Арендаторы съезжают - этого не избежать. Большинство съезжает без проблем, без долгов, оставляя чистое помещение и хорошие воспоминания. Но есть арендаторы, которые съезжая создают конфликты, причиняют ущерб имуществу и не платят по своим обязательствам.
Миллиардер Михаил Фридман сказал: «Предприниматель должен быть готов к конфликтам и уметь отстаивать свои интересы». Я давно усвоил это правило и всегда следую ему.
В настоящий момент, у меня начинает развиваться история, которая может стать интересным кейсом, с судебными разбирательствами, с привлечением правоохранительных и надзорных органов. Думаю, что эта история будет интересна многим читателям моего канала.
Арендатор (данные пока не будут раскрываться, до момента подачи заявления в суд) долгие годы работал на площадях индустриального парка, вырос с малого предприятия до крупного производства (занимает около 2000 кв.м производственных площадей).
Арендатор решил съехать, потому что его бизнес продолжает расти, а площадей свободных для его развития на территории индустриального парка нет, все занято. Не менее важным фактором переезда является то, что Арендатор в прошлом году понес серьезный финансовые убытки, по итогам налоговой проверки. Для покрытия части штрафов, он даже был вынужден продать свой новый люксовый внедорожник.
Теперь Арендатор вынужден выживать и экономить на всем.
Если раньше он арендовал новые отремонтированные отапливаемые кабинеты и помещения в охраняемом индустриальном парке в черте города, то теперь, с целью снижения издержек, он готов экономить на отоплении, работая в неотапливаемых помещениях в районном поселке, в транспортной доступности от города. Правильное антикризисное решение! По расчетам Арендатора, экономия от работы без отопления и в помещениях с более низкой арендной платой позволит быстро покрыть издержки на переезд и выйти в плюс.
Но, ситуация интересна тем, что арендатор решил съехать, не заплатив по своим обязательствам и оставив разруху после себя.
В данной статье я не стану рассматривать моральный аспект данного вопроса – как так Арендатор может поступить с Арендодателем, который долгие годы, ежегодно, с пониманием относился к его финансовым трудностям, связанных с проблемой роста и сезонностью бизнеса, помогал ему, предоставляя беспроцентную отсрочку по платежам в несколько месяцев.
В настоящее время Арендатор уже частично съехал и требует принять у него часть помещений и расторгнуть с ним договор, имея при этом задолженность более 3-х месяцев.
Арендодатель создал комиссию в количестве трех человек, которая провела осмотр арендуемых помещений и зафиксировала состояние помещений с помощью средств фото и видео фиксации, с фиксацией даты проведения осмотра на фотографиях и сделав фото на фоне свежего выпуска газеты.
Полный перечень причиненных повреждений имуществу и перечень необходимых работ для их устранения составляет 4 страницы машинописного текста (!!!). Основными из них: белые стены стали черными, бетонные полы залиты маслом, их поверхность повреждена, двери разбиты и другое Чтобы вы не подумали, что это просто придирки и ухищрения Арендодателя, я выложу несколько фотографий, того как было и как стало.
Как было:
Как стало:
ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ В СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ?
Позиция Арендодателя следующая:
1) Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
2) Арендатор – первый и единственный, кто использует производственное помещение и кабинеты, после их ремонта. Факт ремонта и состояние ремонта зафиксированы договорами и актами с организациями, которые проводили отделочные работы. Также факт ремонта и состояние отремонтированных помещений зафиксированы на фото (несколько сотен фото) и видео (продолжительность – около 2 часа видеосъемок), которые были сделаны до момента заезда арендатора, в момент подписания акта приема-передачи и после заезда и начала его работы.
3) Нормальный износ помещения можно определить по соседнему производственному помещению, которое бережно используется другим арендатором, которое также было отремонтировано, в тот же период времени и теми же организациями.
4) Любая независимая или судебная экспертиза сможет установить причинно-следственную связь почернения стен цеха с производственным процессом Арендатора, а масляные пятна, неровности пола, анкера в полах связать со смонтированным тяжелым оборудованием.
5) Арендодатель не уклоняется от подписания актов, постоянно находится на территории индустриального парка и готов оперативно взаимодействовать с Арендатором для консультаций и фиксации устранения нанесенного ущерба, поэтому его вины в затягивании процесса приема-передачи нет.
6) Арендодатель не будет подписывать акт о расторжении договоров, до момента, пока Арендатор не приведет арендуемые помещения в первоначальное состояние.
7) Требование арендодателя вернуть имущество в нормальном состоянии (ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые отвечает арендатор. Согласно ст. 405 ГК РФ, время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных ст. 622 ГК РФ – «арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, потребовать возмещения причиненных арендодателю убытков».
8) В случае, если Арендатором будет нарушено обязательство по возврату помещения в нормальном состоянии, то руководствуясь ч.3 ст.420, ст.393 и ст.15 ГК РФ, Арендодатель вправе взыскать убытки за неисполнение данной обязанности.
Арендатор же считает, раз в акте прима-передачи не зафиксировано и детально не расписано состояние сдаваемого помещения, то Арендодатель не сможет доказать причиненный ущерб. А получить долг по аренде – поздно, так как Арендатор уже съехал и взыскать с него долг не получится.
По моему мнению, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ уже дал исчерпывающие разъяснения по аналогичным вопросам, но Арендатор, по всей вероятности, хочет проверить кто окажется прав в данной конкретной ситуации.
Что же, позиции сторон ясны - будем наблюдать, как говорится.
Я начал и уже действую согласно алгоритма действий арендодателя против арендатора-должника, который я описывал в своей статье на Дзен (https://zen.yandex.ru/media/korostin/antikrizisnye-resheniia-kak-arendodateliu-kommercheskoi-nedvijimosti-vernut-dolg-5eb32c1e62c0790b89d51357):
1) Я не устраивал препятствий с выездом Арендатора с занимаемой площади, не отключал его от коммуникаций, чтобы не получить позже в Суде встречный иск. Более того, Арендатор даже демонтировал и вывез принадлежащее мне имущество (светильники, автоматы, двигатели и другое).
2) Комиссия из 3 человек зафиксировала причинённый ущерб.
3) Арендатору, по электронной почте и заказным письмом с описью, было отправлено требование о погашении долгов и приведение помещений в первоначальное состояние.
В письме есть очередной призыв к досудебному урегулированию данной ситуации и обращено внимание Арендатора на то, что досудебное урегулирование данного вопроса позволит ему сэкономить денежные средства, которые Арендодатель потратит на государственную пошлину, услуги юристов, на проведение экспертиз и составления смет по расчету причиненного ущерба. В случае судебных разбирательств, Арендодатель будет вынужден выставлять арендную плату на протяжении всего периода судебных разбирательств и увеличить сумму исковых требований на сумму процентов за пользование денежными средствами.
4) Теперь ждем. «Мяч» на стороне Арендатора. Я специально пока не подавал заявления в МВД по поводу хищения имущества Арендодателя (светильники, автоматы, двигатели и другое) и не стал делать оценку причиненного ущерба независимым оценщиком, чтобы дать очередной шанс нам с Арендатором договориться по этой ситуации в досудебном порядке и расстаться на хорошей ноте.
Я знаю, что у моего Арендатора сильно развита предпринимательская жилка, интуиция и он хорошо считает деньги. Поэтому, я не исключаю возможности, что предпринимательский рационализм в нем победит и он не станет слушать своих юристов, которые втягивают его в конфликт, чтобы заработать на нем.
Решение пойти на компромисс и досудебное урегулирование вопроса было бы обоюдовыгодным.
Однако, я не исключаю и дальнейшего нарастания конфликта, к которому я уже готов, о чем также писал в другой своей статье:
Если Вам интересно узнать как поступит Арендатор, какие будут мои дальнейшие действия и как разрешится данная ситуация, то ставьте «ЛАЙК» и «Подписывайтесь» на канал.