Российские законы позволяют купить квартиру с прописанным жильцом. При составлении договора продавец обязан сообщить об обременении. Если от покупателя скрыли этот факт, он может признать сделку недействительной и вернуть деньги.
Главные риски
У прописанного человека есть право жить в квартире, но также он и не обязан в ней присутствовать. Квартиру с обременением сложно продать или обменять. Новый владелец получает коммунальные счета по числу прописанных лиц. Если жилец оформил завещательный отказ или отказался приватизировать квартиру в пользу прежнего владельца, то его нельзя будет выписать. Такие лица получают право проживать в квартире пожизненно.
Продавец жилья и его семья могут оттягивать выписку. Единственный вариант в этом случае – судебное разбирательство, это – стресс и трата времени.
Увы, это не все возникающие проблемы. Покупая квартиру «в комплекте с жильцами», новый владелец идёт на риск. Чтобы обезопасить себя, перед покупкой сделку нужно проверить на юридическую чистоту.
Сделать это можно по сведениям об обременениях из домовой книги. Продавец может показать покупателю обычную или архивную выписку. Из выписки потенциальный владелец жилья узнает о зарегистрированных в нём лицах и их правах.
Покупатель становится официальным собственником после того, как отдал деньги за квартиру, а в реестре появится соответствующая запись. Как только у жилья появился новый владелец, прежний должен съехать и сняться с регистрационного учёта. Выписать жильцов можно в добровольном или судебном порядке.
Добровольная выписка
Жильца лучше всего выписать с его согласия. Прежний жилец аннулирует свою прописку в паспортном столе, процедура происходит без участия покупателя. Также можно выписаться, прописавшись по другому адресу. Жильца регистрируют на новом месте, а по старому адресу снимают с учёта через три дня. Прописанный человек подаёт заявление сам, либо это делает его представитель.
Выписка через суд
В случае отказа прежнего жильца выписаться вопрос приходится решать в суде. Дела такого характера рассматривают в районных судах по месту регистрации квартиры.
Сложности ждут нового владельца на каждом этапе. Подачи письменного иска недостаточно. Покупателю предстоит собрать убедительные доказательства своего права выписать жильца. Обратиться в суд можно не позднее года с момента получения сведений о прописанных лицах.
Иск важно составить без ошибок и с доказательствами. Грамотно составить заявление поможет юрист.
Принудительная выписка длится гораздо дольше, чем добровольная. На рассмотрение дела отводится два месяца, после ещё время на обжалование и вступление решения суда в силу.
Квартира, где жили дети
Новый собственник рискует особенно сильно, когда покупает квартиру с прописанными в ней детьми. В этом случае ему предстоит разобраться с их правами на имущество.
Приобретая квартиру с прописанными детьми, покупатель должен удостовериться в готовности родителей их выписать. В договоре купли-продажи обещание о выписке указывается отдельным пунктом. Желания родителей недостаточно – официальное разрешение на снятие ребёнка с регистрационного учета выдают в управлении опеки и попечительства. Если у родителей нет другого жилья для ребёнка, разрешения на его выписку не дадут. Новые условия проживания не должны быть хуже прежних.
14-летний ребёнок может быть прописан отдельно, если согласятся его родители. Последние обеспечивают ему жильё такого же качества. У ребёнка также может быть доля в квартире – в таком случае на него откроют счёт в банке. Когда квартиру продадут, выручка от доли поступит на счёт несовершеннолетнего.
Как защититься от нечестной сделки?
Желающим купить квартиру без обременения юристы дают общие рекомендации. До заключения договора купли-продажи следует узнать всё о долях наследников. Лучше всего указать в договоре, что доли оплачиваются продавцом, чтобы купить квартиру целиком, а не долями. У продавца нужно потребовать разрешения органов опеки на выписку из квартиры детей. Родители обязаны обеспечить ребенку жилищные условия не хуже прежних. Не следует торопиться отдавать продавцу деньги за квартиру. Пусть он получит их, когда выпишет прежних жильцов. Удобным и безопасным способом сделки может стать банковская ячейка. Деньги находятся в ней, пока продавец не выполнит обязательства по договору.
Добиваясь выписки в суде, не обойтись без помощи юриста. Специалист поможет составить иск и собрать убедительные доказательства для судьи.
Квартира с прописанными людьми будет дешевле жилья без обременений, но её покупка создаст много сложностей. Желающему купить такое жильё нужно решить, что будет для него важнее – экономия или сделка без риска.
Подписчики Дзена на нашем сайте: www.yazakon.com получат бесплатную консультацию, а в случае необходимости для вас бесплатно подберут грамотного специалиста, который поможет решить вашу проблему в суде.