Необходимость особых способов расчётов за недвижимость.
На данный момент используются два основных способа расчётов по сделкам с недвижимостью. Это аккредитив и банковская ячейка. С какой же целью используют какие-то особые способы расчётов по сделкам с недвижимостью? Используют их для того, чтобы обезопасить себя. Ведь покупатель боится отдавать деньги продавцу ранее того момента, когда на него будет зарегистрировано право собственности. Потому что он может отдать деньги, а право по каким-либо причинам зарегистрировано не будет и в этом случае возникает угроза невозврата денег продавцом. Со стороны продавца обратная ситуация. Он боится регистрировать переход права собственности на покупателя до передачи денег, так как после перехода права собственности имеется риск, что покупатель не заплатит деньги. Для того, чтобы исключить данные риски стороны обращаются к третьей, независимой стороне, которая и обеспечивает передачу денежных средств с исключением вышеуказанных рисков сторон. Этой третьей стороной является, как правило, банк. Механизм расчётов следующий. Деньги на период с подписания договора до регистрации перехода права собственности на покупателя передаются в банк, который передаёт их в зависимости от результата сделки либо продавцу (если право собственности было зарегистрировано на покупателя), либо возвращает покупателю (если право собственности на покупателя зарегистрировано не было).
На данный момент используются следующие виды расчётов за приобретаемую недвижимость: аккредитив и банковская ячейка.
Банковская ячейка.
Данный вид расчётов представляет собой способ расчёта наличными деньгами. Другими словами, передаются денежные купюры от покупателя к продавцу при участии банка. В данном случае роль банка- предоставление сейфа для хранения денежных средств, предназначенных для оплаты недвижимости. Банк в данном случае выступает хранителем, а возникающие отношения подчиняются нормам гражданского законодательства о договоре хранения. С целью обеспечения сохранности денег банк предоставляет продавцу и покупателю сейф (банковскую ячейку). С этой целью заключается трёхсторонний договор аренды (стороны- банк, покупатель, продавец). Особенность предоставления ячейки именно под сделку с недвижимостью заключается в особых условиях доступа к содержимому сейфа, которые зависят от результата заключаемой сделки.
Схема сделки с использованием банковской ячейки.
Банковская ячейка предоставляется банком продавцу и покупателю, как правило, на 30 дней. При этом продавец и покупатель получают доступ к ячейке совместно (то есть в присутствии друг друга для закладки). После подписания договора купли-продажи продавец и покупатель идут в депозитарий банка и вместе закладывают деньги в ячейку (предварительно посчитав, и при необходимости проверив). При этом ключ остаётся у покупателя. Далее, в течение, допустим, 25 дней доступ к ячейке может осуществить только продавец, но в том случае, если предъявит документы, подтверждающие наступление фактов, оговорённых им с покупателем. Это, в любом случае, переход права на недвижимость на покупателя, но могут быть добавлены и иные факты (освобождение квартиры от вещей, снятие с регистрационного учёта из квартиры и т.д.). Данные факты должны быть подтверждены документально. Точный перечень документов, который продавец должен предоставить для доступа к сейфу, указывается в договоре аренды ячейки. В частности, продавец должен предъявить сотруднику банка договор купли-продажи недвижимости с отметкой о регистрации перехода права собственности на покупателя, либо выписку из ЕГРН (по дополнительным фактам это может быть передаточный акт, выписка из домовой книги, подтверждающая, что продавец выписался из квартиры и т.д.). В случае предъявления необходимых документов, соответствующих договору аренды ячейки, продавец получает доступ к ячейке и может забрать содержимое. При этом ключ он получает от покупателя в обмен на расписку в получении денежных средств. В том случае, если в течение 25 дней продавец не пришёл в банк с необходимыми документами, то в оставшиеся 5 дней срока аренды ячейки покупатель имеет возможность получить доступ к ячейке и забрать содержимое (это происходит в случаях, если сделка не состоялась и, соответственно, у продавца не было возможности предоставить необходимые документы для доступа к ячейке). Таким образом, каждая из сторон защищена. Продавец не может получить деньги до перехода права собственности на покупателя, а покупатель не может не заплатить в случае оформления на него такого права.
Преимущества и недостатки использования банковской ячейки.
К плюсам использования банковской ячейки можно отнести дешевизну, доступность, гибкость схем, отсутствие прозрачности расчётов (когда это необходимо, это я поясню чуть позже). Какие же минусы? Во-первых, банк в данном случае предоставляет услуги по хранению и за содержание ячейки никакой ответственности не несёт. То есть банк несёт ответственность за сохранность ячейки, но не содержимого. Банк будет нести ответственность за пропажу содержимого только в том случае, если будут признаки взлома и т.д. Если же по договору аренды ячейки доступ к ней не был возможен без ведома клиента, то банк за утрату содержимого не отвечает. Во-вторых, банк при аренде обычной ячейки под сделку не фиксирует содержимое ячейки, он просто предоставляет сейф и всё, далее продавец и покупатель закладывают туда чёрный пакет и уходят. В этом и заключается непрозрачность расчётов. Эти суммы не отражаются нигде, не проходят через банковские документы и о них никуда не сообщается. Это позволяет указывать в договоре купли-продажи одни суммы, а передавать другие и т.д. Но в этом же кроется и основной минус использования ячейки как способа расчётов. При использовании ячейки, учитывая, что её содержимое нигде не фиксируется, покупатель не получает необходимые доказательства оплаты за квартиру, что может повлечь негативные последствия. А как же расписка продавца, скажете вы?! А расписка продавца о получении денег- это документ, подписанный продавцом, также как и договор купли-продажи. И если договор купли-продажи впоследствии будет признан недействительным по тому основанию, что будет доказано, что продавец в момент подписания договора был в состоянии, не позволяющем ему понимать происходящее, то и все сопутствующие документы (в том числе и расписка) могут быть признаны недействительными. И иски о признании недействительными договоров часто содержат требования о признании недействительными также и расписок по сделкам и передаточных актов. Если суд признает не только договор, но и расписку недействительной, то ситуация для покупателя будет очень печальной. Он должен будет вернуть квартиру, но деньги ему никто возвращать не должен будет, так как он не подтвердил факт их передачи. Ведь единственное доказательство этому- расписка была признана недействительной. А банковские документы свидетельствуют лишь о том, что был арендован сейф, но что туда было помещено не ясно. В этом случае суды изучают косвенные доказательства передачи денег. Допустим, имел ли покупатель возможность собрать данную сумму денег, исходя из его доходов, приобретал ли продавец после сделки какое-либо имущество, выходящее за пределы его возможностей и т.д. И если таких доказательств окажется недостаточно, то покупателю не позавидуешь. Здесь следует сказать, что у банков существует такая услуга как предоставление ячейки с описью содержимого. Но конкретные условия и возможности предоставления такой услуги следует уточнять в конкретном банке. Это существенно повышает надежность расчётов для покупателя.
Аккредитив.
Этот способ расчётов является безналичным, то есть в данном случае деньги в виде купюр не передаются, а расчёты осуществляются через специальный счёт.
Покупатель открывает аккредитивный счёт. Следует сказать, что аккредитив должен быть покрытый безотзывной. Аккредитив передаётся продавцу и блокируется до регистрации перехода права собственности на недвижимость. После осуществления регистрации, продавец посещает банк и предоставляет документы, подтверждающие оговорённые сторонами факты (переход права собственности, как правило). Для этого он предоставляет договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности. Перечень необходимых документов закрепляется в договоре на открытие аккредитива. Предъявив необходимые документы, деньги поступают на счёт продавца, и он может либо перевести их в свой банк, либо снять наличными.
Преимущества и недостатки использования аккредитива.
Среди плюсов аккредитива можно назвать отсутствие риска потери денег. При этом присутствует полная прозрачность, и нельзя указать в договоре одну сумму, а передать другую. Также нет необходимости проверять деньги и пересчитывать (как в случаях с ячейкой). Соответственно эти затраты и риски исчезают в случае использования аккредитива. К минусам аккредитива можно отнести наличие возможных комиссий за переводы в другие банки и обналичивание. Что касается доказательственной силы аккредитива, то его использование исключает отрицание продавцом факта получения денежных средств, так как, и сумма переданных денег и их движение полностью фиксируются банковскими проводками.
Какой вид расчётов выбрать?
Подводя итог, можно сказать, что такая форма расчётов как аккредитив полностью отвечает требованиям безопасности расчётов и необходимо выбирать, по возможности, именно такую форму. Если же вы используете ячейку для расчётов, то старайтесь использовать ячейку с описью содержимого, что повышает надёжность, безопасность данной формы расчётов.