Купить дорогую квартиру, а через полгода «попасть» ещё на 50 тысяч рублей, только потому что плохо подготовились к сделке? – Да легко! Именно в такую ситуацию «вляпалась» наша семья несколько лет назад. А ещё на нашей практике было много других непредвиденных трат и неприятных историй, связанных с покупкой-продажей недвижимости. И почти всех этих расходов и нервотрепки мы могли избежать, если бы качественно подготовились к подписанию договора!
Этот пост – НЕ об основных юридических «правилах безопасности» при покупке «вторички». И не о «базовых» моментах, которые покупатель и продавец обязаны проверить ДО сделки, чтобы не остаться потом без жилья и без денег.
Здесь мы хотим рассказать не о фатальных, зато частых неприятных ситуациях, про которые многие покупатели и продавцы квартир в момент подписания авансового договора почему-то не думают. А потом становится поздно, и в результате люди несут непредвиденные расходы и тратят кучу нервных клеток.
Напомним, что мы не риелторы, но за 13 лет семейной жизни накопили достаточно богатый опыт купли-продажи квартир. И каждую из перечисленных ниже ситуаций прочувствовали «на собственной шкуре», оплатив деньгами и нервами. Так что читайте, и не повторяйте наших ошибок! 😊
1. Ситуация первая. В авансовом договоре не указана ответственность продавца за отказ от сделки. А он передумал!
Необходимо сразу оговориться, что в российской практике бытует два вида предоплаты – задаток и аванс. Здесь речь пойдёт именно про АВАНС, самый распространенный вариант на рынке недвижимости. Так вот, чаще всего такой платёж расценивается именно как «обещание» ПОКУПАТЕЛЯ приобрести конкретную квартиру. И в авансовом договоре прописываются "штрафные санкции" только для покупателя в случае его отказа от сделки.
А вот про ответственность продавца, если он передумает, зачастую – ни слова. Он просто вернёт вам деньги – и всё, до свидания!
Много лет назад мы оказались как раз в такой ситуации. Продавец квартиры, милейшая женщина преклонных лет, внезапно поругалась с сыном, который жил в другом регионе. К нему она собиралась переезжать, предварительно продав свою квартиру. Естественно, после ссоры женщина решила остаться в своём городе, от продажи она отказалась и просто вернула нам аванс.
А мы «попали» на все расходы, связанные с уже проведенной подготовкой ипотечной сделки + оплату «лишнего» месяца проживания в съемной квартире. Было весьма неприятно!
Как избежать. Очень просто – прописывайте ответственность продавца за отказ от продажи в авансовом договоре. Чтобы он не только вернул ваши деньги, но и оплатил все ваши убытки, возникшие из-за того, что он «передумал». А это могут быть расходы по подготовке ипотечной сделки, оплата за дополнительное время аренды квартиры, продление договора с риелтором. В общем, все те траты, которые вы сможете подтвердить документально.
Зная наш отечественный менталитет, скорее всего, продавец откажется возмещать неустойку добровольно, и вам придётся идти в суд. Но если в договоре заранее предусмотрена эта ситуация, и с документами у вас полный порядок – фемида встанет на вашу сторону, и с ответчика взыщут.
Кроме того, само наличие такого пункта будет серьезным дисциплинирующим фактором для продавца. Помня про свою материальную ответственность, он десять раз подумает, прежде чем идти на попятную.
2. Ситуация вторая. Предварительный договор подписан, аванс/задаток внесен, и тут «всплывают» дополнительные расходы – услуги банка, нотариуса, пошлины и т.п. Кому оплачивать?
Ровно такой случай когда-то произошел и с нами. Мы с продавцами уютной квартиры уже практически «ударили по рукам», подписали предварительный договор, внесли аванс, и тут обнаружился приличного размера «допник».
Муж и жена владели этой квартирой в равных долях, и по Федеральному закону о регистрации недвижимости такая сделка обязательно должна удостоверяться нотариусом. А стоит услуга – внезапно – 10 тысяч рублей!
По рыночной практике, раз нотариальное заверение требуется по «вине» текущих владельцев недвижимости – то и оплачивать должны они. Но для наших продавцов-пенсионеров подобная новость стала шоком. Деньги от продажи старой квартиры и все свои накопления они планировали до копейки вложить в новостройку, так что десять тысяч для них были огромной суммой.
Поэтому, узнав о предстоящем платеже, они устроили настоящую истерику! Вплоть до того, что были готовы отказаться от сделки и вернуть нам аванс. Пришлось долго взывать к их здравому смыслу, после чего мы договорились оплачивать услуги нотариуса пополам.
Тоже – вроде бы и мелочь в масштабах стоимости квартиры, а «осадочек» у нас остался.
Как избежать. Да всё так же – детально прописать в предварительном договоре, кто оплачивает те или иные дополнительные расходы, связанные с подготовкой и проведением сделки. По идее, предусмотреть полный перечень таких расходов должен риелтор. Причем, у наших продавцов посредник был, но он почему-то не предупредил их о предстоящих тратах. А мы были уверены, что другая сторона в курсе своих «особенностей», и будет оплачивать так, как это принято на рынке.
3. Ситуация третья. Стороны заранее не договорились о порядке и форме расчетов по сделке
Несколько лет назад у нас появилась возможность расширить нашу жилплощадь. Мы нашли добротную и просторную квартиру в кирпичном «спецпроекте», построенном в 98 году. На этот раз вроде бы всё предусмотрели, проверили все документы, обсудили вопросы по оплате – и основной, и дополнительным. Внесли аванс. Но в день сделки и нас, и продавца ждал, хм, неприятный сюрприз.
Оказывается, владелец квартиры – прожженный деляга из 90-х, был уверен, что мы заявимся на подписание договора с большим «чумоданом налички». Ну, как это было принято в годы его активной предпринимательской деятельности. Он и с сумкой подходящей приехал. А мы – поколение "Х", даже и представить себе ТАКОЕ не могли! Мы что – камикадзе, с такими деньгами по городу гонять?! И когда в офисе его риелтора мы предложили проследовать с нами в банк, чтобы произвести перевод, у мужчины случился когнитивный диссонанс. Орал он знатно - словами не передать!
Наш договор спасло только то, что отступать ему было некуда – его следующая сделка по покупке новой квартиры у застройщика должна была состояться на следующий день.
Как избежать. И снова – договор, договор, и ещё раз – договор! Прописывайте всё досконально! Даже какими купюрами привезёте деньги на сделку – вдруг это важно одной из сторон. 😊 Шутка. 😊 Но с приличной долей правды.
4. Ситуация четвертая. Коммунальные «неожиданности»: непредвиденные траты, которые могут возникнуть у покупателя ПОСЛЕ покупки жилья
Причём, такие потенциальные убытки мы бы разделили на две основные группы:
В первую группу мы определим неожиданные расходы на коммунальные услуги, которые были получены продавцом квартиры ДО момента сделки.
Как правило, перед подписанием договора купли-продажи продавец погашает все долги по коммуналке , предоставляя к моменту сделки актуальную выписку по счету. Мол, смотрите, никаких долгов на квартире не висит. Однако не всё так просто.
Во-первых, платежки с недавних пор приходят к нам в разных конвертах. От управляющей компании - за большинство услуг, отдельно - за вывоз мусора, и третья – за капремонт. И очень рекомендуем затребовать с продавца отчёт и выписки по всем трём статьям.
Но главный сюрприз вам могут преподнести счётчики. Именно так и произошло у нас, при покупке вышеупомянутого кирпичного «спецпроекта».
После сделки мы почти полгода делали ремонт, в квартире не жили, и сильно не вникали в «коммунальный вопрос». Когда же заехали, то вспомнили, что у нас установлены счетчики – на воду и электроэнергию. И решили передать показания, экономии ради. И тут как раз подошёл срок поверки – мы вызывали спеца из управляшки, и он поверил приборы, а заодно, снял показания.
А на следующий месяц мы открыли конверт с платёжкой – и чуть разрыв аорты не получили! К ежемесячной сумме за коммуналку нам добавили больше 50 тысяч рублей! Оказывается, наш продавец много-много лет не передавал показания счетчиков, вообще! И ему насчитывали год за годом по нормативным тарифам. А когда по нашей инициативе показания, наконец, сняли – то оказалось, что потребляли ресурсов наши продавцы во много раз больше, чем оплачивали!
С бывшим владельцем квартиры, как вы понимаете, разговаривать было уже бесполезно. И как же долго нам потом пришлось доказывать, что мы - «не верблюды»! Часть суммы нам списали за истечением срока давности, часть ещё как-то удалось снизить - сами специалисты в УК вошли в положение и помогли. Но в районе 15 тысяч рублей чужого «долга» нам всё-таки пришлось оплатить.
Как избежать. Мораль истории такова – требуйте с продавца не только «свежие» выписки с коммунальных счетов, но и актуальные данные – когда в последний раз передавались показания со всех счётчиков. И если они давно этого не делали – требуйте передать свежую информацию в УК и оплатить все фактически потреблённые услуги ДО сделки. А затем документально это подтвердить.
Во вторую группу коммунальных «сюрпризов» относятся затраты на услуги, потреблённые уже ПОСЛЕ сделки. Здесь спорные моменты могут возникнуть из-за двух ситуаций.
Первая – если передача ключей по договору предусмотрена не в день сделки, и не в момент перерегистрации права собственности на нового владельца, а позже. То есть, продавцам дают какое-то время, чтобы они с комфортом покинули проданную квартиру и переехали в другое место.
Но за все эти дни, пока они не освободили жильё, будет начисляться коммуналка. Если не договориться заранее, продавцы могут не оплатить эти расходы, и взыскать с них деньги будет потом затруднительно.
Вторая ситуация – когда сделка происходит где-то в середине месяца, и в первую его половину в квартире живет продавец, а во вторую – покупатель. А счет за коммунальные услуги будет сформирован лишь в конце периода. Хоть по закону до момента регистрации права собственности на нового хозяина коммуналку должны оплачивать продавцы, но этот момент также лучше предусмотреть договором.
Как избежать. Помните - не все люди хорошо знают законодательство и готовы обсуждать материальные вопросы ПОСЛЕ сделки. А судиться – затратно и трудоёмко. Так что лучше прописывайте всё заранее и досконально в договоре купли-продажи. 😊
5. Ситуация пятая. Сделка состоялась, деньги переведены, вы приехали в квартиру вместе с продавцом, чтобы составить передаточный акт, а там – полный «треш» и руины!
Именно такой случай произошел с нами при покупке самой первой нашей квартиры, в 12-этажной панельке. На всех предварительных просмотрах она выглядела «конфеткой» - чистая, светлая, уютная, со свежим косметическим ремонтом.
Но когда мы после подписания договора приехали принимать её у продавца, квартира представляла собой ужасающее зрелище! На стенах, у которых раньше стояла мебель, не оказалось обоев (они так экономили, оказывается). И вообще, половина стен были ободраны до штукатурки при вывозе вещей.
Бывшие хозяева «с мясом» вырвали карнизы и светильники из плиточного потолка. Забрали все «свои» розетки и смесители, и вставили какие-то древние и страшные, пожелтевшие, грязные, местами не исправные. Вывезли весь свой санфаянс (!) и вернули на место убитый, который был установлен в этой квартире в момент постройки дома - грязный, в каких-то древних экскрементах, простите! В общем, это надо было видеть!
И ничего, что мы выбрали их квартиру именно за её приличное состояние – хозяева искренне считали, что они имели право так поступить. Это же ИХ вещи! А мы с мужем были юны и неопытны – потому просто «проглотили» эту ситуацию, пожелав нашим продавцам удачи на новом месте.
Как избежать. Специалисты рынка недвижимости очень советуют ещё ДО сделки проговаривать с хозяевами, ЧТО из мебели, техники, предметов интерьера, оборудования, и сантехники они оставляют в квартире. Ведь нужно понимать, что демонтаж и вывоз некоторой мебели – например, кухонного гарнитура или шкафа-купе, может привести к необходимости ремонта.
При этом все характеристики обстановки следует детально описывать в предварительном договоре - состояние квартиры, ремонта в ней, условие бережного вывоза вещей, отсутствие повреждений при передаче объекта. А текст очень рекомендуется подкрепить фотографиями квартиры в момент осмотра, ведь понятие «хороший ремонт» - весьма субъективная штука.
На сегодня это всё, чем мы хотели с вами поделиться. Спасибо, что дочитали, и добро пожаловать в комментарии!
Если интересны статьи, связанные с покупкой-продажей квартир, ипотекой, маткапиталом, ремонтом и сдачей жилья в аренду - ставьте «лайки» и подписывайтесь. Мы планируем и дальше поднимать эти темы на своём канале.
Другие публикации на эти темы: