Московской области!