Это случилось 29 мая 2020 года.
Я участвовал в вебинаре «Что будет с ценами на жилье в Петербурге и Ленобласти?», который организовал "Жилищный конгресс Online". Я заметил, что не многие смогли посмотреть. Я решил выложить сценарий моего выступления. Так сказать авторский вариант. Почитайте. Возможно узнаете что-то полезное или интересное. А возможно, что-то из этого сбудется.
Тема: Что будет с ценами на жилье в СПб и ЛО?
1. Я был в недвижимости во все кризисы. Причем кризис 2008-09 года, я прошёл работая в ипотечном подразделении банка. В ипотеке я был всем. Начиная с привлечения и заканчивая продажей квартир дефолтных клиентов.
Чтобы попытаться спрогнозировать движение стоимости квадратного метра в ближайший год, а меньше не имеет смысла, нужно вспомнить какие-то аналоги нынешнего смутного времени. Сразу оговорюсь, что основной разговор будет о стоимости квадратного метра в квартире класса массмаркет. Т.е. стоимостью около 130 000 рублей за квадратный метр на 7 марта 2020 года.
2. Для прогноза нужно четко понимать основные причины, которые побуждают жителя СПб на сделку с недвижимостью на вторичном рынке. Чаще всего причиной продажи и/или покупки недвижимости являются «семейные обстоятельства» Умер-родился, развелся-женился и т.п. Это 90% сделок. Т.е. 90% клиентов это и продавцы и покупатели. Рынок вторичной недвижимости СПб, это настоящий рынок обменов (цепочек). А последний продавец в цепочке, это зачастую покупатель квартиры в стройке. Если в мирное время, чтобы собрать на квартиру в новом доме конечному продавцу, нужна цепочка из 2-3 квартир, то в кризисные сезоны количество звеньев вырастает в зависимости от глубины этого самого кризиса. Еще 5-7% покупателей это миграция из других регионов. Остальные 3-5% сделки с покупателями для создания базы пассивного дохода и т.п.
3. Анализ истории кризисов. Сегодня это единственные вводные при прогнозе цены. Чтобы спрогнозировать изменение цен в нынешнем кризисе вернемся в пережитое.
Если всё вспомнить, то только кризисы 2008 и 2014 годов имеют что-то общее с нынешним, и имеет смысл сравнить именно их.
В 2008 году он был таким же глобальным и всемирным. Все неприятности на рынке недвижимости были связаны с курсом валют.
Кредиты были на 98% валютные.
Квартиры, купленные на кредитные средства покупались из расчета валютного курса.
Рынок был еще молод. И коллективный разум еще не окреп.
Выделю основные цифры.
- Цена на нефть со 150 дол. упала до 40. Это -73%
- Ставка ЦБ с 10,5% поднялась до 13%. Это +24%
- Доллар с 22 до 36 руб. Это +64%
- Официальная инфляция 14%
- Ипотека с 12,5 до 14,9% (местами до 22%)
- За год перед кризисом стоимость кв. метра (по данным bn.ru ) с 74 т. поднялась до 108 т. +46%
- Максимальная кризисная коррекция стоимости -24% (по данным bn.ru ).
Рынок недвижимости только формировался. Очень сильно разогнавшись, со всего маху врезался в кризис.
Государство никак не реагировало на сложности рынка недвижимости.
Экономика страны была как паровоз без тормозов. Мощность адская, КПД 5%. Мчалась, пока рельсы не закончились.
В 2014 году. Это первый кризис на зрелом рынке недвижимости.
Кризису не предшествовало бурного роста цен. Экономика имела медленный, но устойчивый рост.
- Цена на нефть со 115 дол. упала до 25. Это -78%
- Ставка ЦБ с 7% поднялась до 17%. Это +143%
- Доллар с 35 до 70 руб. Это +100%
- Официальная инфляция 17%
- Ипотека с 12 до 14,7% (местами до 17%)
- За год перед кризисом стоимость кв. метра (по данным bn.ru ) с 97 т. поднялась до 111 т. +11%
- Максимальная коррекция стоимости -4% (102,5) (по данным bn.ru ).
Субсидирование ипотеки на стройку, это признание существенной роли недвижимости в экономике страны.
Этот кризис был локальным. Поэтому не привел к существенному снижению стоимости квадратного метра.
Рынок среагировал на геополитику и притормозил. Могло сложиться впечатление, что остановился, но он так притормозил.
В отличие от 2008. Полное отсутствие влияния валютных рисков в сделках.
Но есть возможность здорово зарабатывать на валютных спекуляциях и высоких ставках по вкладам.
При этом экономика частично восстановилась после 2008 г. Стала более организованной и контролируемой.
2020 год. Абсолютно новый кризис. Идеальный шторм!
Он абсолютно глобальный. Имеет не одну причину. Его называют идеальный шторм.
- Цена на нефть с 70 дол. упала до 20. Это -71%
- Ставка ЦБ с 6% опустилась до 5,5% и в прогнозе до 4,5%. Это от -8 % до -25%
- Доллар с 62 до 80 руб. Это +31%
- Официальная инфляция 2,5%
- Ипотека с 9,9% до 8,5% (гос.под. 6,5%) с перспективой снижения
- За год перед кризисом стоимость кв. метра (по данным bn.ru ) со 114 т. поднялась до 129 т. +13% (по данным bn.ru ) Это в 6 раз выше инфляции! Такого еще небыло.
- Максимальная коррекция стоимости ……. ?
Государство поступает абсолютно наоборот. Снижает ставки по вкладам и кредитам. Не дает возможности зарабатывать на вкладах, вводя дополнительный налог. Усложняет трансграничные переводы. Вливает в экономику миллиарды через субсидии и дотации. Т.е. максимальное количество денег должно попасть в экономику. При этом внешний мир полностью закрыт для граждан. Все экономические контакты затруднены.
Экономика максимально управляемая. Государство владеет Сбербанком, который выдает каждый второй ипотечный кредит в стране.
4. Исходя из этого, я могу предложить три сценария развития рынка недвижимости и стоимости недвижимости в ближайший год.
За базовый и наиболее вероятный я принимаю следующий сценарий.
Похож на 2014 год.
Рынок замедляется. Вероятней всего больше чем в 2014 году, т.к. кризис всё таки глобальный, но не финансовый как 2008. Произойдет корректировка поведения продавцов и покупателей из-за не уверенности в перспективах экономики. Стороны не заинтересованы в быстром принятии решений. Продавцы неохотно торгуются. Покупатели имеют возможность выбора. В итоге стоимость квадратного метра снижается на 10-14% в реальных сделках в течение ближайшего года. Затем рынок постепенно вернется к росту. Хочется добавить. Если не произойдет ничего не предвиденного.
Есть вероятность негативного сценария.
Сейчас государство делает много для того, чтобы снять страх экономической нестабильности и накопленный негатив от карантина. Делая привлекательными ставки по кредитам, назначает массу субсидий, увеличивая дотации и пособия. На это тратятся баснословные, но не бесконечные деньги. Предположим, что эти способы не сработают по каким-то причинам. Выйдя на работу после карантина люди увидят, что работы нет. Пассивного дохода от аренды почти нет. Кредит уже есть. Инфляция стала более заметной. При таком стечении обстоятельств рынок недвижимости может испытать коллапс. Прогнозируя убыточность квартир сдающихся сейчас в аренду, эти квартиры будут выставлены на продажу. А это количество квартир сопоставимо со всеми выставленными сейчас. Т.е. предложение за короткий срок увеличивается вдвое. При уменьшении покупательской активности за счет отказавшихся от ипотеки, а это 25-30% покупателей и решивших подождать лучших времен, стоимость квадратного метра может обрушиться более чем на 40%. За вторичным потянется еще оставшийся первичный. Этот сценарий апокалиптичный, но возможный. К примеру, месяц назад, ЦБ давал прогноз по снижению ВВП на 4-6%. Вчера Минэконом предположил 7,5%. За второй квартал падение ВВП составит минимум 10%. Последний раз такое было в 2009 году.
Процесс падения может занять до 2 лет. И только потом, остановится. Но в этом есть и маленькая радость. Тот кто переживет это падение, скорее всего, увидит взлет аналогичный 2005-2008 году и остальное конечно тоже.
Позитивный прогноз тоже имеет место быть.
Если все принятые правительством меры по стимулированию остатков экономики и граждан, по выходу из кризиса сработают, то развитие рынка может быть оптимистичнее базового сценария.
Основной контингент покупателей, это молодые люди в возрасте 35 плюс/минус 5. Если взять обычную петербургскую семью из трёх человек (папа, мама и ребенок) и примерить на них ипотеку, то получается, что они не несут больших финансовых рисков. При среднем кредите в 2 млн., ставке с господдержкой, платеж может быть меньше 20 000 рублей. По статистике в среднем такая семья (которая получает ипотеку) имеет доход около 80 000 рублей. Т.е. остается поверить в светлое будущее и всё. Здесь включается основная мотивация нашего рынка недвижимости умер-родился, развелся-женился. Основными драйверами остаются поддержанные государством застройщики. Т.к. цены у застройщиков растут всегда вместе с процентом готовности дома, продавец вторички, будущий покупатель первички, принимает решения оперативно. На рынке появляется нерв. В таких условиях, сделки будут проходить быстрей. Сделок будет больше. Рынок вторичного жилья будет расти, пусть и очень медленными темпами, всё таки кризис.
5. Что делать клиентам.
Продавцам. При всех сценариях, я бы не советовал дожидаться, как всё повернется. Если есть смысл в продаже сейчас, продавайте. С большей вероятностью, в ближайшие год-два вы не получите более выгодного предложения по цене. Если есть возможность продать сейчас, а купить позже (не менее чем на 6 месяцев), продавайте. Тем, кто хочет продать и сразу купить, советую начинать. Если и случиться что-то очень существенное на рынке, то возможно нужно будет скорректировать желания или отказаться от сделки. Но вы не потеряете время.
Покупателям. К осени будет понятно, по какому из сценариев пойдет рынок недвижимости и экономика в целом. Я думаю, что самым правильным, будет занять выжидающую и наблюдающую позицию. Имея на руках свободные средства, вы всегда сможете осуществить покупку в короткие сроки. Но если вдруг появиться интересный вариант, можно решиться раньше. Не рассчитывайте на массовые распродажи ипотечных квартир. Их не будет. Я работал с дефолтными квартирами и должниками. Заемщику нет смысла продавать квартиру с существенным дисконтом. Банки, получив квартиру на баланс, тоже не заинтересованы и не могут продавать квартиры за полцены. И еще про такие квартиры. По практике, с момента как заемщик перестал платить, до момента, когда квартира полностью освобождается от проживающих проходит год-полтора. При условии, что заемщик не препятствует наложению взыскания и не очень способствует.
Дорогие коллеги. При любом сценарии придется больше работать. Если «до того как» нужно было 5-7 объектов для приличного существования, то в ближайшее время, это количество нужно увеличивать в 1,5-2 раза для бесперебойного снабжения наших семей.
Руководителям агентств недвижимости/риэлторских компаний. Берегите агентов.
Надо сказать, что у нас еще мало шишек, чтобы точно спрогнозировать будущее рынка. Одно можно сказать точно, полностью не сбудется ни один прогноз.
Всем здоровья, спокойствия и теплых дней.