Сегодня обсудим с экспертом Олегом Яковлевым сколько стоит недвижимость на Мальте, где купить элитную недвижимость на Мальте и как заработать на аренде квартиры до 10% в год.
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Мальты? Какие перспективы?
В первую очередь нужно вернуться в 2014 и 2015 год, ведь именно в это время финансовый поток на Мальту увеличился, много компаний стало открываться и мы столкнулись с тем, что просто не хватало недвижимости для сотрудников этих компаний, поэтому на графике мы видим большой скачок в показателях. Предложений не было совсем и покупателям приходилось брать, что есть. Потом началось активное строительства новых проектов и реконструкция существующих. В настоящее время такой проблемы нет, проектов много в разных районах и можно выбрать в зависимости от предпочтений: в центре, где туристическая и деловая активность, или в спокойном месте ближе к зелени. Если говорить обобщенно о росте цен, то это примерно 5-6% в год. Некоторые районы в центральных локациях и до 10%, в то время как некоторые другие - до 3%, все зависит от локации. Инвесторы и иностранные покупатели часто выбирают либо центральную часть, либо северную. Сейчас также активно развивается юг Мальты, там есть интересные для инвесторов проекты в стадии строительства.
Цены на недвижимость на Мальте: будет ли коррекция?
Мальта - уникальная страна. В 2008 году, когда в Европе бушевал кризис, Мальта вышла из него с минимальными потерями и быстро восстановилась. Безусловно, пандемия отрицательно сказалась на экономике страны, однако государство ведет правильную политику и вместо ужесточений приняло временные меры по снижению налогов, а также дополнительные бонусы для тех, кто живет в стране и платит налоги.
Цены на недвижимость не изменились. Застройщики на данный момент не предлагают никаких скидок, спрос остается на том же уровне. До пандемии, например, в среднем по Мальты было 60 сделок в день, в пик пандемии в какой-то момент все снизилось до 0, потом снова был рост, а на сегодняшний день – это примерно 55 контрактов на всю страну, все вернулось.
Никакого драматического падения цен мы не прогнозируем. Уверен, что будут единичные предложения для инвесторов в наиболее пострадавших секторах, гостиничном, например, но в целом я очень позитивно смотрю на всю ситуацию.
Мальта недвижимость для иностранцев: есть ли ограничения?
В соответствии с Мальтийским законодательством, любой гражданин Евросоюза может купить неограниченное количество объектов недвижимости на Мальте. Не граждане Евросоюза - только один объект недвижимости и только для собственного проживания (использовать как резиденцию). Не граждане ЕС также могут купить недвижимость в специальных районах SDA (Special designated areas). Что это за локации? Это понятие было введено государством для определения недвижимости, где нет ограничений в количестве приобретаемых юнитов для иностранцев, а приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду. Если это не SDA, то для покупки недвижимости иностранному гражданину необходимо получить AIP (acquisition of immovable property) разрешение. Такая недвижимость может быть резиденцией (для личного использования) и ее нельзя сдавать в аренду.
Что эта за разрешение AIP permit? Государство проверяет заявителя: главное, чтобы не было криминального прошлого, связи с отмыванием денег или других негативных историй. В любом случае, это бюрократическая процедура, занимающая в среднем 2-3 месяца.
Купить квартиру на Мальте: какой район выбрать?
Сент-Джулианс и Слима (голубым на карте) – локации номер один среди иностранных покупателей, это самая развитая часть острова, здесь расположено много кафе и ресторанов, магазинов, торговых и развлекательных центров. Основная часть SDA проектов также расположена именно здесь, так как активное строительство началось раньше, чем в других районах, однако и цены на недвижимость выше. Сейчас SDA зоны есть уже почти во всех районах Мальты, но здесь до сих пор сосредоточена бОльшая их часть.
Меллиха и Сент-Полс Бэй (выделено зеленым на карте): интерес к этой локации увеличился на 20-25% в последние годы. С чем это связано? Во-первых, здесь сосредоточены песчаные пляжи, в то время как в других регионах страны преобладают каменистые. Во-вторых, это самая зеленая часть острова, находится на возвышенности, не так сильно заселена, нет толп туристов и проблем с трафиком. Идеально для тех, кто ценит комфорт и природу.
Сиреневая зона известна старинным рыбацким поселком Марсаскала, однако с логистикой здесь все сложно. В этом районе строятся масштабные проекты, меняющие инфраструктуру всего острова: правительство Мальты выбрало удаленную территорию для развития, чтобы разгрузить немного основные локации.
Красная зона: Марсашлок – небольшой традиционный рыбацкий поселок, где все только начинает развиваться.
Гозо (оранжевая зона) – популярная локация среди англичан и немцев предпенсионного возраста. Тишина и покой, место, где после шести вечера ничего не происходит.
Если иностранный гражданин хочет недвижимость купить на Мальте для сдачи в аренду?
Если для инвестиций, то здесь все зависит от бюджета. Слима и Сент-Джулианс, определенные проекты Меллихи: в новых жилых комплексах можно получать и до 10% в год от сдачи аренду. Инвестиционно привлекательны проекты в районах SDA, находящиеся сейчас в стадии строительства, цены на этапе котлована минимальные.
А Валлетта? Часто в крупных городах и столицах интересно покупать недвижимости для сдачи в аренду?
Валлетта не входит в зону SDA, это, кстати, и не первая столица Мальты. Первая столица - Мдина, находящаяся в середине острова, а Валлетта приобрела статус столицы позже. Валлетта включена в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, все работы в городе – только реставрационные. В самой Валлетте проживает около 6 тысяч человек, это самый маленький город по количеству проживающих. Это экономический и политический центр государства, здесь находятся офисы юристов и адвокатов, гостиницы и бутик-отели, реконструированные из замков, и есть ограниченное количество предложений элитной недвижимости. Минимальная цена на недвижимость - 600 тысяч евро. Элитная недвижимость: от миллиона евро. Плюс нужно учитывать, что каждому дому примерно 300 – 400 лет. Есть ограничения в плане комфорта.
На Мальте есть центральное отопление?
На Мальте нет необходимости в центральном отоплении. Что пользуется спросом: теплые полы в ванной, при необходимости все пользуются радиаторами и кондиционерами. Ноябрь и февраль – самые прохладные месяцы на острове.
В Валлетте одно время было популярно среди инвесторов покупать старинные палаццо и реконструировать в отели. Как сейчас?
Верно, Мальта поддерживает работы по реконструкции зданий. Такие проекты были интересны последние 3-4 года. На сегодняшний день пик интереса пройден и похожих проектов мало, все было уже выкуплено и отреставрировано. Плюс собственники завышают цены, поэтому это уже не так привлекательно для инвестиций. 5-6 лет назад было интересно приобретать в Валлетте, но сейчас есть более интересные локации и проекты.
Напишите мне на почту Ekaterina@nikitina.expert, если у вас есть вопросы по недвижимости на Мальте или вы хотите получить чек-лист по покупке. Подписывайтесь на мой инстаграм и фейсбук - там я рассказываю без прикрас о недвижимости в мире.
Полное интервью можно посмотреть на моем Ютуб канале: