В случае, если квартира была приобретена с привлечением средств материнского капитала, дальнейшие манипуляции с такой недвижимостью попадают под ряд ограничений. В частности продать такое жилье будет несколько сложнее, чем то, которое было приобретено на собственные средства. Это обусловлено тем, что после использования «детских» денег в такой квартире должны быть выделены доли детям. Таким образом, они фактически становятся собственниками недвижимости. Но так как до совершеннолетия они не могут полноправно участвовать в сделках, их интересы защищают органы опеки, которые пристально следят за тем, чтобы дети в итоге не остались на улице.
Так что продать единственное жилье, купленное на материнский капитал, и на все деньги пуститься в кругосветное путешествие не получится. Но, конечно, не все так трагично. Законом предусмотрен ряд сценариев, при которых разрешается продать квартиру, купленную с привлечением «детских денег», но при соблюдении определенных условий и с согласия органов опеки.
1. По достижению детей 18-летнего возраста все обстоит довольно просто. В таком случае дети сами уполномочены дать согласие на продажу имущества. И разрешение надзорных органов уже не понадобится. Но, как правило, потребность в продаже существующего жилья и покупке нового наступает гораздо раньше.
2. Органы опеки и попечительства дают разрешение на совершение сделки, если взамен продаваемого жилья родители покупают другое, в котором обязуются выделить равнозначные доли детям.
Здесь нужно учитывать один важный момент: новое жилье должно быть не хуже старого. То есть переехать всем семейством из трёхкомнатной квартиры в однокомнатную не получится. Новое жилье должно быть равноценно продаваемому по площади и цене. Правда, в исключительных случаях органы опеки дают согласие на приобретение квартиры меньшего метража (в разумных пределах), если, например, семья перебирается из ветхого фонда в комфортабельную новостройку. При таком раскладе будут смотреть на количество метров, приходящихся на долю детей, и в новом жилье доли придется увеличить.
Чтобы все соответствовало букве закона, обе сделки должны быть проведены одновременно: сразу необходимо подписать два предварительных договора на продажу и покупку жилья. Органы опеки могут потребовать, чтобы дети были сразу указаны в договоре на покупку нового жилья в числе собственников жилья.
3. Также сделка может быть законной, если адекватные доли в своем жилье детям выделят родственники. Это может быть доля в квартире бабушки или дедушки.
4. Если продаваемое жилье у вас не единственное, вы можете выделить детям доли в другой своей недвижимости. Но и, как в пункте 2, она не должна уступать текущей по своим характеристикам.
5. Если новое жилье приобретается в ипотеку, банк не разрешит выделить доли детям до исполнения обязательств по кредитному договору. Квартира будет оформлена на родителей, но органы опеки потребуют подписать нотариальное обязательство о том, что после погашения кредита, детям будут выделены оговоренные доли.
6. Самым сложным и спорным вариантом является тот, когда родители намерены просто продать жилье и не планируют покупать новое. Однако и такая задача имеет решение. В таком случае по факту продажи недвижимости родители обязаны положить на личные банковские счета или вклады, открытые на имя детей, денежные средства в качестве компенсации. Такой вариант также подлежит одобрению со стороны органов опеки.
Важно понимать, что положить следует не сумму средств из материнского капитала, используемого на приобретение данной недвижимости, а сумму в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. То есть, если вы щедро выделили двоим детям по ¼ в своем жилье, то положить на счет придется половину суммы от сделки. Этими деньгами ребенок сможет распоряжаться по достижении 18-летнего возраста. Родители могут использовать данные средства только в интересах ребенка в случае, если ему есть уже есть 14 лет. Для этого также потребуется согласие органов опеки и самого ребенка.
В частности поэтому эксперты рекомендуют выделять детям минимальные доли, например, 1/10, что не противоречит закону.
Если нужна помощь в одобрении ипотеки или выборе квартиры - обращайтесь! Подберем оптимальную ипотечную программу и поможем с выбором лучшего ЖК. Звоните: +7 (812) 421-87-72