Покупая квартиру в ипотеку, мы становимся ее полноценным владельцем только через весьма большой промежуток времени. Пока кредит не выплачен полностью, жилье находится в собственности у банка. И этот статус подтверждается специальным документом - закладной. Это один из ключевых инструментов защиты банка от невыплаты заемщиком выданного кредита.
Что такое закладная и для чего она нужна
Ипотека стала сегодня, пожалуй, самым простым способом обзавестись собственной жилплощадью. Изначально достаточно иметь от 20% стоимости желаемой квартиры или дома - остальные деньги даст в долг банк. Разумеется, кредитор рассчитывает на получение выгоды в виде процентов. Однако при кредитовании любого клиента банк в определенной степени рискует - по тем или иным причинам заемщик может перестать выплачивать сумму долга. В этом случае займодатель не получает не только процентного дохода, но и выданной суммы.
Чтобы подстраховаться на такой случай, банки на время возврата кредита становятся фактическими собственниками кредитной жилплощади. В то же время их права на ее использование строго ограничены. Единственное, на что они могут претендовать, - это возможность продать залоговое имущество, если заемщик не сможет своими силами рассчитаться по ипотеке. И это право как раз и закрепляется закладной на ипотечную недвижимость.
С позиции банков данный документ представляет гарантию исполнения заемщиком взятых обязательств по выплате кредита. Все требования к содержанию и оформлению закладных закреплены законодательно в в ФЗ №102-ФЗ “Об ипотеке”.
Согласно указанному закону, данный документ может иметь следующие формы:
- документарный - представляет собой именную ценную бумагу в физическом исполнении;
- электронный - оформляется в цифровой форме и защищается усиленной ЭЦП.
С точки зрения правомочности оба эти формата равнозначны.
Когда оформляется закладная
Документ оформляется с целью защиты банка от неисполнения заемщиком принятых им платежных обязательств. Клиент же посредством закладной подтверждает свои права на приобретаемую недвижимость и повышает свои шансы на получение более привлекательных кредитных условий. Однако здесь есть ряд ограничений: пока кредит полностью не выплачен, заемщик не сможет продать квартиру, обменять ее или подарить без получения на то разрешения от банка-кредитора.
Оформлять закладную нужно при покупке в ипотеку следующих объектов:
- квартира в многоквартирном доме (как в новостройке, так и на вторичном рынке);
- коттедж, таунхаус, частный дом;
- земельный участок под ИЖС;
- коммерческие помещения;
- любая иная недвижимость.
Таким образом, не имеет значения, что именно вы покупаете: если используются ипотечные средства, то нужна закладная.
Что нужно для оформления
Непременное требование - закладная должна быть правильно составлена и оформлена. Нужно тщательно проверять все формулировки, точность всех вписываемых данных. Причем убедиться в правильности сведений нужно до подписания бумаги - в противном случае могут возникнуть проблемы.
Чтобы оформить закладную, нужно подготовить следующие документы:
- паспорта заемщика и всех поручителей (заранее отксерокопируйте первую страницу и сведения о прописке);
- документ, подтверждающий заключение ДКП, - оригинал и копия;
- ипотечный договор - оригинал и копия;
- заключение о рыночной стоимости недвижимости (оформляется банком или аккредитованным оценщиком);
- акт приема-передачи жилья - оригинал и копия;
- выписка из БТИ, подтверждающая введение дома в эксплуатацию;
- кадастровый паспорт квартиры;
- если вы состоите в браке, то потребуется также свидетельство о браке (оригинал и копия).
Все документы лучше собрать и перепроверить заранее, чтобы подготовка закладной не затянулась.
Поэтапная процедура оформления
Главное отличие бумажной закладной от электронного аналога заключается в разном порядке оформления. Цифровой документ составляется на официальном сайте Росреестра, заверяется электронными подписями заемщика, банковского работника и представителя госрегистратора. В традиционном бумажном виде закладная составляется и подписывается в отделении банка, выдавшего ипотеку.
При выборе бумажного варианта нужно последовательно выполнить следующие действия:
- обратиться в свой банк;
- заплатить пошлину;
- составить закладную;
- в утвержденном порядке зарегистрировать ее;
- получить свидетельство о регистрации права;
- получить свой дубликат закладной.
Остановимся на каждом из этапов подробнее.
Этап 1. Обращение в банк
Бумажную закладную оформляют специалисты банка при заключении договора о кредитовании. Они же вносят в бланк все нужные сведения. Плюс такого варианта в том, что вам не придется самостоятельно искать образцы заполнения и пояснения к ним. В то же время все указанные в закладной сведения нужно тщательно изучить до того, как поставить свою подпись, - банковские работники тоже могут ошибаться.
В бланке прописываются следующие данные:
- паспортные данные физлица либо или реквизиты юрлица в зависимости от того, кто выступает заемщиком;
- сведения о банке (наименование, адрес, реквизиты, лицензия);
- сведения о кредитуемой недвижимости (тип, адрес, характеристики и т.д.);
- оценочная стоимость объекта, сведения о лице, проводившим оценку;
- условия кредитования (сумма выплат, процентная ставка, срок действия договора);
- номер закладной и дата ее составления.
Этап 2. Оплата пошлины
За регистрацию в Росреестре права собственности на кредитуемую недвижимость и одновременно закладной нужно уплатить госпошлину.
Ее размер составляет:
- 2 000 руб. для граждан;
- 22 000 руб. для юрлиц.
Оплатить пошлину можно в любом отделении Росреестра, в кассе любого банка, через банкоматы или платежные терминалы с соответствующей функцией.
После оплаты обязательно получите квитанцию - она должна быть включена в пакет подаваемых документов. В противном случае в регистрации вам правомерно откажут.
Этап 3. Обращение в Росреестр
Когда весь нужный пакет документов собран, его следует подать в удобное отделение Росреестра - территориальная принадлежность здесь значения не имеет. Забирая у вас документы, сотрудник госрегистратора выдает вам и банку расписки, в которых обозначается срок, в течение которого право собственности будет официально подтверждено и зарегистрировано.
Документы можно подавать и через МФЦ. Здесь процесс аналогичен: передаете пакет бумаг, получаете расписку, ожидаете, пока Росреестр подтвердит регистрацию.
Этап 4. Получение документов
Когда подошел указанный в расписке срок отправляемся в Росреестр или в МФЦ (в зависимости от того, каким способом подавали документы). Здесь получаем следующие бумаги:
- заемщику - выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию собственности с обременением;
- банку - оригинал закладной на ипотечную недвижимость.
Обратите внимание: оригинал выдается банку и до выплаты кредита хранится у него. Поэтому не лишним будет запросить дубликат закладной.
Ипотека выплачена - что делать дальше
После того, как заемщик окончательно рассчитывается по ипотеке, закладная в определенном порядке аннулируется, а недвижимость выводится из-под обременения. Следовательно, банк теряет всякие права на вашу собственность, и вы вольны распоряжаться ей по своему усмотрению без уведомления экс-кредитора.
Аннулированный документ заемщику возвращает его банк. Он должен сделать это в течение 1 календарного месяца либо в зафиксированный в ипотечном договоре срок.
Общий порядок снятия обременения выглядит следующим образом:
- Заемщик до конца закрывает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности.
- В банк подается заявление на возврат закладной, которое банк обязан удовлетворить.
- Полученная закладная и справка о закрытии кредита подается в отделение Росреестра либо в МФЦ, здесь же составляется заявление о снятии обременения.
- По прошествии определенного срока заявитель получает выписку из ЕГРН о регистрации недвижимости без обременения, а также недействительную закладную.
Все документы, включая квитанции об оплате ипотеки и бланк закладной, следует ответственно хранить.
Что банк может сделать с закладной
Если у клиента возникли проблемы с платежеспособностью, банк вправе воспользоваться закладной для возврата причитающихся денег. Причем способов ее использования может быть несколько:
- Переуступка права требования. Закон позволяет кредитору продать кредит другому лицу - банку, коллекторскому агентству и т.д. Такая продажа не ведет к изменению условий кредитования, однако могут начаться постоянные звонки нового займодателя и другие меры психологического давления.
- Обмен. Закладную можно не только продать, но обменять на другие материальные ценности. Заемщик, как правило, остается не в курсе таких операций, что, однако, никак ему не мешает: при таком обмене ипотечные условия остаются прежними.
- Эмиссия ценных бумаг. В этом случае закладная и права на залоговое имущество делится на доли и распродается нескольким юрлицам. Здесь условия кредитования также остаются прежними, однако каждый последующий платеж фактически распределяется между покупателями долей.
Таким образом, закладная на ипотечную квартиру - это с позиции заемщика временное ограничение возможности пользования недвижимостью. Для банка же это гарантия получения своих денег даже в том случае, если клиент перестанет платить. Причем до тех пор, пока у вас не возникли просрочки, банк ничего не сможет сделать с вашей квартирой. Поэтому какие-либо опасения здесь безосновательны. А истории о том, как кредитор продал квартиру ипотечника без его ведома, - не более чем вымысел.
Куда важнее здесь будет выбрать надежный банк и кредитные условия - и в этом вам готовы помочь специалисты ЛионКредит!
Читайте также:
Схемы досрочного расчета с кредиторами
Рынок розничных кредитов слабеет, но не сдается
Каковы сроки исковой давности по банковским займам