Как проверить финансовую устойчивость застройщика?
Подать заявление на выдачу заключения о степени готовности объекта недвижимости застройщики могли только до 1 октября 2019 года в Стройнадзор. Это заключение нужно для того, чтобы окончить строительство без использования счетов эскроу. Те, кто не подали, открыли счета эскроу, где теперь хранятся деньги дольщиков. Застройщик получит доступ к этим средствам только после того, как достроит объект целиком.
Но застройщики используют новую схему ухода от счетов эскроу. Это позволяет им сократить затраты на проценты по кредиту, уменьшить документооборот и т.д. На рисунке представлена схема работы застройщиков в обход счетов эскроу.
От долевого строительства застройщики должны перейти полностью только к 2024 году. Закон разрешает достроить дома по старой схеме, если реализовано не меньше 10 процентов всех договоров долевого участия (ДДУ). Формально можно выполнить это условие, если застройщики оформит реализацию на аффилированных лиц. Например, директор, учредители и т. д.
Так, в Москве в июне 2019 года продажи квартир выросли вдвое по сравнению с июнем 2018 года. 10 процентов проданных ДДУ и 30 процентов готовности по фактическим затратам и конструктивным элементам, вот необходимые условия для достройки домов без эскроу. Затем компании покупатели передают квартиры и другие помещения дольщикам по договорам уступки права требования или цессии. Есть еще вариант, когда используют договор купли-продажи. Такими способами застройщик откладывает переход на эскроу в среднем на два года.
Стройнадзор разработал Нормативы финансовой устойчивости для застройщика, кто строит по ДДУ. Самостоятельно можно легко проверить один из них, это норматив обеспеченности обязательств.
Меньше 1 он может быть, только если у компании есть большие убытки. Тогда итог раздела III Бухгалтерского баланса «Капитал и резервы» в строке 1300 будет отрицательным, и у строительной компании может быть банкротство.
Когда у строительной компании нет не учитываемых активов и обязательств, тогда норматив будет равен итогу раздела III баланса – строке 1300. Бухгалтерский баланс любого застройщика можно увидеть в свободном доступе в сети Интернет на сайте компании.
Реально только Стройнадзор сможет проконтролировать деятельность застройщика по принятым нормативам.