Давным-давно, кажется, в прошлой жизни, наша семья решилась на первый ипотечный кредит. Подали заявку в один из крупных местных банков, а параллельно этому начали подыскивать квартиру.
Стоит отметить, что это была эпоха динозавров середина двухтысячных, и в региональном интернете практически не существовало хороших специализированных сайтов недвижимости. Площадок, где в одном месте была бы собрана информация о продаваемых в городе объектах.
Варианта было 2: либо работать «ножками и ручками» - самим искать объявления (газеты, какие-то городские интернет-форумы, листовки на остановках и т.п.). Либо обратиться к профессиональным риелторам. Тогда каждое агентство вело свою базу таких объектов, плюс к этому фирмы, аккредитованные в местной палате недвижимости, получали доступ к «общегородской» базе.
В общем, такой наглухо закрытый рынок, который имел хорошие деньги с этой «монополии на информацию». И слава Богу, что те времена прошли!
Естественно, что мы, как молодежь занятая, обратились в риелторское агентство. Хотели двушку, в советском жилом фонде, в определенном районе. Но главным критерием выбора квартиры была так называемая «чистая продажа».
В те времена такой меткой в информационных базах помечали освобожденные объекты, где никто не живёт, и с полностью готовым к сделке пакетом документов - без подвохов и «котов в мешке». Нам было важно, чтобы банк быстро одобрил и провёл ипотеку. А во-вторых, в квартиру мы хотели заехать сразу после покупки.
Где-то месяц почти ежевечерне мы с нашим риелтором ездили на просмотры. И какого только «треша» не насмотрелись в процессе! Но вот, наконец, нужный объект был найден: уютная двухкомнатная квартира в кирпичной 9-этажке, на 6 этаже.
И с документами, как уверяли риелторы продающей стороны, был полный порядок: никаких прописанных, никаких обременений, в собственности больше 10 лет, в общем, всё тип-топ. Во всех информационных базах эта квартира была размещена, как «чистая продажа». А стоила она в районе 2,7 млн – в то время средняя цена на двушки такого плана в нашем городе.
В общем, мы ударили с продавцами по рукам, подписали договор предоплаты (оговорюсь – договор не с продавцом, а с его риелторским агентством!), внесли 50 тысяч рублей, отдали весь пакет документов в банк и стали ждать.
А буквально за 3 дня до сделки звонит нашему риелтору «свой человек» из банка, где мы берём ипотеку и сообщает: «мы можем провести сделку, но на ваш страх и риск. Хотим предупредить - при проверке объекта выяснилось, что в нём постоянно прописан недееспособный гражданин, который по сей день состоит на учете у психиатра и может заявить о своём праве на проживание».
Уж как банк "раскопал" эту информацию - мы не знаем. Но в процессе разборок с продавцами выяснилось, что и вправду в начале 90х годов один из проживающих в этой квартире их родственников был выселен «в никуда». А человек этот - с психиатрическим диагнозом и имел право на приватизацию. При этом выписать его «забыли»! Каким макаром продавцы раздобыли справку об отсутствии прописанных - история умалчивает. Но они "мамой клялись", что успеют выписать этого товарища к сделке.
Вот такая вот «чистая продажа» оказалась!
Естественно, покупать эту квартиру мы передумали. Всё-таки 2,5 миллиона на дороге не валяются. Ну и бережёного Бог бережёт. И потребовали свою предоплату обратно.
Но не тут-то было! Агентство продавца, с которыми мы и подписали предварительный договор, рогами упёрлось – не будем возвращать и всё! Якобы по договору они удерживают всю сумму в «счет их издержек»! И никакие убеждения не помогли, даже угроза отлучения из «палаты недвижимости», где они состояли. Пришлось обращаться в суд.
Сначала попробовали зайти со стороны Закона о защите прав потребителей, обратились в соответствующий комитет при администрации города, чтобы они помогли подготовить иск.
Мол, агентство ввело нас, как покупателей, в заблуждение относительно характеристик объекта, обозвав его «чистой продажей». Но как оказалось, в российских законах официально такая формулировка отсутствует – это чисто рыночный «сленг». Под фразой «чистая продажа» можно подразумевать как полную подготовку документов к продаже (и отсутствие обменных «цепочек»), так и просто освобождение квартиры от проживающих к моменту сделки.
В итоге наши денежки вернул нам наёмный юрист, который зашёл немного с другой стороны. Как выяснилось, в Гражданском кодексе РФ существует ДВА варианта предоплаты – задаток и аванс.
ЗАДАТОК
Если в договоре написано ЗАДАТОК – пиши пропало, вернуть деньги обратно можно только в случае настоящего форс-мажора (например, продавец или покупатель квартиры умерли или потеряли дееспособность ДО сделки). Или если перечень «оснований» для отказа от сделки и полного возврата предоплаты ЗАРАНЕЕ прописан в договоре задатка (у нас такие условия предусмотрены не были).
Во всех остальных случаях, если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если же на попятную пошёл продавец – то по закону он обязан вернуть задаток покупателю В ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ.
Короче, учитывая, что всё может в этой жизни измениться и "всплыть", не самый оптимальный вариант предоплаты. Выбирайте задаток, только если вы на 100% уверены, что хотите купить именно ЭТУ квартиру и ничто не помешает вам это сделать. 😊 Тогда такой формат предоплаты будет хорошей страховкой от того, что продавец «передумает».
АВАНС
А вот АВАНС, передаваемый как часть будущей оплаты по сделке, по закону возвращается всегда! Правда, часть его могут удержать – если в авансовом договоре предусмотрен конкретный штраф за нарушение его условий или как покрытие издержек продавца на подготовку сделки (но их документами подтвердить нужно!).
А если в договоре не указан вид предоплаты?
Ровно такая ситуация была у нас. В тексте договора внесённая нами сумма ВЕЗДЕ фигурировала как предоплата и обеспечительный платёж. Именно это и стало причиной столь наглого поведения риелторского агентства продавцов: посредники были уверены, что подписали с нами договор о задатке, «замаскировав» его другими словами. Но они серьезно ошибались!
Как оказалось, по закону всё предельно чётко и просто – если в договоре о предоплате НЕ фигурирует слово ЗАДАТОК, значит внесённая сумма ВСЕГДА признается АВАНСОМ, как бы она ни называлась! А следовательно, её ОБЯЗАНЫ вернуть!
СЧАСТЛИВЫЙ ФИНАЛ
Выслушав аргументы нашего юриста, суд целиком и полностью встал на нашу сторону. И повелел риелторам вернуть нам наши 50 тысяч рублей, а также оплатить все судебные издержки (порядка 10 тысяч рублей по тем ценам) и штраф в пользу государства за отказ вернуть аванс в досудебном порядке (около 25 тысяч рублей). А вот в возмещении морального ущерба нам отказали, ну и Бог с ним. 😊
Оппоненты, конечно же, пытались подавать апелляцию. Но не смогли даже нормально обосновать расходы на подготовку сделки. Так что первоначальное решение оставили в силе.
Правда, позднее выяснилось, что наш ответчик – индивидуальный предприниматель с полным отсутствием оформленного на него имущества и минимальной оплатой труда. И первые полгода после суда он перечислял нам долг примерно по 1,5 тысячи рублей в месяц. Пока у нас не иссякло терпение, и мы не предприняли некоторые меры (какие - расскажем в следующих сериях 😊). И вот тогда-то основная масса денег, наконец, упала нам на счёт.
Мораль сей истории такова. При покупке квартиры на «вторичке» перед подписанием договора предоплаты всё-таки стоит пройти краткий правовой ликбез - чтобы хотя бы различать понятия «задаток» и «аванс». А в самом договоре необходимо прописывать ВСЕ условия, при которых покупатель МОЖЕТ отказаться от сделки и вернуть себе свою предоплату.
На сегодня это всё, чем мы хотели с вами поделиться. Спасибо, что дочитали, и добро пожаловать в комментарии!
Если интересны статьи, связанные с покупкой-продажей квартир, ипотекой, маткапиталом, ремонтом и сдачей жилья в аренду - ставьте «лайки» и подписывайтесь. Мы планируем и дальше поднимать эти темы на своём канале.
Продолжение этой истории:
«Платежом красен»: как мы ускорили взыскание долга по исполнительному листу
Другие публикации на эти темы:
ДОРОГОЙ ОПЫТ: 5 подводных камней при покупке квартиры на «вторичке», и как их избежать
ОТДЕЛКА «ПОД КЛЮЧ»: плюсы и минусы покупки квартир с ремонтом от застройщика
Выше этаж – выше цена: действительно ли высокие квартиры лучше и дороже
ТОП-5 маркетинговых уловок застройщиков: как «водят за нос» неопытных покупателей