Редевелопмент промышленных территорий позволяет застройщикам возводить новое жилье на площадках, которые, казалось бы, свое уже "отработали". И эта "отработка" для многих, особенно построенных в советское время объектов, не проходила бесследно. Однако наличие опасных объектов на территории - не приговор. В нашем материале мы расскажем о нескольких примерах успешного преобразования промышленных территорий в жилые объекты и расскажем, на что обращать внимание, если вы хотите приобрести жилье на месте промышленной территории.
Зачем застройщикам застраивать территории заводов - что свободных участков нет?
В крупных городах плотность застройки действительно крайне высокая и промышленная территория часто оказывается наиболее перспективным вариантом для застройщика. К тому же в советское время было принято строить заводы в городской среде, поэтому многие неиспользуемые территории действительно имеют крайне привлекательную локацию для застройки (или отлаженную транспортную инфраструктуру).
А такие территории можно привести в порядок?
Самыми опасными традиционно считаются почвы, на которых ранее размещались промышленные объекты (особенно предприятия тяжелой и химической промышленности), объекты энергетики и мусорные полигоны. Все эти производства, несмотря на многочисленные защитные меры, влияют на почву и способствуют проникновению в нее различных тяжелых металлов, радиоактивных веществ и нефтепродуктов. Загрязнение от работавших предприятий может существенно превышать допустимые для жилой территории ПДК.
Но превышение ПДК – не приговор для почвы. Совершенно любую территорию можно привести под требуемые нормативы. Разница здесь будет исключительно в том какая программа изысканий будет применена на том или ином объекте и как «глубоко» придется делать рекультивацию почвы.
Я хочу купить квартиру на месте завода, как мне проверить экологическую ситуацию?
Экологические изыскания, проводимые на застраиваемой территории являются обязательным элементом строительного проекта. Заключение Госэкспертизы, полученное на полный комплект документации, является допуском к работам на той или иной территории – без него работы не могут быть начаты. С заключением можно ознакомиться либо на сайте ЖК, либо запросив его у девелопера. Дополнительно, один жилец или группа могут при желании привлечь одну из многочисленных лабораторий для проведения собственных исследований.
Я застройщик, я хочу полностью обезопасить свой объект от экологических рисков, но не хочу тратить на это весь бюджет, что делать?
По ссылке мы рассказываем о том, что влияет на стоимость рекультивации, на чем можно и нельзя экономить. Многие девелоперы, покупая территорию, на самом деле не представляют насколько она пострадала от промышленных производств. Они делают изыскания по ходу подготовки территории и степень ее загрязнения оказывается для них неприятным и увеличивающим смету сюрпризом. Поэтому в своей практике мы всегда говорим: любой редевелопмент начинается с информации? У вас есть архивные документы по объекту? Отлично - не верьте им! Верить можно только свежим результатам инженерных изысканий, которые дадут полную картину распространения загрязнения. И именно полная информация об объекте позволит так оптимизировать бюджет, чтобы экологическая проблема исчезла, а бюджет проекта нет.
«Большое Кусково»: дом на месте Химического завода, Москва
Жилой комплекс «Большое Кусково», построенный ГК «Пик», расположен в Восточном административном округе Москвы, в непосредственной близости от Кусковского и Терлецкого лесопарков. Строительство жилого комплекса было завершено в 2018 году.
Ранее на месте современного комплекса располагался Кусковский химический завод — предприятие химической промышленности, основанное в 1880 году как Товарищество русско-американского нефтяного производства. В 1918 году завод был национализирован.
В 1994 году в прошлом одно из ведущих предприятий химической промышленности было приватизировано, и с этого момента началось увядание территории. В июне 2005 года было подписано распоряжение правительства Москвы о строительстве на месте завода жилого комплекса. Территорию выкупила группа компаний «Пик» за 140 млн долларов.
«Химический завод функционировал в советское время, когда о сохранении экологии особо не задумывались. Рядом с заводом расположился небольшой искусственный пруд, вода в нем помутнела от отходов, чувствуется резкий запах» — жаловались жители района на форумах до начала работ по редевелопменту территории.
На территории Кусковского химического завода располагался комплекс из 35 складских и производственных помещений. Процесс подготовки территории под новое строительство у специалистов ФГИК «Размах» , которым участок передали в 2012 году, занял 8 месяцев. Благодаря точности изысканий предварительного этапа полный демонтаж конструкций и оборудования завода, а также сложная рекультивация почвы и очистка водоема были произведены специалистами компании за 4 месяца. Рекультивация проводилась на глубину в 11 метров.
«Московский квартал»: дом на месте машиностроительного завода, Санкт-Петербург
Завод «Электросила» был построен в 1898 году на базе электротехнической фабрики, которую еще в 1853 году построило отделение берлинского завода «Сименс-Шуккерт». Изначально предприятие находилось на 1-й линии Васильевского острова, а в 1911 году завод переехал в Московский район, заняв территории по обе стороны от Московского проспекта.
О старте переезда завода «Электросила» в промышленную зону «Ижорские заводы» официально объявили летом 2010 года. Освободившееся пространство было решено отдать под жилье, а подготовку территории под новое строительство передали нам.
Объект был сложным - причем сложным не столько с точки зрения экологии, сколько с точки зрения демонтажа. Большая часть сносимых объектов имела сложный конструктив: усиленный железобетон (монолит), кирпич, металлокаркас. К тому же одно из сносимых зданий завода находилось в непосредственной близости к коммуникациям метрополитена. Вентиляционная шахта вестибюля метро была расположена в 6 метрах от демонтируемого здания.
Деятельность машиностроительных заводов также оказывает существенное воздействие на почву. На отдельных участках территории, глубина рекультивации достигала 9 метров. Однако вся территория была приведена в соответствие показателям.
