Каждый человек приступает к строительству собственного дома от силы несколько раз за свою жизнь. Очевидно, что вникать во все нюансы строительного процесса для не связанного со строительством заказчика — непозволительная роскошь.
Обычно максимально детально будущие заказчики изучают технологии строительства ДО того, как определяются с подрядчиком. Как только договор подряда заключен, возникает желание «довериться надежному партнеру», надеясь на его сознательность.
Конечно, заказчик контролирует процесс строительства по мере сил, зачастую берет отпуск, чтобы быть в эпицентре событий, но ему не хватает компетенции для полноценного контроля.
А контролировать необходимо, т.к. цена ошибки непомерно велика: исправить недостатки строительства, проявившиеся уже в процессе эксплуатации дома, сложно, дорого, а иногда и невозможно.
Поэтому вопрос о техническом надзоре за строительством дома рано или поздно возникает у любого заказчика. Кто-то просит экспертного мнения более опытных друзей или соседей, кто-то заказывает услуги независимого эксперта, кто-то обсуждает вопрос о технадзоре с подрядчиком еще на этапе переговоров до заключения договора подряда.
Итак, что же подразумевает полноценный технический контроль (или надзор) за строительством? Основными задачами технического надзора являются:
контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов (ГОСТ, СНиП), в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.
В данном обзоре рубрики «Разбираемся вместе» мы расскажем о трех разных подходах к вопросу технического надзора, применяемых самими строительными компаниями. Надо понимать, что чем меньше компания, тем реже будет звучать термин «технический надзор» и тем субъективнее будет любой контроль за бригадой и материалами — на первое место выходит фактор доверия конкретной бригаде.
Наши эксперты сегодня:
- Быченков Валерий, ведущий инженер, GOOD WOOD
- Алексей Мороховец, генеральный директор, FREEDOM
- Сергей Николаевич Смирнов, директор, Валента
Подход 1. Подрядчик имеет отдельную службу технического надзора, выступающую как независимый эксперт. Пример: корпорация GOOD WOOD
Служба представляет интересы заказчика и непосредственно подчиняется учредителям компании. Количество специалистов по состоянию на январь 2017 года: 11 человек, включая узкопрофильных специалистов (по инженерным коммуникациям).
Участие технадзора в строительстве позволяет гарантировать качество готового объекта, включая скрытые работы. Благодаря удаленному мобильному доступу слежения за строительством минимизируется участие заказчика в строительном процессе. За счет этого клиент экономит время и нервы.
Приемке технадзором подлежит каждый из следующих этапов:
Строительство:
- подготовительные работы: первичный осмотр участка
- фундамент: скрытые работы, контроль заливки фундамента, фундамент
- стеновой комплект: скрытые работы, стеновой комплект
- кровля: стропильная система, утепление и мансардные окна, финишное покрытие
- окна и двери
Отделка и коммуникации:
- отделка, включая скрытые работы
- электрика, включая скрытые работы
- отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, включая скрытые работы
- финальная покраска (7 этапов)
Помимо обязательных этапов проверки, каждый прораб или бригадир может вызвать инженера по техническому надзору на консультацию. Плюс ко всему строительные объекты контролирует служба административного стандарта, которая без предупреждения выезжает на объект, чтобы проверить соблюдение норм и правил.
Инженеры ОТН при приемке этапов руководствуются технической и проектной документацией, СНИПами, ТУ, ГОСТами.
Приемка каждого этапа ведется по принятой в компании системе чек-листов. Всего их 34, каждый из которых состоит из десятков пунктов, подлежащих проверке.
В случая выявления несоответствий/нарушений, они устраняются на месте либо дается время на исправление, в течение которого этап не может быть принят.
Каждый заказчик GOOD WOOD имеет доступ к Личному кабинету заказчика, где хранится вся документация о проекте и происходит оперативное оповещение о всех работах на объекте, в т.ч. о выезде инженера по технадзору и результатах приемки каждого этапа.
Если заказчик желает присутствовать при приемке, оговаривается время встречи.
При приемке каждого этапа ИТН заполняет чек-лист с фотофиксацией выполнения работ и замечаниями, если они были. На финальных приемках менеджер заполняет анкету, в которой оценивает работу бригады, менеджера и инженера. Все анкеты клиентов хранятся в открытом доступе на сайте компании http://www.gwd.ru/profiles/
GOOD WOOD представляет публичное освещение процесса технического надзора на собственном канале Youtube через сериал про строительство дома из клееного бруса по проекту СП-237, где подробно показывается приемка каждого этапа.
Приемка этапа №3. Стеновой комплект:
Подход 2. Ставка на качество проектно-технической документации. Пример: FREEDOM
Наиболее пристальное внимание уделяется проектной документации и подготовке альбома технических решений.
В альбоме технических решений детально прописывается инструкция по каждому этапу с фотофиксацией. Тщательно иллюстрированный АЛЬБОМ ТЕХНИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ (40 страниц) сам является чек-листом. Проверяющий приходит на объект в любой момент (но не реже раза в неделю и до закрытия любых скрытых работ) и сверяет увиденное с описанием и иллюстрациями в Альбоме: сделано как на картинке или не так?
Пример: при контроле прохождения перекрытий и перегородок коммуникациями, контролер FREEDOM сверяет, сделано как на фото или нет:
Детальное описание каждого процесса минимизирует возможные ошибки:
При данном подходе чек-листы по основным этапам строительства становятся излишними, т.к. дублируют информацию, отраженную в альбоме технических решений.
Действительно полезными являются чек-листы на подготовительном этапе, чтобы проверить оснащение бригад, наличие инструмента и вспомогательных материалов, а также при сдаче объекта, когда заполняется развернутый опросный лист, включая такие позиции, как «Весь мусор вывезен на свалку», «Окна протерты», «Работоспособность инженерных систем проверена».
Непосредственно функцию контроля за строительством осуществляет один человек на несколько объектов. Это чаще всего директор по строительству, который помимо функций технического надзора отвечает за закупки и производит расчет материалов.
Технический надзор основывается на двух составляющих:
- постоянное видеонаблюдение — web-камера или web-глазок (в случае плохого сигнала) и периодическая фотофиксация строительства с регулярной (не реже раза в неделю) оценкой прогресса строительства — фотографии всех ответственных узлов и общего вида возводимого дома (желательно с одних и тех же ракурсов). Осуществляется с момента заезда на стройплощадку и до ухода последнего строителя.
- выборочный контроль. Если выборочный контроль не пройден — бригада полностью переделывает все работы, предусмотренные на данном этапе. Если брак не грубый, он исправляется в рабочем порядке.
Заказчик регулярно информируется о процессе строительства, соответствия графику и результатах контроля (фотопрогресс) по электронной почте или при личных встречах.
Подход 3. Технический надзор осуществляется постоянно прорабом, работающим на объекте. Пример: Валента
Функцию технического надзора выполняет прораб, который контролирует производство работ.
Особое внимание удаляется соответствию возводимого строения проектно-конструкторской документации.
В комплект проектной документации входит проект разбрусовки строения, содержащий размеры всех деталей конструктива, стропила, лаги, балки.
Контроль осуществляется на всех строительных этапах: возведение фундамента, стен, монтаж кровли, отделочные работы. Также прораб контролирует материал стен на трещины и гниль.
Прораб следит, чтобы не было взаимозаменяемости деталей и осей, контролирует правильность крепления обвязки к фундаменту, бруса к обвязке, применения нагелей, проверяет зазоры на стыках бревен, отслеживает качество укладки утеплителя, гидро- и пароизоляции.
Такой сплошной контроль обеспечил за 16 лет существования компании «Валента» отсутствие отрицательных отзывов о работе и судебных разбирательств.
Гипотетически, если бы выявились примеры несоблюдения технологии, все недостатки устранялись бы за счёт компании.
С момента подписания договора заказчики ежедневно информируются о проделанной работе в форме фото- или видеоотчётов. Некоторые заказчики сами приезжают на место строительства и сами всё контролируют, либо привлекают независимых экспертов, что не возбраняется.
Единый чек-лист не применяется. Контрольным документом является утверждённая смета и проектная документация. И после каждого этапа работ подписывается акт сверки по итогам проделанных работ.
Дополнительно в целях осуществления личного технического надзора заказчик может проверить:
- наличие документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые материалы, изделия и оборудование, документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
- соблюдение правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования;
- соответствие объемов и сроков выполнения работ условиям договора и календарному плану строительства.
Наличие технического надзора — это конкурентное преимущество, но даже если технадзор присутствует, а отношение компании к заказчикам халатное и отзывы негативные, он теряет свой смысл.
Поэтому технический надзор должен быть проявлением ответственной позиции компании и отражением её лояльности к клиентам и заботы об имидже.