Почему введение эскроу-счетов уничтожит долевое строительство. Вместе с дольщиками и частью застройщиков.

С 1 июля 2019 года правительство заставило застройщиков долевого строительства перейти на расчеты с покупателями только через эскроу-счета.

Про это написано уже немало.

Мало написано про то, что введение эскроу-счетов уничтожит долевое строительство и обанкротит застройщиков. И почему это произойдёт.

Вы спросите, - «почему этого ещё не случилось до этого момента?» - только потому, что сейчас эскроу-счета используют ещё единицы компаний. Основная масса застройщиков ещё достраивает «старые» проекты по «старым» правилам, - без эскроу-счетов. Либо выкручиваются, используя собственные средства, но продавая уже готовое жильё.

Идея ввести эскроу-счета, лично я думаю, принадлежала кому-то из руководства банковского сектора России. Что такое «эскроу-счета» простым языком?

Эскроу-счета это жёсткое требование правительства к застройщикам передавать все деньги, собранные с дольщиков, БАНКИРАМ на БЕСПЛАТНОЕ «хранение». И, перекрыв доступ застройщикам к «бесплатным» (беспроцентным) деньгам дольщиков, заставить максимальное количество эти же застройщиков брать эти же самые деньги дольщиков, только уже в банке в виде КРЕДИТА…

Что это значит?

Это значит, что в России с 1 января 2019 года фактически потерялся смысл долевого строительства:

• Зачем застройщику собирать деньги с покупателей будущих квартир на этапе строительства, если на строительство всё равно придётся в полном объёме брать кредит в банке?
• Зачем застройщику реализовывать квартиры на этапе строительства (тратить СЕЙЧАС деньги на рекламу, на агентства недвижимости и пр.), - если деньги дольщиков он получит потом??
• Как застройщику убедить покупателя купить квартиру сейчас по цене готового жилья (в цене строящегося жилья уже будут сидеть банковские проценты по всем кредитам застройщика, и не только кредитам, но и страховкам по кредитам), если по факту жильё будет готово потом??
• Будут ли ВООБЩЕ покупать новое жильё через эскроу-счета в том же объёме, если его цена вырастет ещё на 10-20%. А не превысит ли цена такого жилья платежеспособный спрос??

Мне кажется, что с эскроу-счетами банкиры перестарались. Повышение цен на жильё повлечёт потребность в увеличении размера ипотечных платежей. Это ещё больше уменьшит покупательскую способность населения. Темпы продаж квартир упадут ещё больше. Накладные расходы застройщиков будут расти. Банкротства ряда строительных компаний неизбежны. Разорение компаний из смежных отраслей. Это невозврат кредитов.. И т.д. и т.п....

В самую «интересную» историю с эскроу-счетами попадут будущие ипотечники. Сначала «банк» выдаст им ипотечный кредит, перечислив деньги застройщику. С момента выдачи кредита банк НЕМЕДЛЕНО начнёт получать с ипотечника проценты. Затем, практически сразу, застройщик БЕСПЛАТНО вернет эти деньги банку на эскроу-счет и… тут же получит их из банка ПОД ПРОЦЕНТЫ в виде кредита на строительство. Самое интересное, что проценты по этому кредиту будут уже сидеть в стоимости ипотечной квартиры….

И еще, 100% гарантий сохранения денег дольщиков в банках на эскроу-счетах не даёт. Не получится ли так, что обманутые дольщики переквалифицируются в обманутых вкладчиков?? И самое интересное, даже в этой истории будет виноват... застройщик. Ведь это именно он положил деньги дольщиков в "лопнувший" банк.

Банк, выдав деньги ипотечнику, начнет получать с него проценты. Потом, получив через застройщика свои деньги В ПОЛНОМ ОБЪЁМЕ обратно выдаст их СНОВА застройщику в виде кредита кредита. При этом СНОВА получит по ним проценты уже с застройщика. Гениально??

Мне понятно как работает банковская система России. И понятна идея эскроу-счетов. А вам понятно? Ипотеку брать будете??)))

ИТОГ.

Какой может быть выход из всей этой истории?

Очевидно, долевое строительство в России находится на финальном этапе. И такое понятие, как дольщик - тоже...

В последние 10 лет я всё больше склоняюсь к индивидуальному строительству. Теперь даже пресловутые "многоквартирники на ИЖС" выглядят неплохим решением жилищной проблемы (в законных параметрах).

И ещё. У меня постоянно в памяти крутится пример практически моего ровесника, который уже больше 15 лет назад взял себе участок ИЖС. Сначала построил коробку, подвёл коммуникации и сделав МИНИМАЛЬНУЮ отделку, заселился в СОБСТВЕННЫЙ дом. Он не пытался ни кого впечатлить, поэтому отделку фасада делал по возможности. Благоустройство по возможности. И так далее. И НИКАКИХ КРЕДИТОВ. Сейчас я скажу, - что это было очень мудрое решение))). И очень экономичное...

Для справки на текущий момент, - доли вводимого в России индивидуального и многоквартирного жилья практически равны (45% к 55% соответственно). Данные официальной статистики: https://www.gks.ru/bgd/free/b04_03/IssWWW.exe/Stg/d05/20.htm

Так что, - решайте сами. Что покупать. Как покупать и где покупать.

Всем удачи, крепкого здоровья и финансового благополучия.